Aké sú najzásadnejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti a ako sa im vyhnúť?

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

V článku (Najzásadnejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti) sa dozviete:

– ktoré chyby pri predaji nehnuteľnosti stoja najviac peňazí a času,
– prečo stratégia „dáme vyššiu cenu a potom ju znížime“ takmer nikdy nefunguje,
– prečo predaj cez viac realitných kancelárií naraz kupujúcich skôr odrádza,
– aké riziko je vo vzorových zmluvách z internetu,
– prečo nikdy neodovzdávať kľúče pred zaplatením,
– čo hrozí, ak kupujúcemu zamlčíte vadu, o ktorej viete,
– ako sa vyhnúť kupujúcemu, ktorý nemá peniaze,
– akú chybu ľudia robia pri vyjednávaní o cene,
– čo spraviť ešte pred tým, než nehnuteľnosť ponúknete.

Ktoré chyby pri predaji nehnuteľnosti sú naozaj zásadné?

O základných chybách, ako je zlá cena alebo neuprataný byt, som písal v článku Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti. Tu idem ďalej. Najzásadnejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti nie sú tie, ktoré vidno na fotke, ale tie, ktoré sa prejavia až pri zmluve, pri peniazoch alebo po odovzdaní kľúčov.

Sú to chyby, pri ktorých nejde o to, či predáte o mesiac neskôr, ale o to, či prídete o tisíce eur, o kupujúceho alebo sa dostanete do sporu. Väčšina z nich sa dá úplne jednoducho predísť, ak o nich viete vopred.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Malé chyby predaj spomalia. Zásadné chyby ho môžu zastaviť úplne alebo vás stáť peniaze, ktoré už nikdy neuvidíte.

💡 Tip z praxe:

Pri každom kroku predaja sa spýtajte: čo sa stane, ak druhá strana nesplní, čo sľúbila? Ak na to nemáte odpoveď v zmluve, niečo chýba.

ℹ️ Celý bezpečný postup predaja opisujem v článku Ako predať nehnuteľnosť v Michalovciach rýchlo a výhodne

Prečo nefunguje stratégia „dáme vyššiu cenu, znížiť môžeme vždy“?

Je to najčastejšia úvaha, ktorú počujem: začneme vyššie, veď znížiť sa dá kedykoľvek. Problém je, že prvé týždne sú pre inzerát najcennejšie. Vtedy ho vidia všetci, ktorí aktívne hľadajú. Ak ho odmietnu pre cenu, po znížení sa už často nevrátia, lebo si myslia, že s nehnuteľnosťou je niečo zlé.

Nehnuteľnosť, ktorá mesiace visí na portáloch a postupne zlacňuje, sa nakoniec zvyčajne predá lacnejšie, než keby mala správnu cenu od začiatku. Cenu preto nastavujem podľa skutočných predajov v lokalite, nie podľa toho, koľko by sme chceli. O tom, ako cena vzniká, píšem v článku Čo je porovnávacia cena (CMA)?.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kupujúci dnes sledujú históriu inzerátov a vidia, ako dlho je nehnuteľnosť v ponuke. Každé ďalšie zníženie im dáva signál, že môžu tlačiť na cenu ešte viac.

💡 Tip z praxe:

Ak sa do troch týždňov neozve nikto na obhliadku, nečakajte ďalšie mesiace. Pozrite sa na cenu a fotky hneď, kým je inzerát ešte čerstvý.

ℹ️ Prečo sa byt niekedy nepredáva aj napriek tomu, že je pekný, vysvetľujem v článku Prečo sa byt nepredáva?

Oplatí sa predávať cez viac realitných kancelárií naraz?

Na prvý pohľad to vyzerá logicky: viac realitiek, viac kupujúcich. V praxi sa však ten istý byt objaví na portáloch päťkrát, s rôznymi fotkami a niekedy aj s rôznymi cenami. Kupujúci to vidí a pýta sa, prečo ho ponúka toľko ľudí. Odpoveď, ktorú si zvyčajne domyslí, je, že sa nedá predať.

Navyše žiadna z kancelárií nemá dôvod do predaja investovať, keď nevie, či z toho niečo bude. Preto pracujem takmer výlučne na exkluzívnu zmluvu. Vďaka nej môžem do predaja vložiť vlastné peniaze, platenú reklamu, video aj preverenie kupujúcich.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Ponuka, ktorá je všade, pôsobí ako ponuka, ktorú nikto nechce. A rôzne ceny pri tom istom byte otvárajú kupujúcemu priestor na tvrdé vyjednávanie.

💡 Tip z praxe:

Ak už ste nehnuteľnosť dali viacerým kanceláriám, aspoň zjednoťte cenu a pozrite si, ako vyzerajú ich inzeráty. Najhorší inzerát určuje, ako vás vidí trh.

ℹ️ Čo všetko maklér robí a koľko stojí, rozpisujem v článku Koľko stojí realitný maklér

Prečo je vzorová zmluva z internetu riziko?

Vzor kúpnej zmluvy z internetu nepozná vašu situáciu. Nevie, či je na byte hypotéka, ktorú treba splatiť z kúpnej ceny, či je predávajúcich viac, či ide o dedičstvo alebo o spoluvlastníctvo. Práve tieto veci musí zmluva presne riešiť, inak sa môže stať, že kataster vklad preruší alebo zamietne.

Najväčšie spory vidím pri tom, kedy a za akých podmienok sa platí a kedy sa odovzdáva nehnuteľnosť. Ak to zmluva neupravuje jasne, každá strana si to vyloží po svojom. Preto zmluvy pri mojich predajoch pripravuje advokát a kúpna cena ide do úschovy.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Chyba v zmluve sa často ukáže až vtedy, keď už je podpísaná a peniaze sú v pohybe. Oprava je potom drahšia a pomalšia než poriadna zmluva od začiatku.

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom si nechajte vysvetliť každý článok o platbe, odovzdaní a odstúpení od zmluvy. Ak nerozumiete, kedy dostanete peniaze, nepodpisujte.

ℹ️ Prečo je bezpečné mať peniaze v úschove, vysvetľujem v článku Čo je notárska úschova?

Prečo nikdy neodovzdávať kľúče pred zaplatením?

Stáva sa to častejšie, než by človek čakal. Kupujúci je milý, sľúbi, že peniaze pošle zajtra, a potrebuje sa už nasťahovať. Predávajúci mu vyhovie a zrazu je v situácii, keď v jeho byte niekto býva a peniaze stále nemá.

Bezpečné poradie je jednoduché: najprv peniaze v úschove alebo na vašom účte, potom vklad do katastra a až potom odovzdanie nehnuteľnosti s protokolom a stavmi meračov. Výnimky z tohto poradia robím len vtedy, keď sú zmluvne ošetrené a obe strany presne vedia, čo podpisujú.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kto má kľúče, má nehnuteľnosť v rukách. Dostať niekoho z bytu, ktorý nezaplatil, je zdĺhavé a drahé.

💡 Tip z praxe:

Odovzdávací protokol podpisujte až vtedy, keď máte potvrdenú platbu. A do protokolu zapíšte stavy všetkých meračov a počet kľúčov.

ℹ️ Bezpečné poradie krokov od rezervácie po kataster opisujem v článku Ako prebieha predaj nehnuteľnosti krok za krokom?

Čo hrozí, ak kupujúcemu zamlčíte vadu?

Niektorí predávajúci si myslia, že čím menej povedia, tým lepšie. Opak je pravdou. Podľa § 597 Občianskeho zákonníka má kupujúci pri vade, na ktorú ho predávajúci neupozornil, právo na primeranú zľavu z ceny a pri vade, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, môže od zmluvy odstúpiť. Rovnako môže odstúpiť, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec nemá vady, a nebola to pravda.

Vlhká stena, problém so strechou, nezapísaná prístavba alebo právna vada na liste vlastníctva sa skôr či neskôr ukážu. Keď o nich kupujúci vie vopred a cena tomu zodpovedá, je to vybavená vec. Keď ich zistí po kúpe, začína spor.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Otvorene povedaná vada je argument pri vyjednávaní. Zamlčaná vada je riziko, že vrátite časť peňazí alebo celý obchod.

💡 Tip z praxe:

Spíšte si všetky známe vady a nedostatky a uveďte ich v zmluve alebo v odovzdávacom protokole. Chráni to vás, nie kupujúceho.

ℹ️ Aké vady sa na liste vlastníctva dajú prehliadnuť, ukazuje príbeh Dom s chybou na LV, ktorú si nikto 40 rokov nevšimol

Ako sa vyhnúť kupujúcemu, ktorý nemá peniaze?

Rezervácia s kupujúcim, ktorý nakoniec nedostane hypotéku, vás môže stáť mesiace. Medzitým ste odmietli ďalších záujemcov a inzerát stratil čerstvosť. Preto sa každého vážneho záujemcu ešte pred rezerváciou pýtam, ako bude kúpu financovať a či už s bankou hovoril.

Kupujúci s vlastnými peniazmi predaj zjednodušuje, ale ani hypotéka nie je problém, ak je pripravená. Najčastejšie zdržanie pri predajoch, ktoré vidím, je práve úver kupujúceho. Keď viem, že s financovaním potrebuje pomôcť, odporučím mu certifikovanú odborníčku Lenku Tokárovú.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kto nemá vyriešené financovanie, nie je kupujúci, ale záujemca. Rozdiel medzi nimi pocítite najmä vtedy, keď sa termíny začnú posúvať.

💡 Tip z praxe:

Do rezervačnej zmluvy dajte termín, dokedy musí kupujúci doložiť financovanie. Keď ho nesplní, viete, na čom ste.

ℹ️ Ako prebieha kúpa na úver, opisujem na stránke Hypotéka Michalovce

Akú chybu robia predávajúci pri vyjednávaní o cene?

Najčastejšia chyba je reagovať emotívne. Kupujúci ponúkne menej a predávajúci sa urazí alebo naopak hneď ustúpi, lebo sa bojí, že ďalší nepríde. Ani jedno nie je dobré. Ponuka je začiatok rozhovoru, nie urážka.

Pred vyjednávaním treba vedieť svoju spodnú hranicu a mať argumenty, prečo cena zodpovedá trhu: porovnateľné predaje, stav, náklady, čo je v nehnuteľnosti nové. Kto vyjednáva s argumentmi, ustupuje menej. Na tejto úrovni rokovať nevie každý, a to je jeden z dôvodov, prečo ľudia volajú makléra.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Rozdiel medzi dobrým a zlým vyjednávaním je často niekoľko tisíc eur. A tie sa rozhodujú v pár minútach rozhovoru.

💡 Tip z praxe:

Nikdy nehovorte prvému záujemcovi, koľko najmenej by ste zobrali. Povedzte, akú cenu chcete a prečo.

ℹ️ Ako sa dá predať za vyššiu cenu, ukazuje prípad Ako sme predali byt na Hlaváčovej v Michalovciach o 15 000 € drahšie

Čo spraviť ešte predtým, než nehnuteľnosť ponúknete?

Väčšine zásadných chýb sa dá predísť jedným krokom: prípravou pred inzerátom. Stiahnite si aktuálny list vlastníctva a skontrolujte ťarchy, pripravte doklady o nákladoch, zistite stav hypotéky a dajte si urobiť odhad ceny od niekoho, kto v lokalite reálne predáva.

Ak sú v hre komplikácie, ako dedičstvo, rozvod, exekúcia alebo spoluvlastník, riešte ich súbežne s prípravou predaja, nie až keď je kupujúci pripravený podpisovať. Pri dome vo Voli sme takto stihli vyriešiť viacero právnych komplikácií a predať ho asi za dva týždne.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Príprava stojí pár dní. Chýbajúca príprava stojí týždne a niekedy aj kupujúceho.

💡 Tip z praxe:

Urobte si zoznam: list vlastníctva, doklady, hypotéka, odhad ceny, komplikácie. Keď je všetko odškrtnuté, môžete inzerovať.

ℹ️ Ako sme predali dom s právnymi komplikáciami, opisujem v príbehu Predaj domu Voľa

Ako sa zásadným chybám vyhnúť?

Zásadné chyby pri predaji nehnuteľnosti majú jedno spoločné: robia sa v dobrej viere a s presvedčením, že sa to nejako vyrieši. Vyššia cena, viac realitiek, vzorová zmluva, kľúče vopred, zamlčaná vada. Každá z nich vyzerá ako drobnosť, kým nezačne stáť peniaze.

Najlepšia ochrana je poradie krokov: príprava, správna cena, preverený kupujúci, zmluva od advokáta, peniaze v úschove a až potom kľúče.

Ak riešite predaj nehnuteľnosti v Michalovciach alebo okolí a chcete sa týmto chybám vyhnúť, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Aké sú najzásadnejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti a ako sa im vyhnúť“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojej realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu nehnuteľnosti, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžeš aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Najzásadnejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti (FAQ)