Predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej v Michalovciach

Autor článku : Patrik Tokár | člen Realitnej únie SR a certifikovaný realitný maklér NARKS pre Michalovce a celé východné Slovensko. V mojom tíme zabezpečujeme kompletný predaj nehnuteľností, od právneho servisu a katastrálneho vysporiadania až po výkup problematických nehnuteľností. O najvýhodnejší úver a poistenie nehnuteľnosti sa stará certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá pre vás nájde najlepšie riešenie podľa aktuálnych podmienok na trhu.

V článku (Predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej) sa dozviete:

– Ako som sa dostal k predaju 1-izbového bytu na Štefánikovej
– Prečo bola lokalita dôležitá pri stanovení ceny
– Čím bol konkrétny byt zaujímavý pre kupujúcich
– Ako sme stanovili predajnú cenu
– Prečo sme pripravili pôdorys a video
– Prečo sme kupujúcemu neposkytli zľavu
– Ako prebiehal predaj, keď majitelia žili v zahraničí
– Pre koho môže byť 1-izbový byt vhodný ako investícia
– Na čo si dať pozor pri kúpe 1-izbového bytu v Michalovciach

Ako som sa dostal k predaju 1-izbového bytu na Štefánikovej?

Keď ma kontaktoval známy kolega, majitelia už mali ponuku, že byt predajú približne za 80 000 € vrátane provízie. Po osobnom stretnutí som si však byt prešiel a môj pohľad bol trochu iný. Myslel som si, že pri správnom nastavení by sme mohlidosiahnuť viaca bola by škoda ísť hneď na cenu 80 000 €.

Majiteľom som preto vysvetlil, ako by som predaj pripravil, čo všetko v rámcisprostredkovaniazabezpečím a kde vidím priestor na lepší výsledok. Dohodli sme sa na spolupráci a byt sme začali pripravovať na predaj.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri predaji nie je najdôležitejšie iba to, čo vám niekto povie ako prvú cenu. Dôležité je vedieť, z čoho táto cena vychádza a aká stratégia má viesť k jej dosiahnutiu.

💡 Tip z praxe:

Keď predávatenehnuteľnosť, skúste sa makléra opýtať jednu jednoduchú otázku: „Ako chcete túto cenu dosiahnuť?“ Odpoveď vám často povie viac ako samotné číslo.

ℹ️ Pozrite si hodnotenia areferenciemojich klientov, ktorí so mnou riešili predaj alebo kúpu nehnuteľnosti.

Prečo bola Štefánikova ulica pre predaj bytu výhodou?

Štefánikova patrí medzi ulice v Michalovciach, o ktoré je podľa mojich skúseností záujem. Jedným z dôvodov je poloha. Človek tu má množstvo vecí dostupných bez toho, aby musel za každou službou sadnúť do auta. Infraštrukúra,obchody, služby, občianska vybavenosť a centrum mesta sú relatívne dobre dostupné.

To je pri 1-izbovom byte dôležité. Kupujúci menšieho bytu často nehľadá veľkosť aleboobrovskú výmeru. Hľadá praktické a cenovo dostupné bývanie, ktoré mu uľahčí každodenný život. A práve tu mala Štefánikova svoju výhodu.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri kúpebytu ľudia niekedy príliš riešia samotný interiér. Pekná kuchyňa alebo nová podlaha sú príjemné, ale meniť ich môžete.Lokalitunezmeníte.

💡 Tip z praxe:

Ak kupujete 1-izbový byt, skúste si lokalitu prejsť aj pešo. Pozrite sa, čo máte v okolí a ako ďaleko sú obchody, služby, zastávky či centrum. Priinvestičnom byteje navyše dobrá lokalita dôležitá aj preto, že môže ovplyvniť záujem budúcich nájomníkov.

ℹ️ Výber lokalitymôže výrazne ovplyvniť nielen komfort bývania, ale aj budúcu hodnotu nehnuteľnosti.

Čím bol tento 1-izbový byt na Štefánikovej zaujímavý?

Byt mal približne 39 m² a nachádzal sa na prízemí. Bol v osobnomvlastníctve, mal výbornúdispozíciu, plastové okná a bol včiastočne zrekonštruovanomstave. Bytový dom mal nový výťah, ktorý jazdil aj na prízemie a k bytu patrilapivnica. Mimochodom stropy pivníc boli zateplené.

Na druhej strane tu boli aj veci, ktoré nemuseli vyhovovať každému. Byt nemalbalkónanilodžiua bytový dom nebol zateplený. Aj preto som pri jeho predaji nechcel vytvárať obraz, že ide o dokonalý byt. Nemal všetko.

Mal však niečo, čo bolo pre veľkú časť kupujúcich dôležité, dobrú lokalitu a pomerne veľkú výmeru na 1-izbový byt.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Keď niekto povie „1-izbový byt“, ešte to neznamená, že všetky takéto byty sú porovnateľné. Na trhu nájdete 1-izbové byty s výmerou okolo 28 m², ale aj podstatne väčšie jednotky ktoré majú aj 46 m². Rozdiel v priestore pritom veľmi výrazný.

💡 Tip z praxe:

Pri porovnávaní 1-izbových bytov si nepozrite iba cenu. Pozrite si výmeru, dispozíciu, poschodie, balkón alebo lódžiu, stav domu a lokalitu. Až potom má zmysel porovnávať, či je cena skutočne výhodná.

ℹ️ Ak vás zaujíma kompletný realitný servis, detail nájdete v častimoje služby.

Pre koho bol tento byt vhodný?

Tento 1-izbový byt mohol byť zaujímavý pre viacero typov ľudí. Napríklad pre mladého človeka, ktorý začína samostatne bývať, alebo pre začínajúci pár. Rovnako mohol vyhovovať staršiemu človeku, ktorý už nepotreboval veľký byt a chcel prejsť na menšiu a praktickejšiu nehnuteľnosť.

A potom je tu investor. V tomto prípade sa práve táto možnosť potvrdila. Nový majiteľ kúpil byt ako investíciu. Pri dobrej lokalite totiž nemusí byť 1-izbový byt zaujímavý iba na vlastné bývanie. Môže byť zaujímavý aj pre človeka, ktorý hľadá nehnuteľnosť naprenájom.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri predaji je dobré vedieť, kto môže byť reálnym kupujúcim. Inak budete komunikovať byt človeku, ktorý si hľadá prvé bývanie a inak investorovi, ktorý rieši návratnosť, cenu a budúci prenájom.

💡 Tip z praxe:

Ak kupujete byt ako investíciu, skúste sa naň pozrieť očami budúceho nájomníka. Nie iba „Páči sa mi tento byt?“, ale aj „Kto by tu chcel bývať?“.

ℹ️ Ak vás zaujíma konkrétny predaj bytu na Štefánikovej, viac o tomto prípade nájdete včlánku o predaji

Ako sme stanovili cenu 1-izbového bytu na Štefánikovej?

Pôvodná predstava majiteľov bola približne 80 000 € vrátane provízie. Ja som sa však nechcel rozhodovať iba podľa cien, ktoré boli práve v inzerátoch. Pozrel som si údaje z realizovaných obchodov, porovnal podobné nehnuteľnosti a zohľadnil konkrétny stav bytu, jeho výmeru, lokalitu, prízemie a absenciu balkóna.

Cieľ bol jednoduchý. Nastaviť cenu tak, aby sme zbytočne nešli pod hodnotu bytu, ale zároveň aby sme nestrieľali cenu príliš vysoko a čakali mesiace na kupujúceho. A výsledok? 87 000 € predajná cena. To bolo o 7 000 € viac, ako bola pôvodná predstava majiteľov. Dvojku sme si nechávali ako priestor na zľavnenie.

Pôvodná predstava: 80 000 € vrátane provízie
Skutočná predajná cena: 87 000 €
Rozdiel: +7 000 €

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Cena v inzeráte ešte neznamená, že za takú cenu sa nehnuteľnosť aj predá. Rovnako však neplatí, že najlepšia stratégia je dať nehnuteľnosť čo najlacnejšie, aby sa predala okamžite. Rozhodujúca je reakcia trhu.

💡 Tip z praxe:

Pri stanovení ceny sa pozerajte aj na reálne uskutočnené obchody, nielen na ponuky na realitných portáloch. Ponuková cena a skutočná predajná cena sú dve rozdielne veci.

ℹ️ Pri predaji bytu môže veľa ovplyvniť aj správny výber makléra. Viac v článkuako ho vybrať.

Chcete vedieť, za koľko by sa mohol predať váš byt?

Ak premýšľate nad predajom bytu v Michalovciach, môžem sa pozrieť na jeho lokalitu, stav a porovnateľné nehnuteľnosti a pripraviť vám nezáväznú analýzu predajnej ceny.

📞 0905 871 127 ✉️ info@patriktokar.sk

Ako sme pripravili byt na predaj?

Keď sme sa dohodli na spolupráci, nechcel som iba urobiť niekoľko fotografií a zavesiť inzerát. Pripravili sme pôdorys, nafotili nehnuteľnosť a vytvorili aj video. Pri 1-izbovom byte je podľa mňa video veľmi užitočné. Záujemca si vie lepšie predstaviť priestor a zároveň dostane inú formu informácie ako z klasických fotografií.

Pôdoryszase ukázal, ako je približne 39 m² rozložených. Pri menších bytoch to môže byť rozdiel medzi tým, či človek iba vidí číslo 39 m², alebo si reálne predstaví, ako sa v priestore pohybuje.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Prvý kontakt kupujúceho s nehnuteľnosťou dnes často prebehne cez mobil. Ešte pred telefonátom si pozrie fotografie, pozrie video, prečíta popis a rozhodne sa, či ho ponuka zaujala.

💡 Tip z praxe:

Dobrá prezentácia neznamená, že treba nehnuteľnosť prikrášľovať. Znamená to ukázať jej silné stránky tak, aby ich kupujúci dokázal pochopiť ešte pred obhliadkou.

ℹ️ Pri predaji bytu môže rozhodnúť aj prvý dojem. Ak chcete vedieť, ako pripraviť byt na obhliadku, pozrite si praktické tipy, ktoré môžu pomôcť zvýšiť jeho atraktivitu.

Prečo sme kupujúcemu nedali zľavu?

Po zverejnení ponuky sa začali ozývať záujemcovia a postupne prišli aj obhliadky. Kupujúci sa samozrejme pokúsil vyjednávať o cene. To je pri kúpe nehnuteľnosti úplne bežné. Lenže v tomto prípade sme nemali dôvod ustupovať. O byt bol záujem a ponuka sa správala dobre. Preto sme sa rozhodli cenu držať.

Nakoniec sa byt predal za 87 000 € bez zľavy. Samozrejme, neznamenalo to, že by sme boli pripravení držať cenu za každú cenu. S majiteľmi sme boli dohodnutí, že ak by sa napríklad jeden alebo dva mesiace nič nedialo, situáciu opäť vyhodnotíme. Kým však trh ukazoval záujem, nebolo potrebné cenu znižovať.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Keď kupujúci požiada o zľavu, neznamená to automaticky, že cena je príliš vysoká. Vyjednávanie je prirodzenou súčasťou kúpy nehnuteľnosti. ODPORÚČAM STÁLE O CENE JEDNAŤ!

💡 Tip z praxe:

Pri predaji sledujte reakciu trhu. Ak máte telefonáty, obhliadky a záujemcov, nemusí byť dôvod okamžite znižovať cenu. Ak sa naopak dlhodobo nikto neozýva, treba hľadať príčinu.

ℹ️ Viac o mne a mojom prístupe k predaju nehnuteľností nájdete v samostatnom článku.

Ako prebiehal predaj, keď majitelia žili v zahraničí?

Majitelia bytu žili v zahraničí, takže bolo potrebné vyriešiť aj podpisovanie zmlúv. Vyriešilo sa to splnomocnením rodinnej známej, ktorá ich pri potrebných úkonoch zastupovala. Nebola to teda žiadna dramatická komplikácia, len vec ktorú bolo potrebné vyriešiť vopred.

Pri predaji nehnuteľnosti totiž nestačí nájsť kupujúceho. Treba myslieť aj na to, ako sa celý obchod administratívne dokončí.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Ak vlastník žije v zahraničí, je dobré túto skutočnosť riešiť hneď na začiatku predaja. Vďaka tomu sa dá vopred pripraviť spôsob podpisovania dokumentov a zbytočne sa nezdržiava celý obchod.

💡 Tip z praxe:

Ak predávate nehnuteľnosť na diaľku, povedzte to maklérovi hneď pri prvom stretnutí. Dobrý postup sa dá pripraviť dopredu. Oveľa horšie je riešiť splnomocnenie až v momente, keď už máte kupujúceho a všetci čakajú na podpis.

ℹ️ Po predaji ešte zostáva dôležitý krok, odovzdanie bytu. Čo pri ňom skontrolovať a na čo si dať pozor.

Čo ukázal predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej v Michalovciach

Tento predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej v Michaloviach podľa mňa ukázal jednu dôležitú vec. Nehnuteľnosť nemusí byť dokonalá, aby sa dobre predala. Tento byt nemal balkón ani lódžiu. Bol na prízemí a bytový dom nebol zateplený.

Na druhej strane mal približne 39 m², čiastočne rekonštruovaný stav, nový výťah, pivnicu a hlavne dobrú lokalitu. Keď sa k tomu pridala správne nastavená cena a kvalitná prezentácia, výsledkom bol predaj za 87 000 €.

Pôvodná predstava bola 80 000 € vrátane provízie. Rozdiel bol teda 7 000 €.

A práve preto si myslím, že pri predaji nehnuteľnosti sa neoplatí rozhodovať iba podľa jednej vlastnosti alebo jedného čísla.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Každý byt má svoje plusy aj mínusy. Úlohou pri predaji nie je tvrdiť, že byt nemá žiadne nevýhody. Dôležité je správne ich vyhodnotiť, komunikovať a nastaviť cenu tak, aby zodpovedala tomu, čo byt reálne ponúka.

💡 Tip z praxe:

Ak sanehnuteľnosť nepredávapodľa predstáv, prvou otázkou nemusí byť vždy: „O koľko znížime cenu?“ Najskôr sa treba pozrieť na prezentáciu, cenu, kvalitu informácií a reakciu trhu.

ℹ️ Ak sa dostanete do situácie, keď hrozí dražba bytu, dôležité je konať čo najskôr. Konkrétny prípad z Michaloviec a výsledok riešenia opisujem vtejto prípadovej štúdii

Na čo si dať pozor pri kúpe 1-izbového bytu?

Pri kúpe 1-izbového bytu by som sa nepozeral iba na cenu. Dôležitá je výmera, dispozícia, poschodie, balkón alebo lódžia, stav bytu, stav bytového domu, výťah,spávca, mesačné náklady a lokalita.

Ak kupujete byt ako investíciu, treba navyše rozmýšľať nad budúcim nájomníkom. Bude o takýto byt záujem aj o päť rokov? Je lokalita praktická? Je výmera dostatočná? Aké sú mesačné náklady?

Práve takéto otázky môžu byť pri investičnej kúpe dôležitejšie ako samotný vzhľad kuchyne.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri 1-izbových bytoch sa môže zdať, že rozhoduje hlavne cena. V skutočnosti môže byť rozdiel medzi dvoma bytmi s rovnakým označením veľmi veľký.

💡 Tip z praxe:

Nesnažte sa kúpiť prvý byt, ktorý sa vám zmestí do rozpočtu. Niekedy je lepšie chvíľu počkať na dobrú lokalitu, rozumnú výmeru a cenu, ktorá dáva zmysel.

ℹ️ Pri kúpe bytu, domu alebo pozemku môže byť dôležité preveriť aj vecné bremeno. Čo môže znamenať pre vlastníka a na čo si dať pozor, vysvetľujem vtomto článku o vecnom bremene

Záver článku : Predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej v Michalovciach

Na začiatku bola predstava približne 80 000 € vrátane provízie. Na konci bol podpísaný obchod za 87 000 €. Rozhodla kombinácia viacerých vecí, lokalita na Štefánikovej, výmera približne 39 m², stav bytu, správne nastavená cena a kvalitná prezentácia.

A samozrejme aj záujem kupujúcich. Tento prípad mi opäť ukázal, že pri predaji bytu nie je rozumne začať čo najnižšou cenou. Niekedy stačí nehnuteľnosť správne vyhodnotiť, pripraviť a dostať ju pred ľudí, ktorí o ňu majú reálny záujem.

Ak premýšľate nad predajom bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti v Michalovciach a okolí, rád sa pozriem na vašu situáciu.

Patrik Tokár |  AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ info@patriktokar.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej v Michalovciach“ má čisto informatívny charakter a vychádza z konkrétneho prípadu z realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu bytu, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na našom blogu(https://www.patriktokar.sk/realitny-blog/)sa pravidelne venujeme otázkam týkajúcim sa vlastníctva, prenájmu, predaja nehnuteľností, právnych záležitostí a financií. Píšem tam narovinu o tom, čo funguje, čo je problém a ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám.

Na stránke nájdeš aj hodnotenia klientovhttps://share.google/ibdd23ERhLCViFjPM, ktoré potvrdzujú, že spolupráca je efektívna a bezproblémová. Tento univerzálny doplnkový obsah ti umožní rýchlo získať viac informácií, zorientovať sa v právnych a finančných otázkach a nasmeruje ťa k riešeniu tvojich realitných otázok s profesionálnym prístupom.

Často kladené otázky – Predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej