Stav nehnuteľnosti: Novostavba, rekonštrukcia a ich skryté riziká
Autor článku: Patrik Tokár | váš realitný maklér pre Košice a východné Slovensko. Odborné poradenstvo pri predaji a kúpe nehnuteľností dopĺňa v mojom tíme certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá zabezpečuje komplexné financovanie a poistenie podľa aktuálnych podmienok trhu.
Čo znamená stav nehnuteľnosti
Stav nehnuteľnosti opisuje, v akom technickom a vizuálnom stave sa byt alebo dom nachádza v čase predaja alebo prenájmu. Nejde len o to, či je nehnuteľnosť nová alebo staršia, ale najmä o rozsah vykonaných prác, použité materiály a celkovú pripravenosť na bývanie. Správne pomenovanie stavu pomáha kupujúcim vytvoriť si reálnu predstavu o ďalších investíciách a zároveň výrazne ovplyvňujecenu nehnuteľnosti.
Novostavba a jej špecifiká
Za novostavbu sa považuje nehnuteľnosť, ktorá je úplne nová alebo krátko pokolaudáciia nebola dlhodobo obývaná. Výhodou býva moderné technické riešenie, nové rozvody, lepšie tepelnoizolačné vlastnosti a nižšie náklady na údržbu v prvých rokoch. Zároveň si kupujúci musia ujasniť, v akom štádiudeveloperpredáva novostavbu, holobyt, štandard alebo dokončený priestor.
Čiastočná rekonštrukcia v praxi
Čiastočná rekonštrukcia znamená, že nanehnuteľnostiprebehli len vybrané úpravy. Najčastejšie ide o výmenu podláh, kúpeľne, kuchynskej linky alebo okien, pričom niektoré pôvodné prvky môžu zostať zachované. Takýto stav láka na prvý pohľad, no kupujúci musia preveriť rozsah rekonštrukcie a budúce investície.
O tom, či a kedy sa rekonštrukcia oplatí, sme už písaliv tomto článku.
Kompletná rekonštrukcia a na čo si dať pozor
Pri kompletnej rekonštrukcii ide o zásah do celej nehnuteľnosti vrátane rozvodov elektriny, vody, odpadu, dispozičných zmien a povrchových úprav. Takýto stav často ponúka najvyšší komfort bývania, no zároveň je dobré zaujímať sa o kvalitu vykonaných prác, použitý materiál a dokumentáciu. Nie každá rekonštrukcia má rovnakú úroveň a rozdiely sa môžu prejaviť až po určitom čase užívania.
Ako stav nehnuteľnosti správne vyhodnotiť
Pri posudzovaní stavu nehnuteľnosti sa oplatí pozerať sa nielen na vizuálny dojem, ale aj na technické detaily, ktoré nie sú hneď viditeľné. V praxi pomáha mať kontakty na odborníkov, ktorí vedia spoľahlivo preveriť rozsah rekonštrukcie a upozorniť na možné riziká. Ak vás zaujíma, ako pracujem a s kým spolupracujem, môžete si to prečítať v sekcii O mne,prípadne si pozrieťslužby,ktoré ponúkam. V prípade potreby ma pokojnekontaktujte,rád vám pomôžem získať reálny obraz o stave konkrétnej nehnuteľnosti.
FAQ – Najčastejšie kladené otázky
Aký je hlavný rozdiel medzi holobytom, štandardom a kompletne zariadeným bytom?
Holobyt: Zahŕňa hotové omietky, potery, rozvody inžinierskych sietí, okná a vchodové dvere, pričom kúpeľňa, podlahy, interiérové dvere a kuchynská linka chýbajú. Umožňuje plné zariadenie podľa vlastného vkusu.
Štandard: Byt je pripravený na nasťahovanie, obsahuje položené podlahy, obklady, sanitu, interiérové dvere, no je bez nábytku a kuchynskej linky.
Kompletne zariadený byt: Zahŕňa kompletný nábytok, spotrebiče a dekorácie, pričom stačí priniesť osobné veci a bývať.
Ako ovplyvňuje stav nehnuteľnosti schválenie hypotéky a hodnotenie znalca?
Bankový znalec posudzuje technický stav nehnuteľnosti veľmi dôkladne. Ak ide o pôvodný alebo zlý technický stav (staré zatekajúce rozvody, narušená statika, zničená strecha), znalec môže stanoviť nižšiu všeobecnú hodnotu, čo zníži maximálnu výšku schválenej hypotéky. Naopak, novostavba alebo čerstvá kompletná rekonštrukcia získava plnú hodnotu.
Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v pôvodnom stave na rekonštrukciu?
Kúpa nehnuteľnosti v pôvodnom stave (tzv. „fixer-upper“) býva lacnejšia a umožňuje vám prerobiť si všetko presne podľa vlastných predstáv. Treba však počítať s tým, že rekonštrukcie často stoja viac, než bol pôvodný rozpočet, trvajú dlhšie a vyžadujú si veľa času, vybavovania a trpezlivosti.
Ako zistím, či rekonštrukcia v staršom byte v Košiciach bola robená poctivo?
Požiadajte predávajúceho o fotodokumentáciu z priebehu rekonštrukcie (najmä rozvody v stenách pred omietnutím), zoznam použitých materiálov a kontakty na realizačné firmy. Pred kúpou sa tiež oplatí prizvať nezávislého odborníka alebo stavebného dozora, ktorý skontroluje technický stav na obhliadke.
Je novostavba vždy bez akýchkoľvek skrytých chýb?
Nie nutne. Aj novostavby môžu trpieť nedostatkami (napr. zatekanie cez strechu, nedokonalá izolácia, praskliny v omietkach pri sadaní stavby). Výhodou je, že na novostavby sa vzťahuje zákonná záručná doba od developerovi (zvyčajne 2 až 5 rokov), počas ktorej je developer povinný reklamované vady bezplatne odstrániť.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
