Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia: ako predať byt alebo dom na diaľku

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

V článku (Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia) sa dozviete:

– prečo je predaj nehnuteľnosti zo zahraničia iný než bežný predaj,
– ako sa dá začať spolupráca s maklérom na diaľku,
– kto všetko musí podpísať zmluvu a ako musí byť podpis overený,
– aký je rozdiel medzi apostilou a superlegalizáciou,
– ako je to pri dokumentoch z Česka,
– čo znamená podpis na slovenskom zastupiteľskom úrade,
– prečo plnomocenstvo neodporúčam,
– ako bezpečne vyriešiť platbu,
– ako je to s daňou, keď žijete v zahraničí.

Prečo je predaj nehnuteľnosti zo zahraničia iný než bežný predaj?

Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia je téma, ktorú riešim v praxi opakovane. Mal som klientov z Veľkej Británie, z USA, z Nemecka, z Rakúska aj z Česka. Všetci mali rovnaký problém: nehnuteľnosť je na Slovensku, ale oni žijú inde a nemôžu len tak prísť podpísať zmluvu.

Samotný predaj prebieha rovnako ako bežný. Nehnuteľnosť treba oceniť, pripraviť, nájsť kupujúceho a uzavrieť zmluvu. Ťažkosť je v dokumentoch a v tom, ako sa dajú podpísať a overiť na diaľku, aby ich slovenský kataster prijal.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Najväčšie nebezpečenstvo nie je v samotnom predaji, ale v malých formálnych chybách. Zle overený podpis alebo chýbajúci preklad môžu predaj zbytočne zdržať.

💡 Tip z praxe:

Ešte predtým, než začnete s predajom, si urobte zoznam, v ktorej krajine žijete, kto musí dokumenty podpísať a koľko času si ich vybavenie vyžiada. Časová rezerva na papiere je najlepšia poistka.

ℹ️ O tom, ako celý predaj prebieha od začiatku do konca, píšem v článku Ako prebieha predaj nehnuteľnosti krok za krokom?

Ako začať spoluprácu s maklérom na diaľku?

Začiatok je jednoduchší, než sa zdá. Sprostredkovateľskú zmluvu so mnou podpisujeme na diaľku, nemusíte kvôli tomu cestovať na Slovensko. Po jej podpise sa o nehnuteľnosť starám ja: pripravím jej prezentáciu, komunikujem so záujemcami a robím obhliadky, takže ste informovaní, ale nemusíte byť prítomní.

Cenu nehnuteľnosti nastavíme spoločne ešte pred inzerciou. O tom, ako cenu určujem a prečo nestačí len pozrieť sa na portály, píšem v článku Ako určiť cenu bytu v Michalovciach.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri predaji na diaľku je maklér vaše oči a ruky na Slovensku. Preto je dôležité, aby ste mu mohli dôverovať a aby ste vedeli, ako bude s vami komunikovať.

💡 Tip z praxe:

Ešte pred podpisom si dohodnite, ako často vás bude maklér informovať a akým kanálom: telefón, e-mail alebo správy. Rozdielne časové pásma zvyknú robiť komunikáciu pomalšou.

ℹ️ Koľko stojí moja práca, rozoberám v článku Koľko stojí realitný maklér.

ℹ️ Ako prebiehal predaj bytu, keď majitelia žili v zahraničí, opisujem v článku predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej.

Kto musí podpísať zmluvu a ako musí byť podpis overený?

Pre zápis do katastra musia byť podpisy na kúpnej zmluve aj na prípadnom plnomocenstve úradne osvedčené (zdroj: Nehnuteľnosti.sk). Ak podpisujete v zahraničí, samotné overenie u tamojšieho notára však nestačí.

Dokument musí mať ďalšie overenie, ktoré potvrdzuje, že notár alebo úrad, ktorý podpis overil, je skutočne oprávnený. Má dve podoby, apostilu alebo superlegalizáciu, a ktorá sa použije, závisí od krajiny. Dokumenty v cudzom jazyku musia mať navyše úradný preklad do slovenčiny.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Slovenský kataster nepozná váš zahraničný notársky úrad. Preto potrebuje dodatočné overenie, ktoré sa dá vybaviť len v krajine, kde dokument podpisujete, nie na Slovensku.

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom si vždy overte, či máte dokument podpisovať pred notárom alebo na inom úrade, a hneď sa spýtajte, kde sa dá vybaviť apostila. Dvakrát ísť na úrad je zbytočné.

ℹ️ Čo je kúpna zmluva a čo všetko obsahuje, vysvetľujem v samostatnom článku.

Apostila alebo superlegalizácia: v čom je rozdiel?

Apostila je zjednodušené overenie, ktoré sa používa medzi krajinami, ktoré pristúpili k Haagskemu dohovoru. Ide o nálepku alebo pečiatku, ktorá potvrdzuje pravosť podpisu a oprávnenie osoby, ktorá ho overila. Veľká Británia, USA, Nemecko aj Rakúsko patria medzi krajiny, v ktorých sa apostila používa, ale aktuálny zoznam si pred podpisom vždy overte.

Superlegalizácia je zložitejší postup pre krajiny, ktoré k dohovoru nepristúpili. Vyžaduje viac krokov a zapája aj slovenský zastupiteľský úrad. Dôležité pravidlo platí pri oboch: apostilu ani superlegalizáciu nie je možné vybaviť na Slovensku, vybavuje sa v krajine, kde bol dokument podpísaný.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Apostila nie je obchod s papierom. Je to záruka, že dokument podpísaný v zahraničí má pre slovenský úrad rovnakú váhu ako dokument podpísaný na Slovensku.

💡 Tip z praxe:

Ak žijete v krajine mimo Haagskeho dohovoru, počítajte s dlhším vybavovaním a začnite s ním čo najskôr, ešte pred zverejnením inzerátu.

ℹ️ Zápis vlastníckeho práva do katastra vysvetľujem aj v článku Čo je vklad do katastra?

Ako je to s Českom a so slovenským zastupiteľským úradom?

Česko je výnimka. Medzi Slovenskom a Českom platí zmluva, vďaka ktorej sa pri týchto dokumentoch nevyžaduje apostila ani preklad (zdroj: Nehnuteľnosti.sk). V praxi to znamená, že v Česku sa podpis dá overiť na tamojších úradoch a naše úrady ho akceptujú. S klientmi z Česka je to preto najjednoduchšie.

Druhou možnosťou je podpis priamo na slovenskom zastupiteľskom úrade, teda na veľvyslanectve alebo konzuláte. Tam sa podpis dá overiť bez ďalšieho úkonu. Aj takýto postup som už s klientom riešil.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Slovenské zastupiteľské úrady v zahraničí sú oprávnené overovať podpisy tak, aby ich slovenský kataster uznal. Pre klienta to môže byť najpriamejšia cesta, ak je úrad blízko jeho bydliska.

💡 Tip z praxe:

Pred cestou na zastupiteľský úrad si vopred overte, ktoré dokumenty tam môžete podpísať a či sa treba objednať na termín.

ℹ️ Ak ste nehnuteľnosť zdedili a žijete v zahraničí, pozrite si aj Dedičstvo nehnuteľnosti: čo s ňou po rodičoch a ako postupovať.

Prečo plnomocenstvo neodporúčam?

Predaj cez plnomocenstvo, teda cez inú osobu, ktorá koná vo vašom mene, je možný a už som ho aj riešil. Napriek tomu ho neodporúčam. Neznamená to, že by som niekomu nedôveroval alebo že by niekto chcel koho okradnúť. Jednoducho je lepšie to takto nerobiť.

Plnomocenstvo dáva inej osobe právo rozhodnúť o vašej nehnuteľnosti, a to aj v čase, keď ste ďaleko a nemáte nad ničím kontrolu. Aj plnomocenstvo musí mať overený podpis a preklad, takže papierovačky neubudne. Priamy podpis kúpnej zmluvy, či už na Slovensku, na úrade v zahraničí alebo na zastupiteľskom úrade, je podľa mňa čistejšie riešenie.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri predaji nehnuteľnosti ide o veľké sumy. Čím menej ľudí musí konať vo vašom mene, tým menej priestoru na omyl alebo nedorozumenie.

💡 Tip z praxe:

Ak plnomocenstvo predsa len potrebujete, napíšte ho len na konkrétny úkon a konkrétnu nehnuteľnosť, nie ako všeobecné. Konkrétne plnomocenstvo obmedzuje riziko.

ℹ️ Pozrite si aj Ako vybrať dobrého realitného makléra?, ak sa rozhodujete, komu zverite predaj na diaľku.

Ako bezpečne vyriešiť platbu a čo s daňou?

Pri predaji na diaľku odporúčam riešiť platbu cez úschovu. Peniaze sa uložia u nezávislej strany a uvoľnia sa až po splnení dohodnutých podmienok. Obe strany tak majú istotu, aj keď sa pri podpise osobne nestretnú.

K dani: podľa Finančnej správy sa príjem nerezidenta z predaja nehnuteľnosti na Slovensku zdaňuje na Slovensku a platí pri ňom aj päťročná lehota vlastníctva na oslobodenie (zdroj: Finančná správa SR). Podáva sa daňové priznanie po skončení zdaňovacieho obdobia. Ak je predávajúci rezidentom EÚ alebo EHP, kupujúci nemá povinnosť zrážať daň. Pri iných krajinách môžu platiť iné pravidlá.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia môže mať daňové následky aj v krajine, kde bývate. Medzi Slovenskom a mnohými krajinami sú zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia, ktoré to upravujú.

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom kúpnej zmluvy sa poraďte s daňovým poradcom v krajine, kde žijete, aj s poradcom na Slovensku. Daň je vec, ktorú nechcete riešiť až po predaji.

ℹ️ Všetko o päťročnej lehote a výpočte dane nájdete v článku Daň z predaja nehnuteľnosti: kedy ju platíte a kedy ste oslobodení.

Zhrnutie: predaj nehnuteľnosti zo zahraničia je zvládnuteľný

Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia nie je zložitejší než bežný predaj z hľadiska samotného obchodu. Zložitosť je v dokumentoch: podpis musí byť úradne osvedčený, v zahraničí s apostilou alebo superlegalizáciou, s úradným prekladom, a pri Česku zjednodušene.

Zmluvu so mnou môžete podpísať na diaľku a samotný predaj vám vybavím od inzercie po podpis. Nezabudnite počítať s časovou rezervou na dokumenty a vopred sa poraďte o dani.

Ak riešite predaj nehnuteľnosti v Michalovciach alebo okolí a žijete v zahraničí, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu. Pozrite si tiež predaj nehnuteľností na agia.sk.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojich skúseností z realitnej praxe a z verejne dostupných zdrojov k dátumu písania. Nejde o právne ani daňové poradenstvo. Pravidlá overovania dokumentov, zoznam krajín s apostilou aj daňové povinnosti sa môžu meniť a závisia od konkrétnej situácie predávajúceho. Pred podpisom dokumentov a pred predajom odporúčam konzultáciu s advokátom a daňovým poradcom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžeš aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Predaj nehnuteľnosti zo zahraničia (FAQ)