Prípadová štúdia (predaj domu Voľa): Ako som predal dom aj s právnymi komplikáciami za 2 týždne

Autor článku: Patrik Tokár | člen Realitnej únie SR a certifikovaný realitný maklér NARKS pre Michalovce a celé východné Slovensko. V mojom tíme zabezpečujeme kompletný predaj nehnuteľností, od právneho servisu a katastrálneho vysporiadania až po výkup problematických nehnuteľností. O najvýhodnejší úver a poistenie nehnuteľnosti sa stará certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá pre vás nájde najlepšie riešenie podľa aktuálnych podmienok na trhu.

📞 Telefón: 0905 871 127 (kliknutím zavoláte) ✉️ E-mail: info@patriktokar.sk (kliknutím napíšete)

To podstatné z prípadu (predaj domu Voľa)

– Ako sme zvládli kompletný predaj z Nemecka bez nutnosti prítomnosti majiteľky
– Ako sme vysporiadali staré exekúcie, vecné bremená a nezapísané stavby
– Čo všetko chýbalo v predchádzajúcej prezentácii a prečo dom mesiace stál
– Ako sme zmenili „dlhodobo neobývaný dom“ na atraktívnu ponuku (od vypratania až po dronové zábery)
– Prečo je pri právne komplikovaných prípadoch kľúčové mať všetko pod jednou strechou
– Ako sme stanovili cenu, ktorá zohľadnila reálny stav a prilákala solventných záujemcov
– Ako sa podarilo zrealizovať predaj od prvého kontaktu až po podpis zmluvy

Ako predať dom vo Voli za 2 týždne aj s právnymi komplikáciami

Predaj tohto domu vo Voli bol od začiatku špecifický tým, že majiteľka žila dlhodobo v Nemecku a celý proces začala riešit na diaľku. Nehnuteľnosť mala viacero právnych aj technických komplikácií, ktoré by bežne znamenali predaj na dlhé mesiace.

Aj napriek tomu sa predaj domu Voľa podaril zrealizovať približne za dva týždne od začiatku aktívnej spolupráce, vďaka exkluzívnemu zastúpeniu, kompletnej príprave a vyriešeniu právnych vecí ešte pred podpisom zmlúv.

Referencia: Spokojnosť klientky pri predaji domu vo Voľi ⭐⭐⭐⭐⭐

„

Klobúk dole pred prácou pána Patrika Tokára. To, čo dokázal pri predaji nehnuteľnosti za taký krátky čas, je až neuveriteľné. Jeho priateľský prístup, ľudskosť a obrovská trpezlivosť sa dnes hľadajú len veľmi ťažko. Pomohol nám úplne so všetkým, čo bolo treba vybaviť a na nikoho netlačil, čo si nesmierne cením.

Po skúsenostiach s inou realitkou sa to nedá ani porovnať. Mohla by som písať ešte veľa ďalších plusov, ale v skratke: kto chce mať 100 % istotu a profesionálne jednanie, u neho ju nájde. V dnešnej dobe je takýto prístup vzácnosťou.
Veľká vďaka za špičkovo odvedenú prácu!

p. Titákova, klientka (predavajúca)

Ako sa začal predaj domu Voľa

Majiteľka ma kontaktovala cez chat na mojej stránke www.patriktokar.sk s tým, že vlastní rodinný dom v obci Voľa a chce vedieť orientačnú cenu.

Vysvetlil som jej, že bez obhliadky je presný odhad len orientačný, no na základe prvých informácií som jej povedal rozpätie približne 70 000 – 100 000 € podľa stavu nehnuteľnosti.

Po čase sa ozvala opäť, kedy už bola na Slovensku a chcela, aby som sa na nehnuteľnosť prišiel pozrieť osobne. Takto sa reálne začal predaj domu Voľa v okrese Michalovce.

❓ Prečo je to dobré vedieť

Pri realitách sa často robí chyba, že sa cena rieši skôr než reálny stav nehnuteľnosti. Až obhliadka ukáže skutočný potenciál aj problémy.

💡 Tip z praxe

Ak predávate nehnuteľnosť zo zahraničia, je kľúčové mať človeka na mieste, ktorý vie preveriť realitu, nie len komunikovať cez fotografie.

ℹ️ Zaujíma vás, aké skúsenosti majú moji klienti? Pozrite si Referencie klientov.

Prvé stretnutie a zistenie skutočného stavu

Po príchode na miesto ma majiteľka informovala, že už sa tam bol pozrieť iný maklér ktorý dokonca spravil rýchly inzerát a nahodil to za bazos.

V ňom však chýbalo viacero kľúčových vecí:

– pôdorys nehnuteľnosti
– presný popis domu
– technický stav
– právne informácie

Následne som si s klientkou sadol, vysvetlil jej celý postup, právne náležitosti vyplývajúce zo zmluvy o zastúpení a zodpovedal jej všetke dotazy. Pozreli sme sa spolu aj na LV a pri kontrole listu vlastníctva som zistil zásadné veci:

– stará poznámka, ktorá tam už nemala byť
– doživotné vecné bremeno žitia pre nebohých rodičov
– nezapísaná garáž a hospodárska časť
– neaktuálny zápis v katastri

V tejto chvíli som navrhol exkluzívnu spoluprácu, aby som sa predaj domu Voľa mohol uchopiť profesionálne a systematicky.

Majiteľka si to nechala krátko premyslieť, ale na druhý deň ma kontaktovala a prišla do kancelárie na ulici Námestie slobody 1366/7 v Michaloviach, kde sme podpísali exkluzívnu zmluvu.

❓ Prečo je to dobré vedieť

Pri komplikovaných nehnuteľnostiach nie je exkluzivita obmedzenie, ale nástroj na to, aby sa všetko koordinovalo pod jedným vedením.

💡 Tip z praxe

Ak je nehnuteľnosť „na viacerých rukách“, často sa strácajú dôležité informácie a predaj sa zbytočne komplikuje. V tomto jednoducho platí že menej je viac.

ℹ️ Ak riešite kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, odporúčam si pozrieť článok o tom, čo presne znamená Vecné bremeno v praxi na Zemplíne.

Komplikácie na liste vlastníctva

Pri detailnej kontrole sme riešili viacero právnych krokov:

– exekútor (pohľadávka cca 2 200 €)
– stará poznámka na LV ohľadom exekúcie ktorá už bola dávno splatená
– vecné bremeno doživotného užívania nebohých rodičov
– nezapísaná časť stavby (garáž + hospodárska budova)

Začali sme teda riešiť všetko za radom. Kontaktoval som Geodeta aby nám zameral stavby, klientka sa vybrala na obecný úrad aby zistila čo všetko bude potrebné k potvrdeniu o veku stavby a zároveň vybavila aj úmrtné listy. E-mail ktorý bol smerovaný exekútorovi, ktorý následne odoslal dokumenty na kataster na výmaz poznámky.

Zvyšné právne veci sa riešili paralelne s prípravou predaja.

❓ Prečo je to dobré vedieť

Aj pri „komplikovanom liste vlastníctva“ sa dá nehnuteľnosť predať, ak sa právne kroky začnú riešiť včas.

💡 Tip z praxe

Najväčšia chyba je čakať s riešením právnych problémov až na moment, keď sa nájde kupujúci.
Je vhodné skontrolovať si váš list vlastníctva či na ňom neostali „visieť“ nejaké staré zápisy. Často sa stretávam s tým, že banka alebo exekútor neodošlú na kataster dokumenty k zániku tiarch.

ℹ️ Riešite hrozbu straty nehnuteľnosti, pozrite si praktický návod ako funguje Exekúcia nehnuteľnosti a aké sú reálne možnosti riešenia.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Dom bol dlhodobo neobývaný, približne 15 rokov. V interiéri bolo veľké množstvo starého nábytku a neporiadku.

Majiteľka mala prirodzené obavy, ako takýto dom ukážem záujemcom a ako ho dokážeme vôbec predať. Preto som zabezpečil kompletnú prípravu nehnuteľnosti:

✅ kompletné vypratanie (cca 15 dodávok odpadu)
✅ vykosenie pozemku
✅ dronové zábery
✅ fotenie
✅ pôdorys
✅ detailný popis
✅ video prezentáciu lokality

Takto pripravený predaj domu Voľa už nebol o problémoch, ale o potenciáli.

ℹ️ Správna prezentácia rozhoduje o cene nehnuteľnosti, preto si pozrite praktické tipy ako zvládnuť Príprava bytu pred obhliadkou.

Marketing a prvé reakcie

Ešte pred samotným spustením inzercie som kontaktoval klientov z môjho zoznamu, ktorí podobné nehnuteľnosti hľadali. Po spustení inzercie sme mali okamžitú odozvu, nových ale aj starších klientov z databázy

Vďaka detailnej prezentácii si ľudia vedeli presne predstaviť:

– stav domu
– veľkosť pozemku
– lokalitu nehnuteľnosti
– aj právne súvislosti

Do pár dní prebehli obhliadky a 2 záujemcovia prejavili reálny záujem.

ℹ️ Ak vás zaujíma, za čo vlastne platíte províziu a čo všetko maklér robí, pozrite si článok o Provízia makléra

Vyjednávanie a predaj

Obdržali sme teda tri ponuky. Jedna s financovaním na hypotéku s menšou zľavou a druha hotovostná s nezmyselne nízkou ponukou a tretiu síce za nižšiu cenu ako sme pôvodne chceli. Nakoniec rozhodla tretia ponuka rodiny kupujúcich s hotovosťou.

Dohodnuté podmienky:

– finálna cena: 70 000 €
– kupujúci: Trojčlenná rodina pochádzajúca z mestečka Strážske
– súčasť dohody: budúca legalizácia garáže a hospodárskej časti ktorú si zabezpečia kupujúci vo slastnej réžií

Kupujúci chcel zľavu a na jej základe akceptoval aj stav, že časť stavby nie je zapísaná a vyrieši si to po kúpe.

Priebeh platby a právne kroky

Po dohode:

– prvá časť kúpnej ceny išla exekútorovi
– druhá časť realitnej kancelárii
– tretia časť predávajúcej
– úspešne prebehol výmaz poznámky na LV
– prebehol aj výmaz vecného bremena na LV
– pripravili sa návrhy na vklad do katastra

Kupujúci potreboval rýchle nasťahovanie, preto sme riešili aj skoré odovzdanie nehnuteľnosti. Predávajúca taktiež potrebovala odísť do práce a preto sme do zmluvy zapracovali aj splnomocnenie pre mňa ako sprostredkovateľa na prepis energií.

ℹ️ Plánujete kúpu alebo predaj, je dôležité rozumieť tomu, ako funguje Kataster nehnuteľností a aké má vplyvy na celý proces prevodu.

Výsledok

Celý predaj domu Voľa prebehol približne za 2 týždne od začiatku aktívnej práce.

Kľúčové faktory:

✅ Exkluzívne zastúpenie
✅ Kompletná príprava nehnuteľnosti
✅ Vyriešené právne komplikácie
✅ Transparentná komunikácia
✅ Realistická cena

ℹ️ Ak sa vám nehnuteľnosť dlhšie nepredáva, pozrite si najčastejšie dôvody, prečo nastáva situácia Nehnuteľnosť sa nepredáva a čo s tým robiť v praxi.

Záver článku predaj domu Voľa

Tento prípad ukazuje, že aj komplikovaný predaj domu Voľa v okrese Michalovce sa dá zvládnuť rýchlo, ak sa uchopí profesionálne.

Rozhoduje nie len stav nehnuteľnosti, ale spôsob aj akým sa nastaví cena a ako sa nehnuteľnosť pripraví na predaj.

Predávate nehnuteľnosť a neviete, ako ďalej?

Či už ide o klasický predaj bytu, domu alebo pozemku s dôrazom na bezpečný a bezproblémový priebeh, alebo riešite komplikovanejšiu situáciu, ako je exekúcia, vecné bremeno, nezapísaná stavba či problém na liste vlastníctva, kontaktujte ma, rád vám pomôžem nájsť riešenie.

Aj pri prípadoch, ako bol predaj domu Voľa, sa ukázalo, že dôležitý je správny postup, právna príprava a kvalitná prezentácia nehnuteľnosti.

Pozriem sa na vašu situáciu, vysvetlím vám možnosti a navrhnem konkrétny postup bez zbytočných sľubov.

📞 0905 871 127 ✉️ info@patriktokar.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Prípadová štúdia (predaj domu Voľa)“ má čisto informatívny charakter a vychádza z konkrétneho prípadu z realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny – závisí od konkrétneho stavu bytu, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na našom blogu(https://www.patriktokar.sk/realitny-blog/)sa pravidelne venujeme otázkam týkajúcim sa vlastníctva, prenájmu, predaja nehnuteľností, právnych záležitostí a financií. Píšem tam narovinu o tom, čo funguje, čo je problém a ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám. Predaj domu Voľa

Na stránke nájdeš aj hodnotenia klientovhttps://share.google/ibdd23ERhLCViFjPM, ktoré potvrdzujú, že spolupráca je efektívna a bezproblémová. Tento univerzálny doplnkový obsah ti umožní rýchlo získať viac informácií, zorientovať sa v právnych a finančných otázkach a nasmeruje ťa k riešeniu tvojich realitných otázok s profesionálnym prístupom. Predaj domu Voľa

FAQ – Predaj domu Voľa