Ako nafotiť byt, aby zaujal kupujúcich na prvý pohľad?

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

V článku (Ako nafotiť byt) sa dozviete:

– ako nafotiť byt, aby zaujal kupujúcich už na prvej fotke v inzeráte,
– prečo príprava priestoru rozhoduje viac než fotoaparát,
– kedy je na fotenie najlepšie svetlo a čo robiť v tmavom byte,
– z akej výšky a uhla fotiť, aby miestnosť nebola skreslená,
– ktoré fotky v inzeráte nesmú chýbať a v akom poradí ich dať,
– prečo fotiť aj dom, chodbu a okolie,
– kedy pomôže video, pôdorys alebo zábery z dronu,
– akých chýb sa pri fotení vyvarovať,
– kedy sa oplatí profesionálny fotograf.

Ako nafotiť byt, aby zaujal kupujúcich na prvý pohľad?

Ako nafotiť byt je otázka, ktorú si položí každý, kto predáva sám. A je to správna otázka, pretože fotky v inzeráte rozhodujú o tom, či vám niekto vôbec zavolá. Kupujúci prechádza desiatky ponúk a pri každej sa rozhodne za pár sekúnd. Ak ho nezaujme prvá fotka, na ďalšie sa nepozrie.

Dobrá fotka nemusí byť umelecká. Musí byť svetlá, ostrá, rovná a ukazovať priestor tak, ako naozaj vyzerá, v najlepšom možnom stave. To sa dá dosiahnuť aj s mobilom, ak viete, na čo si dať pozor.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Fotky sú jediná časť predaja, ktorú kupujúci vidí skôr, než sa rozhodne zavolať. Slabé fotky znamenajú menej obhliadok a menej obhliadok znamená slabšiu pozíciu pri cene.

💡 Tip z praxe:

Otvorte si portál a pozrite sa na inzeráty podobných bytov vo vašom okolí. Všimnite si, ktoré by ste otvorili a prečo. Presne tak sa bude pozerať kupujúci aj na ten váš.

ℹ️ Ako pripraviť celý predaj, opisujem v článku Ako predať nehnuteľnosť v Michalovciach rýchlo a výhodne

Prečo príprava priestoru rozhoduje viac než fotoaparát?

Najlepší fotoaparát neurobí dobrú fotku z neupratanej izby. Pred fotením odložte osobné veci, fotky rodiny, magnetky z chladničky, kozmetiku z kúpeľne a veci z pracovnej dosky v kuchyni. Ustlané postele, zatvorené záchodové sedadlo a uložené topánky v predsieni sú drobnosti, ktoré na fotke vidno hneď.

Výrazné farby a veľa dekorácií fotku zaťažujú. Ak sa niečo nedá odniesť, stlmte to neutrálnymi doplnkami, napríklad svetlým prehozom na gauči. Pár izbových rastlín priestor oživí. O príprave bytu na predaj podrobnejšie píšem v článku Ako pripraviť byt na obhliadku a predať ho za maximálnu cenu.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kupujúci na fotke nevidí, že je to dočasný neporiadok. Vidí byt, ktorý pôsobí menší a zanedbanejší, než v skutočnosti je.

💡 Tip z praxe:

Pred fotením si urobte pár skúšobných záberov a pozrite si ich na mobile. Uvidíte detaily, ktoré voľným okom prehliadnete.

ℹ️ Prečo kupujúcim vadí byt, ktorý je príliš osobný, píšem v článku Prečo sa byt nepredáva, aj keď je podľa vás dokonalý?

Kedy je na fotenie bytu najlepšie svetlo?

Najlepšie je fotiť cez deň pri dostatku prirodzeného svetla. Pozrite si počasie a fotenie si naplánujte na svetlý deň. Pri bytoch s oknami na jednu stranu sa oplatí zistiť, kedy do nich svieti najviac, a fotiť vtedy. Ostré polodňajšie slnko zase robí tvrdé tiene, ktoré fotky kazia.

Pred fotením vytiahnite všetky rolety a odtiahnite závesy. Ak je priestor tmavší, rozsvieťte všetky svetlá, aj keď je vonku slnko. Zjednotí to farbu svetla a vyplní tmavé kúty. Večerné fotky robte len vtedy, keď chcete ukázať atmosféru, napríklad osvetlenú terasu.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Svetlo je rozdiel medzi bytom, ktorý pôsobí útulne, a bytom, ktorý pôsobí stiesnene. Kupujúci tmavé fotky podvedome spája s tmavým bytom.

💡 Tip z praxe:

Ak nemáte čas čakať na slnko, foťte v zamračený deň. Mäkké svetlo bez tieňov je pre interiér často lepšie než ostré slnko.

ℹ️ Ako na svetlo a priestor v menšom byte, píšem v článku Ako zariadiť malý byt, aby vyzeral väčší?

Z akej výšky a uhla fotiť, aby izba nebola skreslená?

Najčastejšia chyba je fotiť z výšky očí a nakláňať mobil nadol. Steny potom vyzerajú, akoby padali. Lepšie je držať fotoaparát vo výške približne pol metra až metra, rovno a nenaklonený. Zvislé čiary, teda hrany stien, dverí a okien, majú byť na fotke zvislé.

Foťte z rohu miestnosti, aby bolo vidno čo najviac priestoru, a ideálne tak, aby bolo v zábere okno. Širokouhlý režim mobilu pomáha, ale nepreháňajte to, efekt rybieho oka priestor deformuje a kupujúci si to na obhliadke všimne. Fotka má byť pravdivá, nie klamlivá.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kupujúci, ktorého na obhliadke prekvapí, že izba je menšia než na fotke, stratí dôveru. A bez dôvery sa ťažko vyjednáva.

💡 Tip z praxe:

Zapnite si v mobile mriežku. Pomôže vám udržať hrany stien rovno a fotky budú pôsobiť profesionálnejšie.

ℹ️ Prečo je pri predaji dôležitý aj pôdorys, vysvetľujem v článku Čo je pôdorys a prečo je kľúčový

Ktoré fotky v inzeráte nesmú chýbať?

Prvá fotka je najdôležitejšia. Vyberte tú, ktorá najlepšie ukazuje hlavnú výhodu bytu: svetlú obývačku, výhľad, balkón alebo novú kuchyňu. Potom nasleduje logické poradie, ako keby kupujúci prechádzal bytom: obývačka, kuchyňa, spálne, kúpeľňa, predsieň, balkón alebo lodžia, pivnica.

Nevynechávajte miestnosti, ktoré nie sú ideálne. Ak chýbajú, kupujúci si domyslí, že sú horšie, než naozaj sú. Lepšie je ukázať ich poctivo a čistú. Pri každej miestnosti stačia jedna až dve dobré fotky, desať takmer rovnakých záberov kupujúceho skôr unaví.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kupujúci si z fotiek skladá predstavu o celom byte. Keď mu niečo chýba, doplní si to tým horším.

💡 Tip z praxe:

Napíšte si zoznam miestností a pri každej odškrtnite, keď máte dobrú fotku. Nič tak nevynecháte.

ℹ️ Aktuálne nehnuteľnosti, ktoré predávam, aj s fotkami nájdete na stránke Nehnuteľnosti na predaj

Prečo fotiť aj dom, chodbu a okolie?

Kupujúci si nekupuje len štyri steny, ale aj dom a lokalitu. Fotka zrekonštruovaného bytového domu, upravenej chodby alebo nového výťahu je argument, rovnako ako ihrisko pred domom, park alebo blízke obchody. Ak je dom zateplený, ukážte to.

Exteriér foťte za pekného počasia. Pri dome je dôležitá aj záhrada, vstup, garáž a pohľad z ulice. Ak je okolie silná stránka, pár fotiek z ulice povie viac než dlhý odsek textu. O tom, ako lokalita ovplyvňuje cenu, píšem v článku Ako vybrať lokalitu na bývanie, ktorá sa oplatí?.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Stav domu a okolia ovplyvňuje cenu bytu viac, než si majitelia myslia. Kupujúci, ktorý ho nevidí, ho odhaduje a často horšie.

💡 Tip z praxe:

Ak má dom niečo nové, napríklad strechu, výťah alebo zateplenie, uveďte pri fotke aj rok. Je to konkrétny argument pri cene.

ℹ️ Ako stav spoločných priestorov ovplyvňuje hodnotu bytu, vysvetľujem v článku Čo sú spoločné priestory?

Kedy pomôže video, pôdorys alebo dron?

Pri väčších nehnuteľnostiach, domoch a pozemkoch používam okrem fotiek aj video, pôdorys a zábery z dronu. Video ukáže, ako na seba miestnosti nadväzujú, pôdorys odpovie na otázku rozmerov a dron ukáže pozemok, okolie a vzdialenosti, ktoré sa zo zeme nedajú zachytiť.

Pri bežnom byte často stačia dobré fotky a pôdorys. Video a virtuálna obhliadka pomáhajú najmä kupujúcim, ktorí bývajú ďaleko a nechcú cestovať na obhliadku každého bytu. Vďaka nim prídu na obhliadku ľudia, ktorí už vedia, čo idú pozerať.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Viac informácií v inzeráte znamená menej zbytočných obhliadok a viac vážnych záujemcov.

💡 Tip z praxe:

Ak nemáte pôdorys, nakreslite aspoň jednoduchý náčrt s rozmermi izieb. Kupujúci ho ocenia viac, než by ste čakali.

ℹ️ Čo všetko robím pri prezentácii nehnuteľnosti, nájdete na stránke Moje služby

Akých chýb sa pri fotení bytu vyvarovať?

Tmavé a rozmazané fotky, naklonené steny, odraz fotografa v zrkadle, otvorené záchodové sedadlo, neporiadok, domáce zvieratá v zábere, fotky na výšku pri interiéri a zbytočne silné filtre. Každá z týchto chýb robí z inzerátu amatérsky inzerát, ktorý kupujúci preskočí.

Fotky neupravujte tak, aby klamali. Jas a kontrast môžete doladiť, ale vymazať praskliny alebo zmeniť farbu stien nie. Kupujúci to na obhliadke uvidí a zvyšok obhliadky bude hľadať, čo ďalšie ste upravili.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Inzerát s chybami pôsobí, akoby sa predávajúcemu nechcelo. Kupujúci si z toho vyvodí, že sa nechce ani pri byte.

💡 Tip z praxe:

Fotky interiéru robte na šírku. Na portáloch sa zobrazujú lepšie a ukážu viac priestoru.

ℹ️ Ďalšie chyby, ktoré pri predaji stoja peniaze, opisujem v článku Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti

Kedy sa oplatí profesionálny fotograf?

Ak predávate drahší byt alebo dom, máte tmavý priestor alebo jednoducho nemáte čas a trpezlivosť, profesionálne fotky sa takmer vždy vrátia. Fotograf má techniku na tmavé priestory, vie pracovať so svetlom a fotky upraví tak, aby boli verné a pritom pekné.

Pri predaji cez makléra by fotky mali byť súčasťou jeho služieb. Pri mojich predajoch si fotky, video a ďalšiu prezentáciu zabezpečujem sám, lebo viem, aký veľký vplyv majú na počet telefonátov. Ako sa zmena prezentácie prejavila v praxi, ukazuje predaj bytu na Štefánikovej v Michalovciach.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Rozdiel medzi amatérskymi a profesionálnymi fotkami sa neprejaví len v počte telefonátov, ale aj v cene, za ktorú sa byt nakoniec predá.

💡 Tip z praxe:

Ak si fotografa platíte sami, dajte mu zoznam miestností a výhod bytu, ktoré chcete ukázať. Vyhnete sa tomu, že niečo dôležité chýba.

ℹ️ Čo robím pri predaji ja, nájdete na stránke Chcem predať nehnuteľnosť

Ako nafotiť byt: zhrnutie

Dobré fotky bytu stoja na príprave, svetle a rovnom zábere. Uprataný a neutrálny priestor, prirodzené svetlo doplnené lampami, fotky z rohu vo výške pol metra až metra a logické poradie miestností. K tomu dom a okolie a pri väčších nehnuteľnostiach video, pôdorys a dron.

Fotky majú ukázať byt v najlepšom svetle, ale pravdivo. Kupujúci, ktorého obhliadka nesklame, sa rozhoduje oveľa ľahšie.

Ak predávate byt v Michalovciach alebo okolí a chcete, aby jeho prezentácia pritiahla kupujúcich, rád vám pomôžem.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Ako nafotiť byt, aby zaujal kupujúcich na prvý pohľad?“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojej realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu nehnuteľnosti, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžeš aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Ako nafotiť byt (FAQ)