Predaj nehnuteľnosti s ťarchou: výmaz záložného práva a vecného bremena

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Aktualizované: 26. 10. 2026

V článku (Predaj nehnuteľnosti s ťarchou) sa dozviete:

– čo znamená predaj nehnuteľnosti s ťarchou a kde ťarchy na liste vlastníctva nájdete,
– s ktorými zápismi v časti C sa pri predajoch stretávam,
– čo ťarcha znamená pre kupujúceho a pre jeho banku,
– ako sa pri predaji vyplatí úver banky zapísaný ako ťarcha,
– ako sa zánik záložného práva zapíše do katastra,
– prečo na liste vlastníctva ostávajú staré zápisy,
– ako zaniká vecné bremeno a kedy treba vklad,
– či sa dá predaj nehnuteľnosti s vecným bremenom urobiť bez jeho zrušenia,
– čo robiť, keď je na nehnuteľnosti exekúcia,
– ako sa na predaj s ťarchou pripraviť.

Čo znamená predaj nehnuteľnosti s ťarchou a kde ťarchy nájdete?

Predaj nehnuteľnosti s ťarchou znie strašidelne, no v praxi je to bežná vec. Ťarcha je zápis, ktorý obmedzuje vlastníka alebo dáva inému právo k jeho nehnuteľnosti. Najčastejšie je to hypotéka banky, menej často vecné bremeno alebo exekúcia.

Všetky ťarchy nájdete v časti C listu vlastníctva. Podľa § 1 ods. 1 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z. sa v katastri evidujú okrem vlastníckeho práva aj záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo s účinkami vecného práva a nájomné práva k pozemkom na najmenej päť rokov. Pribúdajú k nim poznámky, ktoré podľa § 38 toho istého zákona obmedzujú vlastníka v nakladaní s nehnuteľnosťou alebo o nej informujú.

Keď sa s predávajúcim stretnem prvýkrát, list vlastníctva si pozeráme spolu. Časť C mi o tom, ako bude predaj prebiehať, povie viac než samotná cena.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Ťarcha sama osebe predaj nezakazuje. Rozhoduje, o akú ťarchu ide, komu patrí a ako sa vyrieši. Kto to vie vopred, nastaví postup aj cenu správne a kupujúceho neprekvapí.

💡 Tip z praxe:

Pred zverejnením inzerátu si stiahnite aktuálny list vlastníctva a prečítajte si časť C riadok po riadku. Pri každom zápise si poznačte, kto je oprávnený a či ešte trvá.

ℹ️ Druhy tiarch prehľadne vysvetľuje aj slovník AGIA v hesle ťarcha na nehnuteľnosti.

S ktorými ťarchami sa na liste vlastníctva stretávam?

Pri predajoch, ktoré som riešil, išlo najmä o tieto zápisy:
– záložné právo banky, ktorá poskytla hypotéku,
– exekučné záložné právo a poznámky súvisiace s exekúciou,
– vecné bremeno, napríklad doživotné užívanie pre rodičov,
– staré zápisy, ktoré na liste vlastníctva už dávno nemali byť.

Každý z nich sa rieši inak. Hypotéka sa vyplatí z kúpnej ceny. Vecné bremeno zaniká dohodou, smrťou oprávnenej osoby alebo rozhodnutím. Exekúcia sa vyrovná so súhlasom exekútora. Starý zápis treba len dostať z katastra preč, ale aj to chce čas.

Okrem toho sa v časti C môže objaviť aj predkupné právo s vecnými účinkami. Aj pri ňom platí, že pred podpisom musí byť jasné, či a ako sa uplatní.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Rôzne ťarchy majú rôzny vplyv na cenu aj na počet kupujúcich. Hypotéka predávajúceho kupujúceho takmer netrápi, ak je postup jasný. Exekúcia alebo doživotné užívanie ho naopak môžu odradiť úplne.

💡 Tip z praxe:

Ak v časti C nájdete zápis, ktorému nerozumiete, neodhadujte ho. Pri zápise býva uvedené, na základe akej listiny vznikol. Vyžiadajte si ju a prečítajte.

ℹ️ Aké druhy vecných bremien poznáme, vysvetľujem v pojme vecné bremeno (dožitia, užívania, prechodu, sietí).

Čo znamená ťarcha pre kupujúceho a jeho banku?

Kupujúci sa pýta jednoducho: prejde ťarcha na mňa? Pri záložnom práve je odpoveď v § 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka: záložné právo pôsobí pri prevode aj voči novému vlastníkovi. Bez výmazu by kupujúci musel strpieť, že sa banka predávajúceho môže uspokojiť z jeho novej nehnuteľnosti.

Vecné bremeno spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, napríklad právo prechodu, prechádza podľa § 151n ods. 2 na nadobúdateľa. Bremeno, ktoré patrí konkrétnej osobe, napríklad doživotné užívanie, trvá najdlhšie do jej smrti.

Ak kupujúci platí hypotékou, rozhoduje aj jeho banka. Čo akceptuje, určujú jej vlastné pravidlá, nie zákon, a medzi bankami sa to líši. Na Farskej ulici v Michalovciach boli na byte zapísané exekúcie a byt sa preto nedal financovať hypotékou. Kúpiť ho mohli len kupujúci s hotovosťou.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Každá ťarcha, ktorú kupujúci prevezme alebo ktorú jeho banka neprijme, zmenšuje okruh ľudí, ktorí vašu nehnuteľnosť môžu kúpiť. Menej kupujúcich znamená spravidla dlhší predaj a slabšiu vyjednávaciu pozíciu.

💡 Tip z praxe:

Kupujúcemu s hypotékou odporučte, aby sa vo svojej banke hneď na začiatku opýtal, či zápis z vašej časti C prijme. Ušetríte si týždne čakania na zamietnutý úver.

ℹ️ Čo všetko si kupujúci pred kúpou preveruje, píšem v článku ako preveriť nehnuteľnosť pred kúpou.

Ako sa pri predaji vyplatí úver banky zapísaný ako ťarcha?

Najčastejšou ťarchou je hypotéka. Pri predaji používam advokátsku úschovu. Kupujúci zloží svojich 20 % vlastných zdrojov do úschovy u advokáta, jeho banka vyplatí hypotéku predávajúceho ešte pred zápisom do katastra a po zápise kupujúceho sa z úschovy vyplatí zvyšok.

Termín podpisu koordinujem s vyčíslením úveru od banky predávajúceho, aby suma, ktorú posiela banka kupujúceho, presne sedela. Takto som postupoval pri byte na Prof. Hlaváča 22 v Michalovciach. Klient na ňom splácal hypotéku a zároveň kupoval dom v Malých Raškovciach 18.

Najprv sme našli kupca na byt, potom si vypýtali vyčíslenie úveru a podľa neho nastavili termín podpisu. Pri podpise banka kupujúceho vyplatila hypotéku a zvyšok dostal môj klient. Z týchto peňazí sme rovnakým postupom vyriešili aj kúpu domu. Podrobne to opisujem v článku ako predať byt alebo dom s hypotékou.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Banka kupujúceho aj banka predávajúceho potrebujú presné čísla a presné termíny. Ak vyčíslenie v deň platby už neplatí, peniaze nesedia a celý harmonogram sa posúva.

💡 Tip z praxe:

O vyčíslenie zostatku úveru žiadajte až vtedy, keď máte istého kupujúceho a termín podpisu. Pozrite sa aj na poplatok za predčasné splatenie úveru, ovplyvní, koľko vám po predaji ostane.

ℹ️ Ak po predaji kupujete ďalšie bývanie na úver a nemáte vlastného finančného poradcu, pozrite si stránku hypotéka Michalovce.

Ako sa záložné právo po splatení vymaže z katastra?

Splatením úveru zaniká pohľadávka banky a s ňou podľa § 151md ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka aj záložné právo. Zápis na liste vlastníctva však sám nezmizne. Treba ho z katastra vymazať.

Ten istý paragraf v odseku 3 ukladá banke ako záložnému veriteľovi povinnosť podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva. Žiadosť môže podať aj vlastník, musí ju však doložiť písomným potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou od banky, ktorá zánik preukazuje.

Keďže záložné právo zaniklo zo zákona, do katastra sa zánik zapisuje záznamom podľa § 34 a § 35 katastrálneho zákona, nie vkladom. Okresný úrad podľa § 36 posúdi, či je listina bez chýb a spôsobilá na zápis, a záznam vykoná.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kupujúci aj jeho banka chcú vidieť čistý list vlastníctva. Kým zápis starej hypotéky visí v časti C, vyzerá to, akoby dlh stále trval, aj keď je dávno splatený.

💡 Tip z praxe:

Po splatení si od banky vyžiadajte písomné potvrdenie a opýtajte sa, či ho na kataster pošle sama. Po čase si stiahnite nový list vlastníctva a skontrolujte, či výmaz naozaj prebehol.

ℹ️ Rozdiel medzi vkladom a záznamom vysvetľujem v pojme zápis do katastra.

Prečo na liste vlastníctva ostávajú staré ťarchy?

Častejšie, než by ste čakali, nájdem na liste vlastníctva zápis, ktorý tam už nemal byť. Pri dome vo Voli, ktorého majiteľka dlhodobo žila v Nemecku, bola na liste vlastníctva stará poznámka o exekúcii, ktorá už bola dávno splatená.

Stačil e-mail exekútorovi, ten poslal dokumenty na kataster a poznámka sa vymazala. Často sa však stretávam s tým, že banka alebo exekútor neodošlú na kataster dokumenty k zániku tiarch a majiteľ o tom roky nevie.

Exekútor má pritom podľa § 167 ods. 3 Exekučného poriadku č. 233/1995 Z. z. povinnosť do siedmich dní od zastavenia exekúcie oznámiť okresnému úradu zrušenie exekučného záložného práva. Poznámku okresný úrad podľa § 39 ods. 3 katastrálneho zákona zruší, ak sa preukáže, že pominuli dôvody jej zápisu.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Starý zápis vie zdržať predaj o týždne. Kupujúci ho uvidí pri prvej kontrole a kým nebude vymazaný, jeho banka ani advokát nebudú pokojní.

💡 Tip z praxe:

Ak ste kedysi splatili úver alebo exekúciu, skontrolujte si list vlastníctva hneď, nie až keď nájdete kupujúceho. Ak zápis stále visí, ozvite sa tomu, kto ho mal dať vymazať.

ℹ️ Celý príbeh domu vo Voli opisujem v prípadovej štúdii predaj domu vo Voli za 2 týždne.

Ako zanikne vecné bremeno a kedy treba výmaz vecného bremena?

Vecné bremeno zaniká viacerými spôsobmi a podľa toho sa líši aj jeho výmaz. Podľa § 151p ods. 1 Občianskeho zákonníka zaniká rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ak sa vlastník s oprávneným dohodnú na zániku zmluvou, právo zanikne až vkladom do katastra.

Na takej zmluve musí byť podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona úradne osvedčený podpis oprávneného. Návrh na vklad stojí 100 €, pri elektronickom podaní 50 € (zákon č. 145/1995 Z. z., položka 11, znenie od 1. 9. 2026).

Ak vecné bremeno patrí konkrétnej osobe, zanikne podľa § 151p ods. 4 najneskôr jej smrťou. Taký zánik sa do katastra zapisuje záznamom na základe listiny. Vo Voli bolo na dome zapísané doživotné užívanie pre nebohých rodičov. Majiteľka vybavila úmrtné listy a výmaz vecného bremena z listu vlastníctva prebehol.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Doživotné užívanie, ktoré na liste vlastníctva ostalo po zosnulom, už prekážkou nie je, je to len neaktuálny zápis. Kupujúci to však z listu vlastníctva nevyčíta, a kým zápis nezmizne, bude mať obavy.

💡 Tip z praxe:

Ak oprávnený z vecného bremena zomrel, vybavte si úmrtný list hneď a s výmazom nečakajte na kupujúceho. Ak je oprávnený nažive, dohodu o zániku nechajte pripraviť advokátovi.

ℹ️ Rozdiel medzi bremenom viazaným na osobu a na nehnuteľnosť vysvetľujú pojmy in personam a vecné bremeno in rem.

Dá sa predaj nehnuteľnosti s vecným bremenom urobiť bez jeho zrušenia?

Áno. Predaj nehnuteľnosti s vecným bremenom je možný aj vtedy, keď bremeno ďalej trvá. Typicky ide o pozemok, cez ktorý vedú siete alebo prístup k susedovi. Také bremeno sa spravidla nerieši zrušením, ale tým, že ho kupujúci pozná a prijme.

Dôležité je, aby kupujúci presne vedel, čo bremeno znamená v praxi: kde vedie, čo musí strpieť a či ho obmedzí pri stavbe alebo užívaní. Odporúčam, aby ho výslovne uvádzala aj kúpna zmluva.

Bremeno ovplyvní cenu podľa toho, ako veľmi obmedzuje užívanie. Ak súd zistí hrubý nepomer medzi bremenom a výhodou oprávneného, môže ho podľa § 151p ods. 3 Občianskeho zákonníka za primeranú náhradu obmedziť alebo zrušiť. To je však cesta na mesiace, nie riešenie pred predajom.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Bremeno, o ktorom kupujúci vie od začiatku, je obchodná podmienka. Bremeno, ktoré objaví až advokát pred podpisom, je dôvod na zľavu alebo na odstúpenie od kúpy.

💡 Tip z praxe:

Na obhliadku si pripravte jednoduché vysvetlenie: aké bremeno, v prospech koho a čo znamená. Ak máte geometrický plán s vyznačeným bremenom, ukážte ho.

ℹ️ Na čo si dať pri bremene na pozemku pozor, píšem v článku vecné bremeno na pozemku.

Čo ak je na nehnuteľnosti exekučné záložné právo?

Exekúcia je najťažšia ťarcha. Podľa § 61d Exekučného poriadku po doručení upovedomenia o začatí exekúcie nemožno s majetkom nakladať bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora. Predaj je teda možný, ale len so súhlasom exekútora a s vyplatením dlhov z kúpnej ceny.

Na Farskej ulici v Michalovciach hrozila klientovi dražba. Byt mal na trhu hodnotu približne 120 000 €, no majiteľ ho najprv chcel predať za 150 000 €. Keď sa čas minul, prišli ponuky okolo 100 000 €. Nakoniec sme vybrali silnejšiu z dvoch ponúk, exekúcie vyplatili, kataster podali zrýchlene a klientovi zostalo približne 30 000 €.

Vo Voli bola situácia ľahšia. Pohľadávka exekútora bola približne 2 200 € a pri predaji išla prvá časť kúpnej ceny priamo exekútorovi, až potom ďalšie platby.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri exekúcii hrá proti vám čas. Pribúdajú trovy a kupujúci vycítia, že predávate pod tlakom. Čím skôr sa predaj začne riešiť, tým viac peňazí vám zostane.

💡 Tip z praxe:

Ak je na vašej nehnuteľnosti exekúcia, nečakajte na oznámenie o dražbe. Vyžiadajte si od exekútora presné vyčíslenie a cenu nastavte reálne od prvého dňa.

ℹ️ Podrobný postup nájdete v článku exekúcia nehnuteľnosti: predaj a dražba a celý príbeh v prípadovej štúdii ako zastaviť dražbu bytu v Michalovciach.

Ako sa pripraviť na predaj nehnuteľnosti s ťarchou?

Pred predajom si prejdite tieto kroky:
– stiahnite si aktuálny list vlastníctva a prečítajte časť C,
– pri hypotéke si zistite zostatok úveru a poplatok za predčasné splatenie,
– pri splatených dlhoch overte, či boli zápisy naozaj vymazané,
– pri vecnom bremene zistite, komu patrí a či ešte trvá,
– pri exekúcii si vyžiadajte vyčíslenie od exekútora,
– kúpnu zmluvu a úschovu nechajte pripraviť advokátovi.

Väčšinu predávajúcich zastupujem a poplatky za návrh na vklad, advokáta aj úschovu majú vtedy zahrnuté v mojej provízii. Tá je štandardne 3 až 4 % podľa sumy a povahy obchodu.

Ak si nie ste istí, ako ťarcha ovplyvní cenu, vstupná konzultácia je u mňa vždy zadarmo a odhad ceny nehnuteľnosti vám pripravím bezplatne.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Predaj nehnuteľnosti s ťarchou nie je náročnejší preto, že by bol zakázaný, ale preto, že má viac krokov a viac ľudí, ktorí musia konať včas: banka, exekútor, oprávnený z bremena aj kataster.

💡 Tip z praxe:

Ťarchy riešte pred zverejnením inzerátu, nie po podpise rezervačnej zmluvy. Kupujúci, ktorý čaká, kým vybavíte papiere, sa medzitým môže rozhodnúť inak.

ℹ️ Ak chcete predaj zveriť mne, všetko podstatné nájdete na stránke chcem predať nehnuteľnosť.

Čo si odniesť z predaja nehnuteľnosti s ťarchou?

Predaj nehnuteľnosti s ťarchou je bežný a dá sa urobiť bezpečne. Hypotéka sa vyplatí z kúpnej ceny cez úschovu, záložné právo splatením zanikne a vymaže sa záznamom. Vecné bremeno zanikne dohodou s vkladom, smrťou oprávnenej osoby alebo rozhodnutím. Exekúcia sa vyrieši so súhlasom exekútora.

Najväčšie riziko nie je samotná ťarcha, ale to, že ju riešite neskoro alebo o nej kupujúcemu nepoviete. Pozrite si časť C svojho listu vlastníctva ešte dnes, a ak vám niečo nie je jasné, ozvite sa mi.

Ak riešite predaj nehnuteľnosti s ťarchou v Michalovciach alebo okolí, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Predaj nehnuteľnosti s ťarchou: výmaz záložného práva a vecného bremena“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojej realitnej praxe a zo znenia zákonov na slov-lex.sk k dátumu písania. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu nehnuteľnosti, zápisov na liste vlastníctva, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. Poplatky uvádzam podľa znenia predpisov k 1. 9. 2026. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chcete vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Predaj nehnuteľnosti s ťarchou (FAQ)