Plná moc na predaj nehnuteľnosti: forma, obsah a riziká

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Aktualizované: 30. 10. 2026

V článku (Plná moc na predaj nehnuteľnosti) sa dozviete:

– kedy sa plná moc na predaj nehnuteľnosti v praxi používa,
– čo o plnomocenstve hovorí Občiansky zákonník,
– prečo musí byť podpis na plnej moci úradne osvedčený a kde to vybavíte,
– čo by malo obsahovať splnomocnenie na predaj bytu,
– kto môže a kto by nemal byť splnomocnencom,
– kedy plná moc pri seniorovi alebo chorom človeku nestačí,
– ako je to s plnou mocou pri zdedenej nehnuteľnosti,
– aké riziká plná moc prináša,
– prečo ju neodporúčam, ak nie je nutná,
– aké sú alternatívy k plnej moci.

Kedy sa plná moc na predaj nehnuteľnosti používa?

Plná moc na predaj nehnuteľnosti sa používa vtedy, keď vlastník nemôže alebo nechce podpísať zmluvy sám. Najčastejšie ide o tieto situácie:
– vlastník žije v zahraničí a na podpis nemôže prísť,
– vlastník je chorý alebo v nemocnici,
– starší rodič chce, aby predaj vybavilo dieťa,
– nehnuteľnosť zdedilo viac ľudí a nie všetci môžu byť pri podpise.

Pri byte na Štefánikovej v Michalovciach žili majitelia v zahraničí. Vyriešilo sa to splnomocnením rodinnej známej, ktorá ich pri potrebných úkonoch zastupovala. Nebola to dramatická komplikácia, len vec, ktorú bolo treba vyriešiť vopred.

Plnomocenstvo som teda v praxi riešil a funguje. Napriek tomu ho neodporúčam ako prvú voľbu a v tomto článku vysvetlím prečo.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Plná moc nie je formalita. Dávate ňou inému človeku právo podpísať zmluvu o vašej nehnuteľnosti a z jeho podpisu vám vzniknú práva a povinnosti, ako keby ste podpisovali sami.

💡 Tip z praxe:

Ak viete, že pri podpise nebudete, povedzte to maklérovi hneď na prvom stretnutí. Spôsob podpisu sa dá pripraviť dopredu, oveľa horšie je riešiť ho, keď už všetci čakajú.

ℹ️ Celý príbeh tohto predaja nájdete v článku predaj 1-izbového bytu na Štefánikovej.

Čo hovorí zákon o plnomocenstve pri predaji?

Zastúpenie na základe plnomocenstva upravuje Občiansky zákonník v § 31 až § 33b. Podľa § 31 ods. 1 sa v plnomocenstve musí uviesť rozsah oprávnenia splnomocnenca. Keď splnomocnenec koná v týchto medziach, práva a povinnosti vznikajú priamo vám (§ 32 ods. 2).

Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať podľa § 46 písomnú formu a prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Paragraf 31 ods. 4 k tomu dodáva, že ak sa právny úkon musí urobiť písomne, aj plnomocenstvo sa musí udeliť písomne.

Ak forma dodržaná nie je, právny úkon je podľa § 40 ods. 1 neplatný. Ústna dohoda „podpíš to za mňa“ preto pri predaji bytu nestačí ani medzi najbližšími.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kataster pri vklade skúma, či je úkon urobený v predpísanej forme a či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou (§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona). Chybná plná moc môže znamenať, že návrh na vklad zamietne.

💡 Tip z praxe:

Plnú moc nepíšte podľa náhodného vzoru z internetu. Nechajte ju pripraviť advokátovi, ktorý pripravuje kúpnu zmluvu, aby obe listiny do seba presne zapadli.

ℹ️ Čo musí obsahovať samotná zmluva, vysvetľujem v pojme kúpna zmluva.

Musí byť podpis na plnej moci úradne osvedčený?

Spravidla áno. Podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona musí byť podpis prevodcu na zmluve osvedčený, a ak je prevodca zastúpený, musí byť osvedčený aj jeho podpis na splnomocnení. Plná moc sa podľa § 30 ods. 4 písm. c) prikladá k návrhu na vklad.

Zákon pozná výnimky, napríklad pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo pri zmluve autorizovanej advokátom. Či sa niektorá výnimka týka aj vašej plnej moci, nech posúdi advokát, ktorý zmluvu pripravuje. Ja odporúčam dať si podpis osvedčiť vždy.

Podpis osvedčí notár (§ 58 Notárskeho poriadku) alebo obec. Na obci stojí osvedčenie 2 € za každý podpis (zákon č. 145/1995 Z. z., položka 3, znenie od 1. 9. 2026). Listinu, ktorá sa má použiť v cudzine, osvedčí len notár. Kataster prijme listinu v štátnom jazyku, v češtine alebo v úradne osvedčenom preklade (§ 42 ods. 1 katastrálneho zákona).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Neosvedčený podpis na plnej moci je chyba, ktorá sa často ukáže až na katastri. Vtedy už je kúpna zmluva podpísaná a peniaze sú v úschove.

💡 Tip z praxe:

Na osvedčenie si vezmite platný doklad totožnosti. Notár ani úradník pri tom nekontroluje, či je plná moc napísaná dobre, overuje vašu totožnosť a podpis. Obsah si preto skontrolujte vopred.

ℹ️ Ako je to s apostilou a podpisom mimo Slovenska, píšem v článku predaj nehnuteľnosti zo zahraničia.

Čo by malo obsahovať splnomocnenie na predaj bytu?

Občiansky zákonník výslovne vyžaduje, aby plnomocenstvo uvádzalo rozsah oprávnenia. Aby s ním kataster vedel pracovať, musí byť zrozumiteľné a zhodovať sa s údajmi v katastri. Listiny na zápis majú podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona obsahovať presné označenie osôb aj nehnuteľnosti.

V praxi by v splnomocnení na predaj bytu nemalo chýbať:
– meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt splnomocniteľa aj splnomocnenca,
– presné označenie nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva (katastrálne územie, číslo bytu, vchod, poschodie, súpisné číslo domu, parcela, podiel na spoločných častiach),
– úkony, na ktoré splnomocnenca oprávňujete, napríklad podpis kúpnej zmluvy a návrhu na vklad,
– dátum a váš úradne osvedčený podpis.

Odporúčam ísť ešte ďalej a priamo do plnej moci napísať najnižšiu kúpnu cenu a číslo účtu, na ktorý pôjdu peniaze. Čím užšie plnomocenstvo, tým menší priestor na omyl.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Všeobecná plná moc „na všetky úkony“ dáva splnomocnencovi viac, než potrebuje. Pri nehnuteľnosti chcete presný opak: aby mohol urobiť len to, na čom ste sa dohodli.

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom si plnú moc prečítajte s otázkou: čo všetko by s ňou mohol urobiť človek, ktorému by som nedôveroval? Čo vám napadne, to z textu vyškrtnite alebo obmedzte.

ℹ️ Ako sa nehnuteľnosť správne označuje, ukazuje pojem list vlastníctva.

Kto môže byť splnomocnencom pri predaji nehnuteľnosti?

Splnomocnencom môže byť fyzická aj právnická osoba (§ 31 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Najčastejšie je to niekto z rodiny alebo blízky známy. Podľa § 22 ods. 2 však zastupovať nemôže ten, kto sám nie je spôsobilý na daný úkon, ani ten, ktorého záujmy sú v rozpore so záujmami zastúpeného.

Preto by splnomocnencom predávajúceho nemal byť kupujúci. Kupujúci chce nižšiu cenu, vy vyššiu, a to je typický rozpor záujmov.

Ak plnomocenstvo udelíte viacerým ľuďom naraz a neurčíte inak, musia podľa § 31 ods. 3 konať všetci spoločne. Ďalšiu osobu môže splnomocnenec poveriť len vtedy, ak ho na to plnomocenstvo výslovne oprávňuje alebo ak je právnickou osobou (§ 33a).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Výber splnomocnenca je dôležitejší než samotný text plnej moci. Ani dobre napísané plnomocenstvo nepomôže, ak ho dostane človek, ktorý nerozumie zmluvám alebo sa nevie ubrániť tlaku kupujúceho.

💡 Tip z praxe:

Splnomocnenca vyberajte podľa toho, či zvládne zmluvu prečítať a povedať nie, nie podľa toho, kto to má k nehnuteľnosti najbližšie.

ℹ️ Ak riešite, komu predaj zveriť, pozrite si článok ako vybrať dobrého realitného makléra.

Plná moc pre seniora alebo chorého človeka: kedy nestačí?

Plná moc má predpoklad, na ktorý rodiny často zabúdajú: kto ju udeľuje, musí byť spôsobilý právne konať. Podľa § 38 Občianskeho zákonníka je neplatný úkon osoby bez spôsobilosti na právne úkony aj úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju na tento úkon robí neschopnou. To platí aj pre samotnú plnú moc.

Ak rodič už nie je schopný rozhodovať sám, plná moc nie je riešenie. Vtedy musí súd najprv rozhodnúť o spôsobilosti a ustanoviť opatrovníka a predaj potom schvaľuje súd (§ 27 ods. 2 a § 28 Občianskeho zákonníka). Takýto prípad som riešil pri dome v okrese Michalovce, ktorý vlastnili štyria súrodenci a jeden z nich mal obmedzenú spôsobilosť na právne úkony.

Ak je človek spôsobilý, len chorý alebo nepohyblivý, podpis sa dá osvedčiť aj mimo úradu. Zákon č. 599/2001 Z. z. v § 3 umožňuje osvedčiť podpis na inom vhodnom mieste, ak sa osoba zo zdravotných dôvodov nemôže dostaviť do úradnej miestnosti.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Plná moc, ktorú podpísal človek neschopný posúdiť, čo podpisuje, je neplatná. Celý predaj sa tak môže neskôr stať predmetom sporu, a to nechce predávajúci ani kupujúci.

💡 Tip z praxe:

Ak sa zdravie rodiča zhoršuje a predaj je reálny, riešte ho, kým je rodič schopný rozhodnúť sám. Odkladanie často vedie k súdnemu konaniu, ktoré predaj výrazne predĺži.

ℹ️ Ako prebiehal predaj so súdnym schválením, opisujem v článku komplikovaný predaj nehnuteľnosti.

Ako je to s plnou mocou pri zdedenej nehnuteľnosti?

Po dedičskom konaní býva na liste vlastníctva viac vlastníkov. Pri predaji celej nehnuteľnosti musí kúpnu zmluvu podpísať každý z nich, alebo za neho jeho splnomocnenec. Bežne súrodenec, ktorý žije ďaleko, splnomocní toho, ktorý býva bližšie.

Pozor na jednu vec: plnomocenstvo podľa § 33b ods. 2 Občianskeho zákonníka zaniká smrťou splnomocniteľa, ak z jeho obsahu nevyplýva niečo iné. Plná moc od rodiča teda po jeho smrti spravidla prestane platiť a o nehnuteľnosti rozhodnú až dedičia.

Plnomocenstvo zaniká aj vtedy, keď ho splnomocniteľ odvolá. Tohto práva sa podľa § 33b ods. 3 nemôže platne vzdať, takže plnú moc môžete kedykoľvek vziať späť.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Rodiny sa niekedy spoliehajú na plnú moc, ktorú rodič podpísal ešte za života. Po jeho smrti však nastupuje dedičské konanie a stará plná moc predaj nevyrieši.

💡 Tip z praxe:

Ak predávate zdedenú nehnuteľnosť so súrodencami, dohodnite sa na cene a spôsobe podpisu ešte pred inzerciou. Plnú moc dajte len tomu, s kým sa na cene naozaj zhodnete.

ℹ️ Celý postup po dedičstve opisujem v článku dedičstvo nehnuteľnosti: ako postupovať.

Aké riziká má plná moc na predaj nehnuteľnosti?

Prvé riziko: splnomocnenec koná za vás, keď vy nemáte kontrolu. Pokyny, ktoré ste mu dali ústne a ktoré v plnomocenstve nie sú, podľa § 32 ods. 2 Občianskeho zákonníka nemajú vplyv na právne účinky jeho konania, ibaže o nich vedel ten, s kým konal.

Druhé riziko je prekročenie oprávnenia. Ak splnomocnenec urobí viac, než mu plná moc dovoľuje, ste viazaný len vtedy, ak to schválite. Ak však nesúhlas bez zbytočného odkladu neoznámite, platí, že ste prekročenie schválili (§ 33 ods. 1).

Tretie riziko je odvolanie. Kým sa splnomocnenec o odvolaní nedozvie, jeho úkony majú podľa § 33b ods. 4 účinky, ako keby plnomocenstvo stále trvalo. Odvolanie preto oznámte jemu aj tým, s ktorými mal konať.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Plná moc nerieši nedôveru, rieši vzdialenosť. Ak máte o splnomocnencovi čo i len malú pochybnosť, je to signál, že treba hľadať iný spôsob podpisu.

💡 Tip z praxe:

Peniaze z predaja nech idú cez advokátsku úschovu priamo na váš účet, nie na účet splnomocnenca. Napíšte to do plnej moci aj do kúpnej zmluvy.

ℹ️ Ako ide predaj od podpisu po zápis do katastra, opisujem v článku ako prebieha predaj nehnuteľnosti krok za krokom.

Prečo plnú moc neodporúčam, ak nie je nutná?

Plnomocenstvo som pri predaji riešil a funguje. Napriek tomu ho neodporúčam, ak existuje iná cesta. Nejde o nedôveru voči rodine. Pri predaji nehnuteľnosti ide o veľké peniaze a každý ďalší človek v reťazci je ďalšie miesto, kde môže vzniknúť omyl.

Druhý dôvod je praktický. S plnou mocou papierovania neubudne, aj ona potrebuje osvedčený podpis a zo zahraničia ďalšie overenie a preklad. Rovnaké úsilie často stačí na to, aby ste kúpnu zmluvu podpísali priamo.

Spoluprácu so mnou pritom nemusíte začínať osobne. Zmluvu o sprostredkovaní podpisujem s klientmi aj na diaľku a obhliadky, kupujúcich aj komunikáciu zabezpečím na mieste. Takto som pracoval s klientmi z Veľkej Británie, USA, Nemecka, Rakúska aj Česka.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Najbezpečnejší podpis je ten, ktorý urobíte sami. Vtedy viete presne, čo podpisujete, za akú cenu a kam pôjdu peniaze.

💡 Tip z praxe:

Skôr než sa rozhodnete pre plnú moc, opýtajte sa makléra alebo advokáta, či by sa kúpna zmluva nedala podpísať priamo. Často to ide s menšou námahou, než čakáte.

ℹ️ Koľko stojí moja práca a čo zahŕňa, píšem v článku koľko stojí realitný maklér.

Aké sú alternatívy k plnej moci pri predaji bytu?

Namiesto plnej moci sa dá zvoliť jedna z týchto ciest:
– podpis kúpnej zmluvy v zahraničí s osvedčením podpisu a s apostilou alebo superlegalizáciou,
– podpis na slovenskom zastupiteľskom úrade,
– podpis pri návšteve Slovenska, keď kupujúci podpíše skôr alebo neskôr,
– osvedčenie podpisu doma alebo v nemocnici, ak sa vlastník zo zdravotných dôvodov nemôže dostaviť na úrad.

Pri tretej možnosti treba poznať § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Prejavy účastníkov zmluvy o prevode nehnuteľnosti musia byť na tej istej listine, zákon však nežiada, aby predávajúci a kupujúci podpisovali v tej istej chvíli.

Peniaze pri každej z týchto ciest odporúčam riešiť cez advokátsku úschovu. Predávajúci dostane peniaze až po zápise kupujúceho do katastra a nikto nemusí nikomu veriť na slovo.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Každá alternatíva má iné náklady a iný čas. Keď ich poznáte vopred, vyberiete tú, pri ktorej si zachováte kontrolu a predaj sa nezdrží.

💡 Tip z praxe:

Spôsob podpisu dohodnite už pri podpise zmluvy s maklérom a zapíšte ho do harmonogramu predaja. Ak máte hypotéku, zosúlaďte ho aj s termínom vyčíslenia úveru.

ℹ️ Ak riešite predaj bytu v Michalovciach, všetko podstatné nájdete na stránke predaj bytu Michalovce.

Čo si odniesť o plnej moci na predaj nehnuteľnosti?

Plná moc na predaj nehnuteľnosti je legálna a niekedy jediná rozumná cesta. Musí byť písomná, s presne uvedeným rozsahom a spravidla s úradne osvedčeným podpisom, zo zahraničia aj s ďalším overením a prekladom.

Riziká sú v tom, čo z plnej moci vyplýva: konanie bez vašej kontroly, prekročenie oprávnenia a zánik smrťou splnomocniteľa. Preto ju odporúčam len vtedy, keď iná cesta naozaj nie je. A ak už, tak úzku, na konkrétny byt a konkrétny úkon, s peniazmi cez úschovu.

Ak riešite predaj nehnuteľnosti v Michalovciach alebo okolí a nemôžete byť pri podpise, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Plná moc na predaj nehnuteľnosti“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojej realitnej praxe a zo znenia zákonov na slov-lex.sk k dátumu písania. Nejde o právne poradenstvo a článok nie je vzorom plnomocenstva. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétnej situácie vlastníkov, stavu nehnuteľnosti a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. Poplatky uvádzam podľa znenia predpisov k 1. 9. 2026. Plnomocenstvo si vždy nechajte pripraviť alebo skontrolovať advokátom.

Chcete vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Plná moc na predaj nehnuteľnosti (FAQ)