Koľko stojí realitný maklér: provízia, exkluzivita a čo podpisujete

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

V článku (Koľko stojí realitný maklér) sa dozviete:

– koľko stojí realitný maklér a z čoho sa provízia skladá,
– aké sú moje sadzby podľa výšky predajnej ceny,
– čo všetko je v provízii zahrnuté a čo nie,
– prečo pracujem prevažne exkluzívne,
– na čo si dať pozor v sprostredkovateľskej zmluve,
– kedy realitný maklér nie je potrebný,
– aké chyby robia ľudia, keď predávajú sami,
– ako porovnať dvoch maklérov bez toho, aby ste sa pozerali len na percentá,
– prečo najlacnejší maklér nemusí byť najlacnejšie riešenie.

Koľko stojí realitný maklér a z čoho sa provízia skladá?

Koľko stojí realitný maklér, to je otázka, ktorú mi ľudia kladú často už pri prvom telefonáte. Odpoveď je jednoduchá: maklér si účtuje províziu, teda odmenu za sprostredkovanie predaja. Najčastejšie je to percento z predajnej ceny, a práve preto sa oplatí vedieť, čo za ním stojí.

Moje sadzby podľa aktuálneho cenníka sa odvíjajú od výšky predajnej ceny. Do 10 000 € je to paušál podľa náročnosti od 1 500 €, od 10 000 do 50 000 € paušál 2 500 €. Pri nehnuteľnosti od 50 000 do 200 000 € je provízia 4 % z kúpnej ceny, minimálne 3 000 €, takže pri byte za 100 000 € to vychádza na 4 000 €. Od 200 000 do 500 000 € je sadzba 3 %, minimálne 8 000 €, a nad 500 000 € sa cena dohodne.

Pri komplikovanom prípade v pásme od 50 000 do 200 000 € je provízia 5 % z kúpnej ceny, minimálne 4 000 €. Za komplikovaný prípad sa podľa cenníka považuje ťarcha (okrem bežného záložného práva banky z hypotéky), vecné bremeno, neuzavreté dedičské konanie, právna vada vrátane chyby na liste vlastníctva, čierna alebo nezapísaná stavba alebo nevysporiadané vlastnícke vzťahy. Nad 200 000 € a pri exekúcii, dražbe alebo spoluvlastníckom podiele sa provízia určí dohodou. Nie sme platcami DPH, takže ceny v cenníku sú konečné.

Provízia je zahrnutá v kúpnej cene, vrátane prípadného príplatku za komplikovaný prípad, takže uvedená kúpna cena už províziu obsahuje. Kupujúci pri podpise rezervačnej zmluvy uhradí rezervačný poplatok vo výške provízie ako prvú časť kúpnej ceny.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Provízia nie je poplatok za jeden telefonát alebo jednu obhliadku. Pokrýva celú prácu od prvého stretnutia až po zápis do katastra, vrátane marketingu, rokovania a príprav zmlúv.

💡 Tip z praxe:

Pri porovnávaní makléra sa nepýtajte len „koľko percent“, ale aj „čo za to dostanem“. Dve provízie sa dajú porovnať až vtedy, keď viete, čo je v nich zahrnuté.

ℹ️ Aktuálny a úplný cenník nájdete na agia.sk.

Čo je v provízii zahrnuté pri exkluzívnej spolupráci?

Pri exkluzívnej spolupráci je v provízii zahrnuté všetko a nič navyše neplatíte. Prvou časťou je príprava a cena: kontrola listu vlastníctva a podkladov, žiadosť o územnoplánovaciu informáciu, náborová obhliadka s odhadom trhovej ceny, predajná stratégia a home staging.

Druhou časťou je marketing: profesionálne fotografie a zábery z dronu, video, 360° virtuálna obhliadka, vizualizácie, pôdorys, inzercia a pravidelné reporty o záujme. Treťou sú zmluvy a odovzdanie: zmluvy od advokáta, vklad do katastra, potvrdenie správcu o neexistencii nedoplatkov, odovzdanie s protokolom, prepis energií, úschova kľúčov a obhliadky aj cez víkendy a sviatky.

Pri neexkluzívnej spolupráci je provízia rovnaká, no v cene je len základný marketing: fotografie, inzercia na portáloch a obhliadky. Video, dron, 360° virtuálnu obhliadku a home staging si môžete doobjednať podľa cenníka samostatných služieb. Neexkluzívnu spoluprácu posudzujem individuálne.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Rozdiel medzi týmito dvoma modelmi nie je len v cene, ale aj v tom, koľko sa do vášho predaja investuje. Čím viac práce a peňazí maklér vloží do prezentácie, tým väčší záujem môže nehnuteľnosť vzbudiť.

💡 Tip z praxe:

Ak vám maklér ponúka nižšiu províziu, opýtajte sa, čo všetko v nej nie je. Fotografie, video, právne služby alebo zápis do katastra môžu byť účtované zvlášť.

ℹ️ O tom, ako predaj prebieha krok za krokom, píšem v článku Ako prebieha predaj nehnuteľnosti krok za krokom?

Prečo pracujem prevažne exkluzívne?

Snažím sa robiť výhradne exkluzívne a má to jednoduchý dôvod. Chcem mať možnosť vložiť do predaja vlastné peniaze, teda zaplatiť profesionálne fotenie, dron, video aj reklamu, a využiť všetko, čo máme na marketing k dispozícii. To viem urobiť len vtedy, keď viem, že predaj ostane u mňa.

Ak by sa o tú istú nehnuteľnosť starali viacerí makléri naraz, nikto z nich by nemal dôvod investovať viac než minimum. Predaj by vyhral ten, kto je rýchlejší, nie ten, kto sa o byt postaral lepšie. Exkluzivita preto nie je pre makléra len výhoda, ale podmienka, aby mohol odviesť poriadnu prácu.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Exkluzívna zmluva neznamená, že ste sa „zaviazali na veky“. Znamená to, že na určité obdobie dáte jednému maklérovi príležitosť, aby odviedol svoju prácu naplno.

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom exkluzívnej zmluvy sa pýtajte konkrétne, čo maklér pre predaj urobí: kde nehnuteľnosť inzeruje, aké materiály pripraví a ako často vás bude informovať.

ℹ️ Prečo sa môže oplatiť zveriť predaj odborníkovi, rozoberám aj v článku Prečo sa oplatí realitný maklér? 9 kľúčových dôvodov.

Na čo si dať pozor v sprostredkovateľskej zmluve?

Pred podpisom sprostredkovateľskej zmluvy si ju prečítajte celú a nenechajte sa uspokojiť slovami „to je štandardné“. V zmluve by ste mali jasne vidieť, aká nehnuteľnosť je predmetom zmluvy, za akú cenu sa ponúka, na aké obdobie sa zmluva uzatvára a čo sa stane po jeho uplynutí.

Dôležité je aj to, kedy vzniká nárok na províziu, kto platí náklady na marketing a čo sa deje, ak sa nehnuteľnosť predá bez účasti makléra alebo ak sa chcete zo zmluvy vyviazať. Všetky tieto veci majú byť napísané, nie dohodnuté len ústne.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Ústna dohoda s maklérom nestačí. Až písomná zmluva ukáže, za čo konkrétne platíte a čo od makléra môžete žiadať.

💡 Tip z praxe:

Ak niečomu v zmluve nerozumiete, spýtajte sa pred podpisom. Seriózny maklér vám každý bod vysvetlí a nebude sa tváriť, že ide o formalitu.

ℹ️ Pomôcť vám môže aj článok Ako vybrať dobrého realitného makléra?

Kedy realitný maklér nie je potrebný?

Poviem to otvorene: maklér nie je potrebný vždy. Nehnuteľnosť sa dá predať aj bez neho, ak splníte tri podmienky. Po prvé, viete správne pripraviť zmluvy. Po druhé, ste realista, teda dokážete nehnuteľnosť posúdiť triezvo a nastaviť jej cenu podľa trhu, nie podľa pocitov. Po tretie, viete rokovať s ľuďmi na obchodnej úrovni.

Tá tretia podmienka je veľmi dôležitá a ľudia ju podceňujú. Rokovať o cene s niekým, kto sa snaží zraziť vašu nehnuteľnosť, je iné než rozprávať sa so známym. Ak vám tieto tri veci nie sú blízke, nehnuteľnosť neodporúčam predávať sám.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Chyba pri predaji nie je len nepríjemná. Môže vás stáť veľa peňazí a v horšom prípade aj samotnú nehnuteľnosť, ak sa obchod nedokončí tak, ako mal.

💡 Tip z praxe:

Skúste sa čestne opýtať sami seba: viem zmluvu skontrolovať? Viem zniesť, že kupujúci o mojom byte povie, že je drahý? Ak váhate, maklér sa oplatí.

ℹ️ Aké chyby ľudia pri predaji robia najčastejšie, nájdete v článku Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti.

Aké chyby robia ľudia, keď predávajú sami?

Najčastejšie sa to pokazí na troch miestach. Prvým je cena. Bez porovnania so skutočnými predajmi ju majitelia nastavia podľa pocitu a najviac stratia tí, ktorí sa nechajú viesť sentimentom.

Druhým miestom sú zmluvy. Zle napísaná kúpna zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve môže spôsobiť problémy pri zápise do katastra. Tretím je spôsob úhrady, pretože platba bez dobre ošetrenej úschovy môže byť pre jednu zo strán veľkým rizikom.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Ani jedna z týchto chýb nevyzerá pri prvom stretnutí s kupujúcim ako problém. Vyjde najavo až neskôr, keď sa už dá opraviť len za cenu času, nervov alebo peňazí.

💡 Tip z praxe:

Ak predávate sami, dajte si aspoň zmluvy skontrolovať advokátom a platbu riešte cez úschovu, nie priamym prevodom bez istoty.

ℹ️ Čo je zmluva o budúcej kúpnej zmluve a prečo ju ľudia používajú, vysvetľujem v samostatnom článku.

Ako porovnať dvoch maklérov bez toho, aby ste sa pozerali len na percentá?

Provízia je len jeden z ukazovateľov. Rovnako dôležité je, čo maklér pre predaj reálne urobí. Pozrite sa na to, ako prezentuje nehnuteľnosti, ktoré predáva teraz, aké sú jeho fotografie a opisy, aké má hodnotenia od klientov a či je ochotný povedať vám aj nepríjemnú pravdu, napríklad o cene.

Dôležité je aj to, či vám jasne povie, čo je v provízii a čo nie. Maklér, ktorý je pri otázke o cene vyhýbavý, bude pravdepodobne vyhýbavý aj neskôr pri rokovaní s kupujúcim. Moje hodnotenia od klientov si môžete pozrieť na Google.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Dobrý maklér nerobí z vášho predaja hru o percentá. Vie vysvetliť, prečo by ste ním mali predávať, aj bez toho, aby vás tlačil do podpisu.

💡 Tip z praxe:

Požiadajte dvoch maklérov o ukážku dvoch posledných nehnuteľností, ktoré predávali, a o ich zoznam služieb v cene. Rozdiely uvidíte okamžite.

ℹ️ Ak poznáte niekoho, kto predáva, a chcete získať odmenu za odporúčanie, pozrite si Realitný maklér Michalovce: odmena za odporúčanie.

Prečo najlacnejší maklér nemusí byť najlacnejšie riešenie?

Rozdiel jedného percenta provízie pri byte za 100 000 € je 1 000 €. To je reálna suma. Zle nastavená cena, slabý marketing alebo chyba v zmluve vás však môžu stáť aj viac, a niekedy sa to ukáže až po predaji.

Preto sa pri výbere makléra nepozerám na províziu ako na cenu za jeden predaj, ale ako na investíciu do výsledku. Nehnuteľnosť, ktorá sa dobre predá, dokáže províziu pokryť. Nehnuteľnosť predaná pod cenou nie.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Nižšia provízia nie je zlá vec sama osebe. Problém nastáva vtedy, keď za ňou stojí menej práce, menej marketingu a menej času, ktorý maklér vášmu predaju venuje.

💡 Tip z praxe:

Pýtajte sa vždy, koľko času a peňazí maklér vloží do vášho predaja. Čím konkrétnejšia odpoveď, tým lepšie.

ℹ️ Chcete sa dozvedieť, ako môžem pomôcť s vaším predajom? Pozrite si moje služby alebo predaj nehnuteľností na agia.sk.

Zhrnutie: koľko stojí realitný maklér a kedy sa oplatí

Koľko stojí realitný maklér? Pri nehnuteľnosti v rozsahu od 50 000 do 200 000 € je u mňa provízia 4 %, minimálne 3 000 € (pri komplikovanom prípade 5 %, minimálne 4 000 €). Dôležité je však vedieť, čo je v nej zahrnuté: fotografie, dron, video, inzercia, právne dokumenty aj zápis do katastra pri exkluzívnej spolupráci.

Maklér nie je potrebný vždy, ale ak neviete pripraviť zmluvy, nastaviť realistickú cenu a rokovať na obchodnej úrovni, neodporúčam predávať bez neho. Chyba totiž nestojí málo.

Ak riešite predaj nehnuteľnosti v Michalovciach alebo okolí a chcete vedieť, čo by vás predaj stál, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu. Podrobný cenník nájdete na agia.sk.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Koľko stojí realitný maklér“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojich skúseností z realitnej praxe a z cenníka AGIA reality zverejneného na agia.sk, stav k 5. októbru 2026. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Výška provízie a rozsah služieb sa môžu meniť a závisia od konkrétnej zmluvy, typu nehnuteľnosti a dohody medzi klientom a maklérom. Pred podpisom akejkoľvek zmluvy si ju prečítajte celú a v prípade pochybností ju nechajte skontrolovať advokátom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžeš aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Koľko stojí realitný maklér (FAQ)