Čo je exekúcia na nehnuteľnosti a ako ju odhaliť pred kúpou?
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Exekúcia a jej podstata
Exekúcia na nehnuteľnosti je nútený výkon rozhodnutia, ktorý vzniká vtedy, keď dlžník dlhodobo nespláca svoje záväzky. Exekútor môže rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti, aby z výťažku uhradil dlh. Zápis exekúcie nájdete v katastri v časti C (Ťarchy), kde je uvedené meno exekútora aj číslo spisu. Pre kupujúceho ide o najzávažnejšie právne riziko, pretože bez vyriešenia exekúcie nie je možné previesť vlastnícke právo.
👉 Hrozí vám dražba? Čas hrá proti vám. Pomohol som už desiatkam klientov v Michalovciach vyplatiť dlhy a zachrániť zvyšok ich majetku. Volajte mi okamžite na 0905 871 127.
Ako exekúcia ovplyvňuje predaj nehnuteľnosti?
Predaj nehnuteľnosti s exekúciou je možný, ale len za presne stanovených podmienok. Najčastejšie sa exekúcia vypláca z kúpnej ceny formou vinkulácie alebo priamym vyplatením exekútorovi. Kataster nehnuteľnosť neprepíše, pokiaľ exekúcia nie je odstránená. Preto musí predávajúci aj kupujúci postupovať opatrne, ideálne cez právnika alebo realitného makléra, aby sa predišlo zablokovanému prevodu.
ℹ️ Ako exekúciu zastaviť alebo nehnuteľnosť predať skôr, než príde dražba, rozoberám v podrobnom článku o exekúcii nehnuteľnosti.
Ako zistiť, či je nehnuteľnosť v exekúcii?
Najjednoduchšie je skontrolovať list vlastníctva v katastri. Ak exekúcia existuje, nájdete ju jasne zapísanú v časti C (Ťarchy). Odporúča sa tiež preveriť Centrálny register exekúcií, aby ste mali prehľad o všetkých aktívnych konaniach. Kupujúci by mal vždy žiadať aktuálny výpis, aby sa vyhol skrytým rizikám.
Praktické odporúčania pri kúpe a predaji
Ak kupujete nehnuteľnosť s exekúciou, musíte presne poznať postup jej vyplatenia a mať všetky dohody písomne. Predávajúci by mal vopred komunikovať s exekútorom a pripraviť spôsob vyrovnania dlhu. Ak postupujete správne, transakcia prebieha bezpečne a vyžaduje dôslednú kontrolu dokumentov a precíznu komunikáciu so všetkými stranami.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na realitnom blogu sa pravidelne venujem otázkam vlastníctva, prenájmu, predaja nehnuteľností, právnych záležitostí a financií. Každý článok vysvetľuje konkrétne pojmy, ako hypotéka, záložné právo, prevod vlastníctva, exekúcia či vecné bremená, a ich praktický dopad na vlastníkov aj kupujúcich.
Hodnotenia klientov nájdete na Google. Ak máte konkrétnu otázku alebo potrebujete radu, neváhajte ma kontaktovať. Poskytujem poradenstvo pri kúpe, predaji, prenájme aj vysporiadaní spoluvlastníckych podielov.
Ak zvažujete predaj, pozrite si stránku Chcem predať nehnuteľnosť alebo si dajte urobiť odhad ceny.
Exekúcia na nehnuteľnosti (FAQ)
Aký je presný postup pri vyplácaní exekúcie z kúpnej ceny nehnuteľnosti?
Najprv sa vyžiada od exekútora oficiálne vyčíslenie aktuálneho dlhu vrátane jeho trov. Následne sa v kúpnej zmluve dohodne, že kupujúci (alebo jeho financujúca banka) poukáže príslušnú časť kúpnej ceny priamo na účet exekútora. Po prijatí platby exekútor vydá upovedomenie o ukončení exekúcie a zasiela katastru príkaz na výmaz blokovacieho záložného práva a poznámky.
Môže predávajúci nakladať s nehnuteľnosťou, ak je na nej zapísané exekučné záložné právo?
Od momentu, kedy je predávajúcemu doručené upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, platí takzvaný generálny zákaz nakladania s majetkom (blokácia). Predávajúci nemôže dom ani byt sám voľne predať, darovať ani založiť bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora.
Poskytne banka kupujúcemu hypotéku na nehnuteľnosť s aktívnou exekúciou?
Banky sú pri financovaní nehnuteľností s exekúciou veľmi opatrné. Niektoré banky hypotéku neposkytnú, iné umožnia čerpanie úveru pod podmienkou, že prvá časť hypotéky smeruje priamo na účet exekútora na vyplatenie celého dlhu a kataster po výmaze blokácie zapíše záložné právo banky na prvom mieste.
Čo sa stane, ak je celková suma exekúcií vyššia ako predajná cena nehnuteľnosti?
V takejto situácii štandardný dobrovoľný predaj nie je možný, pretože kúpna cena nestačí na vymazanie všetkých tiarch a exekútori nedajú súhlas s predajom. Nehnuteľnosť spravidla smeruje do nedobrovoľnej dražby alebo osobného bankrotu vlastníka a pre kupujúceho predstavuje kúpa pred týmto procesom extrémne vysoké riziko.
Môže exekútor siahnuť na celú nehnuteľnosť, ak je v exekúcii len jeden zo spoluvlastníkov?
Nie, exekútor môže výkonom rozhodnutia postihnúť výhradne spoluvlastnícky podiel dlžníka, nie celú nehnuteľnosť. Ostatní spoluvlastníci môžu predaju podielu zabrániť, ak najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť (§ 166 ods. 2 Exekučného poriadku).
Aký je rozdiel medzi exekučným záložným právom a exekučným príkazom na predaj?
Exekučné záložné právo je len poistenie pohľadávky exekútorom a zápisom na liste vlastníctva blokuje voľné nakladanie. Exekučný príkaz na predaj nehnuteľnosti je už priamy krok k nútenému predaju (napríklad v dražbe), čo znamená, že exekúcia prešla do pokročilej fázy a čas na jej dobrovoľné vyriešenie sa výrazne kráti.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
