Čo je lodžia?

Q: Aký je hlavný stavebný a právny rozdiel medzi lodžiou, balkónom a terasou?

Lodžia je zapustená do pôdorysu budovy a chránená obvodovými stenami z troch strán. Balkón vystupuje pred priečelie budovy a je zo strán otvorený. Terasa je spravidla rozsiahlejšia nekrytá alebo čiastočne krytá plocha situovaná na teréne, streche alebo ustúpenom poschodí. Z právneho hľadiska tvoria lodžie aj balkóny príslušenstvo bytu a ich nosné konštrukcie sú spoločnými časťami domu.

Q: Započítava sa plocha lodžie do celkovej výmery (rozlohy) bytu?

Do podlahovej plochy bytu sa plocha lodžie nezapočítava . Pre príspevky do fondu opráv sa k spoluvlastníckemu podielu pripočíta 25 % jej plochy. V inzercii a posudkoch sa zvyčajne uvádza úžitková plocha bytu samostatne a výmera lodžie sa pridáva ako doplňujúci údaj (napr. 60 m² byt + 4 m² lodžia ).

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Aktualizované: 26. 10. 2026

Definícia alebo význam pojmu lodžia

Lodžia predstavuje zastrešenú a čiastočne uzavretú terasu, ktorá tvorí súčasť budovy a zvyčajne sa otvára len z jednej alebo viacerých strán. Poskytuje príjemný priestor na oddych, sušenie bielizne alebo pestovanie rastlín. Na rozdiel od balkóna integroval architekt lodžiu priamo do pôdorysu budovy, čím zvyšuje jej ochranu pred vetrom a dažďom.

Čo lodžia zahŕňa

Lodžia môže obsahovať zábradlie, dlažbu alebo podlahovú krytinu, osvetlenie a prípadne prístrešok proti poveternostným vplyvom. Je dostupná priamo z bytu alebo apartmánu a poskytuje súkromný vonkajší priestor. V niektorých prípadoch slúži aj na uskladnenie menších predmetov či dekorácií.

Ilustrácia útulnej lodžie (zapusteného balkóna) s malým posedením a rastlinami, ktorá zdôrazňuje jej funkciu ako súkromného, poveternostnými vplyvmi chráneného miesta na relax priamo pri byte.

Prečo je lodžia dôležitá

Lodžia zvyšuje komfort bývania, poskytuje príjemné miesto na relax a zároveň prispieva k estetickej hodnote bytu či domu. Chráni pred priamym vetrom a dažďom, čo umožňuje jej využívanie počas väčšiny roka. Pre majiteľov nehnuteľností predstavuje aj praktický priestor navyše, ktorý môže ovplyvniť hodnotu bytu pri predaji alebo prenájme.

Ako vám lodžia pomáha pri bývaní

Lodžia vám umožňuje využiť vonkajší priestor bezpečne a komfortne priamo z bytu. Môže slúžiť na oddych, pestovanie rastlín alebo menšie úložné účely. Ak plánujete kúpu, predaj alebo financovanie nehnuteľnosti, poradím vám, ako maximálne využiť výhody lodžie a zvýšiť hodnotu vašej nehnuteľnosti.

ℹ️ Koľko je váš byt dnes reálne hodný, vám zistím pri odhade ceny.

Chcete vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Lodžia (FAQ)

Aký je hlavný stavebný a právny rozdiel medzi lodžiou, balkónom a terasou?

Lodžia je zapustená do pôdorysu budovy a chránená obvodovými stenami z troch strán. Balkón vystupuje pred priečelie budovy a je zo strán otvorený. Terasa je spravidla rozsiahlejšia nekrytá alebo čiastočne krytá plocha situovaná na teréne, streche alebo ustúpenom poschodí. Z právneho hľadiska tvoria lodžie aj balkóny príslušenstvo bytu a ich nosné konštrukcie sú spoločnými časťami domu.

Započítava sa plocha lodžie do celkovej výmery (rozlohy) bytu?

Do podlahovej plochy bytu sa plocha lodžie nezapočítava. Pre príspevky do fondu opráv sa k spoluvlastníckemu podielu pripočíta 25 % jej plochy. V inzercii a posudkoch sa zvyčajne uvádza úžitková plocha bytu samostatne a výmera lodžie sa pridáva ako doplňujúci údaj (napr. 60 m² byt + 4 m² lodžia).

Je na zasklenie lodžie potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere alebo ohlásenie stavebnému úradu?

Na dodatočné zasklenie lodžie ľahkým posuvným systémom spravidla nie je potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere. Ide o stavebnú úpravu, ktorú treba stavebnému úradu ohlásiť v prípadoch podľa § 18 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z. z. Ak sa však pri montáži zasahuje do nosných konštrukcií, mení sa vzhľad fasády celého bytového domu alebo ide o pamiatkovú zónu, úrad môže vyžadovať rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5 zákona č. 25/2025 Z. z.) a súhlas väčšiny vlastníkov bytov.

Ako zasklenie lodžie ovplyvňuje energetickú náročnosť a komfort bytu?

Zasklená lodžia funguje ako dodatočná tepelno-izolačná a zvuková bariéra (tzv. zimná záhrada). Znižuje úniky tepla z priľahlej izby počas zimy, tlmí hluk z ulice a chráni fasádu pred poveternostnými vplyvmi, čím šetrí náklady na vykurovanie.

Kto hradí opravu havárií alebo rekonštrukciu lodžie v bytovom dome?

Podlahová krytina a vnútorné maľovky lodžie sú v správe a na náklady vlastníka bytu. Avšak nosná konštrukcia (stropná a podlahová doska), zábradlie a vonkajšia izolácia sú spoločnými časťami domu. Ich rekonštrukcia alebo zateplenie sa preto hradí z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu.

Patrik Tokár

Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.