Čo je vecné bremeno „in rem“?
Autor článku: Patrik Tokár | váš realitný maklér pre Sečovce a východné Slovensko. Odborné poradenstvo pri predaji a kúpe nehnuteľností dopĺňa v mojom tíme certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá zabezpečuje komplexné financovanie a poistenie podľa aktuálnych podmienok trhu.
Čo je vecné bremeno „in rem“?
Vecné bremenoin rem predstavuje právo alebo povinnosť, ktorá sa viaže priamo na nehnuteľnosť (pozemok alebo stavbu) a prechádza na každého ďalšieho vlastníka. Inými slovami, ak kúpite nehnuteľnosť s takýmto bremenom, kupujete ju aj so všetkými obmedzeniami, ktoré z neho vyplývajú.
Na rozdiel od vecného bremena in personam sa bremeno in rem neviaže na konkrétnu osobu, ale na samotnú nehnuteľnosť. Nezaniká smrťou osoby, ale až splnením podmienok zániku alebo právnou dohodou o jeho zrušení a výmazom zlistu vlastníctva.
ℹ️ Okrem pochopenia právnej podstaty je kľúčové poznať aj regionálne špecifiká a praktické riziká priamo v teréne. Podrobne o tom, na čo pozor, ak kupujete pozemok so záťažou v našom regióne, sme sa venovali v samostatnom príspevku.
Typické príklady z praxe
Právo prechodu a prejazdu
Najčastejší prípad. Sused má právo prechádzať alebo prechádzať autom cez váš pozemok, aby sa dostal k svojej nehnuteľnosti. Toto právo ostáva zachované aj po predaji pozemku novému majiteľovi.
Inžinierské siete
Vodárne, elektrárne, plynárne alebo aj fizické a právnické osoby majú právo viesť cez pozemok inžinierské siete,potrubia či káble a zároveň naň vstupovať kvôli opravám a údržbe.
Právo čerpania vody
Napríklad právo suseda využívať studňu, ktorá sa nachádza na vašom pozemku.
Prečo je to dôležité pre kupujúceho?
Pri kúpe nehnuteľnosti si vždy skontrolujte časť C listu vlastníctva, kde nájdete všetky ťarchy.
Zamerajte sa najmä na spôsob, akým kataster uvádza vecné bremeno:
– v prospech konkrétnej parcely,
– v prospech „každodobého vlastníka“ susednej nehnuteľnosti,
– alebo v prospech inštitúcie (napr. správcov sietí).
Praktické dopady:
– Obmedzenie užívania, na mieste prejazdu si nemôžete postaviť plot,garážani inú stavbu.
– Vplyv na cenu, pozemok zaťažený viacerými bremenami môže mať nižšiu trhovú hodnotu a menší záujem zo strany kupujúcich.
Pohľad z praxe
Z praxe viem, že ľudia vecné bremená in rem často podceňujú vetou:
„Veď sused je môj známy, ten tadiaľ aj tak nechodí.“
To je chyba. Sused môže nehnuteľnosť predať a nový vlastník má plné právo toto bremeno využívať v rozsahu zapísanom na liste vlastníctva, bez ohľadu na osobné vzťahy.
Tipy z praxe:
– Pred kúpou pozemku alebo domu si vždy overte presný rozsah vecného bremena. Ak bremeno povoľuje uložiť siete alebo iné obmedzenia, naplánujte si stavbu a využitie pozemku podľa jeho podmienok, aby ste predišli konfliktom so susedmi alebo problémom s bankou prihypotéke.
– Moja kolegyňa Lenka Tokárová (expertkaNBS) upozorňuje, že rozsah vecného bremena má priamy vplyv na znalecký posudok. Ak bremeno výrazne obmedzuje zastavateľnosť pozemku, banka môže znížiť jeho hodnotu, čo vám skomplikuje získanie potrebnej výšky hypotéky. Spoločne s Lenkou preverujeme tieto riziká ešte pred podpisomrezervácie.
Chceš vedieť viac o realitách?
Na našom blogu(https://www.patriktokar.sk/realitny-blog/)sa pravidelne venujeme otázkam týkajúcim sa vlastníctva, prenájmu, predaja nehnuteľností, právnych záležitostí a financií. Každý článok ozrejmuje konkrétne pojmy, ako hypotéka, záložné právo, prevod vlastníctva, exekúcia či vecné bremená, a prezentuje ich praktický dopad na vlastníkov aj kupujúcich.
Na stránke nájdeš aj hodnotenia klientov(https://www.patriktokar.sk/hodnotenia-a-referencie/), ktoré potvrdzujú, že spolupráca je efektívna a bezproblémová. Tento univerzálny doplnkový obsah ti umožní rýchlo získať viac informácií, zorientovať sa v právnych a finančných otázkach a nasmeruje ťa k riešeniu tvojich realitných otázok s profesionálnym prístupom.
Ak máš konkrétnu otázku alebo potrebuješ radu, neváhaj ma kontaktovať(https://www.patriktokar.sk/kontakt/).
FAQ – Najčastejšie kladené otázky
Čo je to vecné bremeno „in rem“ a aký je jeho hlavný znak?
Vecné bremeno in rem je právna ťarcha, ktorá sa viaže priamo na konkrétnu nehnuteľnosť (pozemok alebo stavbu), a nie na konkrétnu osobu. To znamená, že nezaniká smrťou pôvodného oprávneného, ale automaticky prechádza na každého ďalšieho nového vlastníka nehnuteľnosti.
Aké sú najčastejšie príklady vecných bremien in rem v realitnej praxi?
Medzi typické príklady patrí zákonné alebo zmluvné právo prechodu a prejazdu cez cudziu parcelu, právo uloženia a prevádzkovania inžinierskych sietí (potrubí, káblov) v prospech správcov alebo susedov, či právo čerpania vody z cudzej studne.
Ako vecné bremeno ovplyvňuje reálne užívanie a hodnotu nehnuteľnosti?
Záťaž v podobe bremena výrazne obmedzuje spôsob využívania pozemku, napríklad v mieste vyznačeného práva prechodu alebo v ochrannom pásme sietí si nemôžete postaviť plot či garáž. Okrem toho znižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti a môže odradiť niektorých kupujúcich.
Aké riziká prináša vecné bremeno pre kupujúceho financujúceho kúpu cez hypotéku?
Ak vecné bremeno výrazne obmedzuje zastavateľnosť alebo celkovú využiteľnosť pozemku, znalec môže v posudku znížiť jeho hodnotu. Banka následne nemusí schváliť požadovanú výšku hypotekárneho úveru, preto je nutné preveriť časť C listu vlastníctva ešte pred podpisom rezervácie.
Kde a ako si môže kupujúci overiť prítomnosť vecných bremien pred kúpou?
Všetky registrované ťarchy a vecné bremená sa povinne uvádzajú v časti C aktuálneho listu vlastníctva danej nehnuteľnosti, pričom ich reálny rozsah a technické dopady je vhodné vopred konzultovať s odborníkmi alebo realitným maklérom.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
