Byt Kyjevská Michalovce: Príbeh nehnuteľnosti, ktorú všetci odpisovali

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Aktualizované: 26. 10. 2026

To podstatné z prípadu (Byt Kyjevská Michalovce)

– Ako sme sa k bytu dostali cez klienta a prečo išlo pôvodne o investičnú príležitosť
– Prečo kúpa pre klienta nevyšla a projekt som nakoniec prevzal ja
– Prečo väčšina ľudí byt odmietala kvôli lokalite, no rozhodovali iné faktory
– Rozdiel medzi vnímanou hodnotou lokality a reálnym stavom nehnuteľnosti
– Prečo rozhodovala dispozícia, poschodie a lodžia, nie výmera
– Ako kompletná rekonštrukcia zmenila byt na plnohodnotnú investíciu
– Prečo prvá stavebná partia bola strata, ale dôležitá skúsenosť
– Ako stratégia rekonštrukcie priniesla rýchly záujem
– Ako celý proces prebehol od kúpy po predaj bez komplikácií

Byt Kyjevská Michalovce

Keď som riešil byt na Kyjevskej, išlo o 75 m² byt v pôvodnom stave v Michalovciach. Drevené okná, staré jadro, pôvodná dispozícia. Pre väčšinu ľudí problémový byt ktorý proste nie je zaujímavý, ale pre mňa to bola investičná príležitosť.

Dnes viem, že byt Kyjevská Michalovce bol presne ten typ nehnuteľnosti, kde nerozhoduje stav, ale informácie, ktoré ostatní nemajú.

ℹ️ Ak hľadáte makléra, ktorý za vás vyrieši celý proces od A po Z, preštudujte si moje realitné služby. Postarám sa o všetko, aby ste mali predaj bez starostí.

Ako som sa k bytu na Kyjevskej dostal

Pôvodne som riešil byt pre klienta v Michalovciach ktorý sa venuje rekonštrukciám a následnému predaju nehnuteľností. Hľadal som pre neho investičnú príležitosť.

Narazil som na 3-izbový na Kyjevskej 5 v Michalovciach, ktorý mal v tom čase výhodnú cenovku. Bol koniec roka 2025 kedy bol realitný trh úplne dole.

Byt mal výmeru 75 m², priestrannú obývačku s lódžiou, špajzu a kumbál, dve veľké izby 3,5 na 3,5 m, ale kompletný pôvodný stav.

Už na byte sme začali jednať o cene za ktorú chcú byt predať. Majitelia mali jasnú predstavu. Dáme výraznú zľavu, ale na byt bude treba počkať pár mesiacov.

❓ Prečo je to dobré vedieť:
– Väčšina ľudí hodnotí nehnuteľnosť podľa stavu, nie podľa potenciálu. Ja som mal výhodu, že lokalitu poznám dlhodobo aj cez rodinu (svokra býva na Kyjevskej 2), takže som videl reálny vývoj a stav ulice.

💡 Tip z praxe:
– Lokálna znalosť často prekoná všetky „reality názory z počutia“.

ℹ️ Preštudujte si hodnotenia od klientov a zistite, akú skúsenosť so mnou majú ostatní predávajúci.

Rozhodnutie, ktoré zmenilo celý príbeh

Po krátkom uvažovaní sa nakoniec klient rozhodol do kúpy neísť kvôli času, ktorý potrebovali na vysťahovanie.

A tak som sa rozhodol, že Byt Kyjevská Michalovce kupujem ja!

ℹ️ Pozrite si prípad predaja chaty, ktorý som realizoval v posledných dňoch

Prečo ma od kúpy všetci odhovárali

Keď som spomenul známym, že byt na Kyjevskej v Michalovciach by som chcel kúpiť a následne predať, reakcie boli rovnaké:

„Tam nikto nechce bývať. Nekupuj to. Keď už kupuješ, tak len vymaľuj a zarobíš pár tisíc, lebo si kúpil pod cenu.“

Lenže, ja som to videl trocha inak:

– Výborná cena
– Výborné umiestnenie, 1 poschodie a nešlo o krajný byt
– Pod bytom len jeden byt
– Veľká lódžia (cca 7 m²) umiestnená do vnútrobloku
– Dobrá dispozícia, nepriechodné a priestranné izby
– Bytový dom bol na začiatku ulice kde bola široká cesta a dostatok parkovacích miest ale aj zelene
– V pešej dostupnosti obchody, škôlky, školy a iné
– Nový výťah
– Čiastočne zrekonštruovaný bytový dom s maličkým úverom

ℹ️ Pozrite si jeden z mojich úspešných predajov rodinného domu, ktorý som realizoval v krátkom čase

Príprava na rekonštrukciu

V prvom rade som si vyčlenil pár desiatok tisíc eur na samotnú rekonštrukciu. Zavolal som si dizajnérku ktorá mi dala nejaké tipy. Začal som statickým posudkom, nakoľko sme chceli meniť dispozíciu, okná aj celé bytové jadro. Následne som podklady zaniesol správcovi bytového domu, ktorý mi dal súhlasné stanovisko.

Medzitým som objednal bezpečnostné dvere a kvalitné nemecké okná s trojsklom, pretože som vedel, že tieto veci majú dlhšie dodacie lehoty a nechcel som stratiť čas v samotnej rekonštrukcii.

❓ Prečo je to dobré vedieť:
– Pri väčších rekonštrukciách nerozhoduje len samotná stavba, ale príprava. Ak sa zle načasujú okná, dvere alebo povolenia, riskujete pokuty ale aj to, že celý projekt sa vie natiahnuť o týždne až mesiace.
– V prípade Byt Kyjevská Michalovce práve správne načasovanie ušetrilo veľkú časť času aj rozpočtu.

💡 Tip z praxe:
– Statický posudok a súhlas správcu nie je formalita. Je to základ, ktorý vám umožní vôbec legálne meniť dispozíciu bytu. Mnohí investori toto podceňujú a potom sa zastavia v polovici projektu.
– Vždy objednávajte dlhé dodacie položky (okná, dvere, vstavané prvky) ako prvé. Rekonštrukcia stojí a padá na logike poradia, nie len na rýchlosti robotníkov.

ℹ️ Prečítajte si praktický článok z realitnej praxe, kde riešim, či sa oplatí rekonštrukcia pred predajom bytu

Realita rekonštrukcie: chyba, hluk a „školné“

Rekonštrukcia Byt Kyjevská Michalovce nezačala ideálne. Niekedy je dobré nechať si poradiť od známeho a inokedy to je najväčšia chyba!

Prvú partiu som musel po pár dňoch stopnúť. Bola to zlá voľba, ktorú mi odporučil človek, ktorý s nimi bol vraj spokojný. Mimochodom z tohto mám jedno veľké ponaučenie ktorým je, že každý máme iný pohľad na dobre vykonanú prácu a iné požiadavky na kvalitu vyhotovenia.

➡️ strata cca 400 až 500 €
➡️ týždeň času
➡️ jasná lekcia do budúcna

❓ Prečo je to dobré vedieť:
– V rekonštrukcii nie je najdôležitejšia cena, ale spoľahlivosť ľudí a kvalita práce. Platí pravidlo, že ak dáte prácu niekomu len podľa najnižšej ceny, často sa vám to vráti v dodatočných nákladoch.
– Často sa stáva, že prvý človek to urobí lacno, ale druhý potom pýta viac, pretože musí opravovať chyby po predchádzajúcom.
– Môj otec mi vždy hovoril: „Nie sme takí bohatí, aby sme si kupovali lacné veci.“

💡 Tip z praxe:
– Zlá partia nie je v tomto prípade strata, ale „lacné“ školenie.

ℹ️ Prečítajte si praktický článok z praxe, aké sú najčastejšie problémy a chyby pri rekonštrukcii bytov:

Rekonštrukcia bytu Kyjevská Michalovce (od základu)

Byt Kyjevská Michalovce išiel kompletne na holý stav:

– umakartové jadro von
– príprava nových rozvodov elektriny
– odstránené priečky medzi obývačkou a chodbou
– otvorenie a zväčšenie dverí do kuchyne
– kompletné otlčenie starých omietok
– odstránenie všetkých podláh a dlažieb

Technické riešenia, ktoré rozhodli

– trojsklové okná nemeckej kvality
– veľkoformátová dlažba 120×60 rovnakého vzoru v kuchyni, na chodbe, v kúpeľni a na toalete
– kvalitné vodeodolné vinylové podlahy
– klimatizácia zasekaná v stene
– kuchynská linka, veľký rolldor a vstavané skrinky do záchodu a kúpeľne
– vstavané spotrebiče Electrolux, umývačka riadu, sporák s rúrou, nerezový hlboký drez, vstavaná chladnička, mikrovlnná rúra a digestor
– nové dispozičné riešenie kúpeľne a WC
– kvalitné vodovodné batérie Remer

💡 Detaily, ktoré robia rozdiel:
– Veľká vaňa 1,7 m, kuchynská linka s hĺbkou 75 cm a príprava na robotický vysávač. To sú veci, ktoré si človek okamžite vie predstaviť.

❓ Prečo je to dobré vedieť:
– V projekte Byt Kyjevská Michalovce rozhodovali centimetre a praktickosť, nie dizajn pre Instagram.

💡 Tip z praxe:
– Investičný byt musí fungovať v každodennom živote, nie len na fotkách.

ℹ️ Pozrite si jeden z mojich realitných prípadov z praxe, predaj bytu na Štefánikovej ulici v Michalovciach:

Detaily, ktoré robia byt „predajný“

– kompletne vybavená kuchynská linka, ktorá poteší každého, kto rád varí
– rolldor so zásuvkami a priestorom na spotrebiče
– klimatizácia umiestnená pre celý byt
– väčšie štandardy (vaňa, kuchyňa, úložné priestory)
– vstavané riešenia na mieru

Cieľ bol jasný, Byt Kyjevská Michalovce mal pôsobiť ako hotový nový byt, po kvalitnej rekonštrukcii ktorý bol robený s dôrazom na funkčnosť a kvalitu bývania.

ℹ️ Pozrite si praktický návod z praxe, ako pripraviť byt na obhliadku a predať ho za maximálnu cenu

Predaj a realita trhu

Po dokončení rekonštrukcie sme Byt Kyjevská Michalovce profesionálne nafotili, pripravili video prezentáciu a zorganizovali aj výnimočný obhliadkový deň. Súčasťou bola pripravená atmosféra, občerstvenie, víno, koňak a detailne doladené prostredie, aby si ľudia vedeli byt reálne „predstaviť ako domov“.

Aj keď samotný obhliadkový deň nepriniesol okamžitý efekt v podobe rýchlej dohody, ukázal dôležitú vec. Byt Kyjevská Michalovce si ľudia začali všímať ako hotový produkt, nie ako byt v rekonštrukcii.

A aj keď samotný obhliadkový deň to nebolo úplne terno (Michalovce nie sú na niečo také zvyknuté) krátko po ňom prišiel reálny záujem.

V priebehu nasledujúcich dní sme mali viacero serióznych ponúk. Rozhodujúci bol nakoniec kupujúci, ktorý nešiel cestou zjednávania ceny, ale pochopil hodnotu toho, čo bolo vytvorené a akceptoval plnú sumu bez tlaku na zľavu, vybavil sa hypotekárny úver a podpísali kúpne zmluvy a urobil sa vklad do katastra.

❓ Prečo je to dobré vedieť:
– Predaj nehnuteľnosti nie je o tom, kto dá „viac inzerátov“, ale o tom, ako je pripravená a prezentovaná. V prípade Byt Kyjevská Michalovce rozhodla emócia z priestoru, nie samotná lokalita či cena.

💡 Tip z praxe:
– Dobre zrealizovaný „deň otvorených dverí“ nie je o tom, koľko ľudí príde, ale o tom, aký si odnesú pocit z nehnuteľnosti. Ten rozhoduje o ponukách v nasledujúcich dňoch.

ℹ️ Pozrite si praktický článok z praxe, kde vysvetľujem, ako prebieha odovzdanie bytu po predaji a na čo si dať skutočný pozor

Emócia, ktorá rozhoduje

Najsilnejší moment nebol samotný predaj bytu.

Bol ním až moment spätnej väzby od kupujúcich. Mladého manželského páru, ktorý prišiel na obhliadku aj so svojimi rodičmi. Tí si byt detailne prešli a veľmi precízne hodnotili spracovanie, kvalitu materiálov aj celkový dizajn.

Práve ich reakcia bola pre mňa potvrdením, že Byt Kyjevská Michalovce nebol len „rekonštrukcia na predaj“, ale premyslený projekt s dôrazom na detail a budúce bývanie.

Najsilnejší okamih však prišiel až neskôr. Po niekoľkých mesiacoch ma kontaktoval nový majiteľ. Ozval sa s tým, že sú v byte spokojní, že všetko funguje tak, ako má, a že sa tam cítia dobre.

.

❓ Prečo je to dobré vedieť:
– Kvalitná práca sa neukáže v deň predaja, ale po nasťahovaní.

💡 Tip z praxe:
– Najsilnejší marketing je spokojný klient.

ℹ️ Prečítajte si realitný prípad z praxe, dom s chybou na liste vlastníctva a ako som ho vedel predať

Záver článku: Byt Kyjevská Michalovce

Nehnuteľnosť nie je dobrá alebo zlá sama o sebe. Rozhoduje cena, lokalita, informácia, odvaha spochybniť mýty a poctivá realizácia.

Byt Kyjevská Michalovce mi zarobil, ale dôležitejšie je, že ukázal jednu vec, aj „odpisovaný“ byt môže byť po správnej práci vysnívaným domovom.

ℹ️ Pozrite si jeden z mojich realitných prípadov z praxe, predaj bytu v Michalovciach so ziskom 15 000 €

Máte nehnuteľnosť, ktorú trh odpisuje?

Nečakajte na zázrak. Kontaktujte ma. Poďme sa pozrieť na to, ako z nej spraviť reálnu hodnotu.

Patrik Tokár
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Byt Kyjevská Michalovce“ má čisto informatívny charakter a vychádza z konkrétneho prípadu z realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu bytu, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chcete vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Byt Kyjevská Michalovce (FAQ)