Darovanie nehnuteľnosti: darovacia zmluva, daň a riziká

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Aktualizované: 28. 10. 2026

V článku (Darovanie nehnuteľnosti) sa dozviete:

– čo je darovacia zmluva na nehnuteľnosť a kedy sa obdarovaný stáva vlastníkom,
– prečo sa dar nedá vziať späť len preto, že je obdarovaný nevďačný,
– čo môže obdarovaný s nehnuteľnosťou urobiť po zápise do katastra,
– ako si darca môže zabezpečiť doživotné bývanie vecným bremenom,
– prečo darovanie nezachráni majetok pred veriteľmi,
– ako darovanie prebieha krok za krokom a čo stojí,
– či sa pri darovaní platí daň z príjmov a daň z nehnuteľností,
– čo sa deje, keď obdarovaný chce nehnuteľnosť predať,
– ako je to s darovaním v manželstve a medzi súrodencami,
– prečo radím závet a nie darovanie.

Čo je darovanie nehnuteľnosti a čo ním vlastne robíte?

Pri darovaní darca niečo bezplatne prenecháva obdarovanému a ten dar prijíma. Takto ho definuje Občiansky zákonník v § 628. Ak je predmetom daru byt, dom alebo pozemok, darovacia zmluva musí byť písomná. Neplatná je zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po smrti darcu, takže darovanie nie je náhrada závetu, aj keď sa tak často používa.

Vlastníkom sa obdarovaný nestáva podpisom zmluvy, ale až vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení (§ 28 ods. 3 katastrálneho zákona). Dovtedy je nehnuteľnosť stále vaša.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Darovanie je trvalé rozhodnutie. Keď okresný úrad vklad povolí, v liste vlastníctva je zapísaný obdarovaný a vy už nie.

💡 Tip z praxe:

Skôr než niečo podpíšete, odpovedzte si úprimne: som ochotný nehnuteľnosť definitívne pustiť z rúk? Ak neviete povedať áno bez váhania, darovanie nie je pre vás.

ℹ️ Stručné vysvetlenie pojmu nájdete aj na agia.sk: Čo je darovacia zmluva na nehnuteľnosť?

Prečo darovanie väčšinou neodporúčam: dar sa nedá len tak vziať späť

Priznám sa, darovanie nehnuteľnosti zvyčajne neodporúčam. Hlavný dôvod je jednoduchý: pri dare nevieme dať a potom vziať späť. Ľudia si často myslia, že keď sa obdarovaný začne správať zle, nehnuteľnosť jednoducho získajú naspäť. Tak to nefunguje.

Zákon pozná jeden dôvod. Podľa § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Najvyšší súd k tomu vysvetľuje, že nestačí akékoľvek nevhodné správanie ani samotná nevďačnosť obdarovaného (rozsudok 2 Cdo 108/2007 z 27. mája 2008).

Súd navyše hodnotí aj správanie darcu. Ak je zlý vzťah vzájomný, nepovažuje to za hrubé porušenie dobrých mravov zo strany obdarovaného, okrem správania v zjavnom nepomere k správaniu darcu. Ak obdarovaný dar dobrovoľne nevráti, ostáva len súd. A to nebýva rýchle: v jednom prípade, o ktorom rozhodoval Najvyšší súd (3 Cdo 81/2024), sa spor začal na okresnom súde v roku 2016 a dovolací súd rozhodol až v decembri 2025.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Dar nie je ako pôžička. Kým obdarovaný nepodpíše vrátenie, jedinou cestou je súd, a ten rozhoduje podľa toho, čo sa naozaj stalo, nie podľa rodinných pocitov.

💡 Tip z praxe:

Toto je chyba: spoliehať sa, že dar viete kedykoľvek vrátiť. Ak vám záleží na tom, aby ste nad nehnuteľnosťou mali kontrolu, darovanie je na to zlý nástroj.

ℹ️ O tom, čo všetko vlastnícke právo obsahuje, píšem v hesle Čo je vlastnícke právo?

Čo môže obdarovaný po zápise: všetko, čo vlastník

Keď je vklad povolený, obdarovaný je plnohodnotný vlastník. Občiansky zákonník hovorí, že vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním (§ 123). Nehnuteľnosť môže predať, zaťažiť hypotékou alebo darovať ďalej.

Stáva sa dokonca, že vnuk predá garáž, ktorú mu darovala babka. Je to jeho garáž. Zákon ako dôvod vrátenia daru nevymenúva to, že obdarovaný s vecou naložil inak, než ste si predstavovali. Hovorí len o správaní, ktoré hrubo porušuje dobré mravy.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Darovanie je prevod vlastníctva, nie požičanie. Po zápise o osude nehnuteľnosti rozhoduje obdarovaný, aj keď mal darca pôvodne iné predstavy.

💡 Tip z praxe:

Pred darovaním sa opýtajte sami seba: čo sa stane, ak obdarovaný nehnuteľnosť predá? Ak by vás to zničilo, darovanie nie je správny krok.

ℹ️ Ako vyzerá predaj nehnuteľnosti zo strany vlastníka, nájdete v článku Ako prebieha predaj nehnuteľnosti krok za krokom?

Doživotné užívanie: ako si darca zabezpečí, že v nehnuteľnosti dožije

Ak darujete a chcete v nehnuteľnosti ďalej bývať, existuje riešenie: vecné bremeno doživotného užívania. Vecné bremená obmedzujú vlastníka v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať (§ 151n Občianskeho zákonníka). Obdarovaný bude vlastník, ale vy máte právo v nehnuteľnosti bývať.

Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou a na jeho vznik je potrebný vklad do katastra (§ 151o). Ak ho máte zapísané, kupujúci, ktorému by obdarovaný nehnuteľnosť predal, ho musí rešpektovať (v tomto sa zhodujú právnici na Nehnuteľnosti.sk aj advokát JUDr. Ficek na ficek.sk).

Treba však vedieť, čo vám bremeno dá a čo nie. Dá vám istotu, že tam môžete žiť a dožiť, ale nehnuteľnosť už nie je vaša. O jej osude rozhoduje obdarovaný, vy môžete akurát bývať. Právo patriace určitej osobe zanikne najneskôr jej smrťou (§ 151p ods. 4). A ak sa pomery neskôr zmenia tak, že vznikne hrubý nepomer medzi bremenom a výhodou oprávneného, súd ho môže za primeranú náhradu obmedziť alebo zrušiť (§ 151p ods. 3).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Bremeno dáva istotu bývania, nie kontrolu. Je to rozdiel medzi tým, že tam môžete žiť, a tým, že rozhodujete o tom, čo sa s nehnuteľnosťou stane.

💡 Tip z praxe:

Ak už darovať, tak s vecným bremenom. Presne určte rozsah (celý dom, alebo len niektoré miestnosti) a kto platí opravy. Ak sa nedohodnete inak, ten, kto vec na základe bremena užíva, znáša primerane náklady na jej zachovanie a opravy (§ 151n ods. 3).

ℹ️ Vecnému bremenu sa venujem v hesle Čo je zriadenie vecného bremena? a v hesle Čo je vecné bremeno (dožitia, užívania, prechodu, sietí)?

Darovanie ako únik pred dlhmi? Prečo to nefunguje

Podľa mojich skúseností darovanie nehnuteľnosti riešia aj ľudia s finančnými problémami, ktorí sa snažia majetok skryť pred veriteľmi. Tu je dôležité vedieť, že zákon to pozná a nenecháva to bez odpovede.

Veriteľ sa môže podľa § 42a Občianskeho zákonníka domáhať, aby súd určil, že právne úkony dlžníka, ktoré ukracujú uspokojenie jeho vymáhateľnej pohľadávky, sú voči nemu právne neúčinné. Odporovať možno úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť veriteľa, ak tento úmysel musel byť druhej strane známy.

Pri úkone medzi dlžníkom a jemu blízkou osobou je to ešte jednoduchšie. Blízkou osobou je podľa § 116 príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Ak bol veriteľ úkonom ukrátený a stalo sa to v posledných troch rokoch, obdarovaný musí preukázať, že úmysel dlžníka ukrátiť veriteľa nemohol poznať ani pri náležitej starostlivosti. Odporovateľný nie je to isté ako neplatný: ak veriteľ uspeje, úkon je voči nemu neúčinný a môže požadovať uspokojenie z toho, čo ušlo z dlžníkovho majetku (§ 42b ods. 4).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Je to rodinná pasca. Obdarovaný, často dieťa, sa potom môže dostať do sporu s veriteľom, pretože právo odporovať sa uplatňuje proti tomu, kto mal z úkonu prospech (§ 42b ods. 2).

💡 Tip z praxe:

Ak máte dlhy, riešte ich priamo, dohodou s veriteľom alebo predajom nehnuteľnosti. O možnostiach píšem v článku Exekúcia nehnuteľnosti: možnosti riešenia, predaj a dražba.

ℹ️ Čo je exekúcia na nehnuteľnosti, vysvetľujem aj v hesle Čo je exekúcia na nehnuteľnosti?

Ako darovanie prebieha krok za krokom a čo stojí

Zmluvu u mňa pripravuje advokát. Mám síce šablóny, ale darovacia zmluva a podobné dokumenty sú natoľko dôležité, že ich nechávam robiť odborníkovi.

Zmluvu podpisuje darca aj obdarovaný. Podpis darcu na zmluve musí byť podľa katastrálneho zákona úradne osvedčený, pri zriadení vecného bremena aj podpis povinného (§ 42 ods. 3). To neplatí, ak je zmluva vyhotovená formou notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát. Potom sa podáva návrh na vklad do katastra. Správny poplatok za návrh je podľa sadzobníka správnych poplatkov 100 €, pri elektronickom podaní 50 € (položka 11, v znení účinnom od 1. januára 2026). Okresný úrad o návrhu rozhoduje do 30 dní od jeho doručenia, pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom do 20 dní (§ 32 ods. 1 a 2 katastrálneho zákona).

Ak je zmluva autorizovaná advokátom, kataster ju už posudzuje len z hľadiska súladu s katastrálnym operátom a splnenia procesných podmienok (§ 31 ods. 2). Aj to je jeden z dôvodov, prečo je advokát pri darovaní rozumná voľba. Ak chcete, vybavím vám všetko: od prípravy podkladov až po podanie na kataster.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Správny poplatok je najmenšia časť nákladov. Dôležitejšia je cena chyby, napríklad zle napísanej zmluvy, ktorú môže okresný úrad zamietnuť (§ 31 ods. 3).

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom si nechajte zmluvu vysvetliť po slovensky, nie po právnicky. Ak niečomu nerozumiete, spýtajte sa. Podpisujete rozhodnutie, ktoré sa len ťažko vracia.

ℹ️ Čo je vklad do katastra a ako prebieha, nájdete v hesle Čo je vklad do katastra?

Platí sa pri darovaní nehnuteľnosti daň?

Obdarovaný z darovania nehnuteľnosti daň z príjmov neplatí. Predmetom dane z príjmov totiž nie je príjem získaný darovaním nehnuteľnosti (§ 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov). Výnimkou sú dary poskytnuté v súvislosti s podnikaním alebo závislou činnosťou a príjem, ktorý z nehnuteľnosti plynie, napríklad z jej prenájmu.

Prekvapením býva daň z nehnuteľností. Tú platí vlastník. Daňová povinnosť obdarovanému vzniká 1. januára roka nasledujúceho po tom, v ktorom sa stal vlastníkom (§ 18 ods. 1 zákona o miestnych daniach), a priznanie podáva do 31. januára toho roka, v ktorom mu daňová povinnosť vznikla (§ 99a). Správu tejto dane vykonáva obec.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Z darovania nehnuteľnosti sa neplatí daň z príjmov, ale darovanie nie je zadarmo. Čaká vás vklad do katastra, advokát a o rok aj daň z nehnuteľností.

💡 Tip z praxe:

Po povolení vkladu si na obecnom alebo mestskom úrade zistite, ako a dokedy treba podať priznanie k dani z nehnuteľností. Termín je pevne daný.

ℹ️ Čo všetko do daní z nehnuteľností patrí, vysvetľujem v hesle Čo sú dane z nehnuteľností?

Čo ak chce obdarovaný dar predať?

Ak obdarovaný nehnuteľnosť predá, rieši sa už daň z príjmov z predaja. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). Pri dare to znamená, že lehota sa počíta odo dňa, keď nehnuteľnosť nadobudol obdarovaný, teda od vkladu do katastra.

Dobu, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil darca, zákon obdarovanému nezapočítava. Výhodu započítania doby vlastníctva poručiteľa pozná pri dedení v priamom rade (§ 9 ods. 1 písm. b)). Ak by obdarovaný predával skôr a oslobodenie sa naňho nevzťahuje, výdavkom je cena zistená v čase nadobudnutia, pri darovaní podľa osobitného predpisu (§ 8 ods. 5 písm. b) a § 25 zákona o dani z príjmov).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri darovaní vznikne ešte jedna daňová zápletka. Vnuk, ktorý garáž od babky predá po pol roku, môže zistiť, že päťročná lehota mu ešte neuplynula, a z predaja bude platiť daň.

💡 Tip z praxe:

Ak viete, že obdarovaný chce nehnuteľnosť v dohľadnej dobe predať, nechajte si daň vopred spočítať daňovým poradcom. Rozdiel medzi plánom a skutočnosťou môže byť v daniach.

ℹ️ Podrobne o päťročnej lehote a výpočte dane píšem v článku Daň z predaja nehnuteľnosti: kedy ju platíte a kedy ste oslobodení.

Darovanie, manželstvo a súrodenci

Nehnuteľnosť, ktorú jeden z manželov dostal darom, nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a ostáva len jeho (§ 143 Občianskeho zákonníka). Ak naopak manželia darujú nehnuteľnosť, ktorá je v ich spoločnom vlastníctve, je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný (§ 145).

Druhá citlivá vec sú súrodenci. Keď rodič daruje byt jednému dieťaťu, ostatné to často vnímajú ako nespravodlivosť. Zákon s tým pri dedení počíta. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo od poručiteľa za jeho života bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania (§ 484). Pri dedení zo závetu sa to robí, ak na to dal poručiteľ príkaz, alebo ak by inak bol obdarovaný dedič oproti potomkom podľa § 479 neodôvodnene zvýhodnený.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Zákon teda s darmi pri dedení počíta, ale nerieši vzťahy medzi súrodencami. To je vec rodiny a rodinu nezachráni žiadny paragraf.

💡 Tip z praxe:

Pred darovaním si zistite, či nehnuteľnosť patrí len vám, alebo do spoločného majetku s manželom. A ak chcete predísť rodinným sporom, povedzte o svojom rozhodnutí rodine skôr, než niečo podpíšete.

ℹ️ Čo sa deje s nehnuteľnosťou pri rozvode, píšem v článku Nehnuteľnosť po rozvode: ako sa vysporiadať o byt alebo dom.

Čo odporúčam namiesto darovania: závet

Ak ide o to, aby nehnuteľnosť po vás pripadla konkrétnemu človeku, odporúčam závet. Dôvod je jednoduchý: závet môžete kedykoľvek zmeniť. Ak sa o vás niekto stará, môžete mu nehnuteľnosť zapísať, a ak sa situácia zmení, závet prepíšete podľa toho, kto si to naozaj zaslúži. Dar späť nedostanete.

Podľa Občianskeho zákonníka môžete závet napísať vlastnou rukou, zriadiť ho v inej písomnej forme za účasti svedkov, alebo ho spísať formou notárskej zápisnice (§ 476). V každom závete musí byť uvedený deň, mesiac a rok podpisu, inak je neplatný, a spoločný závet viacerých poručiteľov je neplatný. Závet zrušíte neskorším závetom alebo jeho odvolaním, ktoré musí mať formu závetu, alebo zničením listiny, na ktorej bol napísaný (§ 480).

Aj závet má hranice. Maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň polovica ich podielu zo zákona (§ 479). Pokiaľ závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu. Darovanie môže dávať zmysel, ak naozaj chcete, aby nehnuteľnosť mal obdarovaný už teraz a ste ochotný vzdať sa jej úplne, vtedy aspoň s vecným bremenom.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Závet a darovanie riešia úplne iný problém. Darovanie prevádza vlastníctvo hneď, závet až po smrti. Za života vám nehnuteľnosť ostáva a rozhodujete o nej vy.

💡 Tip z praxe:

Pri nehnuteľnostiach odporúčam závet spísať u notára alebo advokáta. Formálna chyba, napríklad chýbajúci dátum, môže závet zneplatniť.

ℹ️ Čo nasleduje po smrti blízkeho, nájdete v článku Dedičstvo nehnuteľnosti: čo s ňou po rodičoch a ako postupovať.

Zhrnutie: darovanie nehnuteľnosti sa ľahko podpíše a ťažko vracia

Darovanie nehnuteľnosti je jednoduché podpísať a ťažké vrátiť. Dar sa nedá vziať späť len preto, že sa obdarovaný zle správa, obdarovaný môže s nehnuteľnosťou naložiť ako vlastník a pred veriteľmi vás darovanie nezachráni. Ak už darujete, robte to s vecným bremenom a s advokátom.

Ak je vaším cieľom, aby nehnuteľnosť pripadla konkrétnemu človeku, závet je flexibilnejší, pretože ho môžete kedykoľvek zmeniť. Pri akejkoľvek z týchto ciest platí jedno pravidlo: rozhodujte sa pred podpisom, nie po ňom.

Ak riešite darovanie nehnuteľnosti v Michalovciach alebo okolí, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu. Pozrite si tiež predaj nehnuteľností na agia.sk.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Darovanie nehnuteľnosti: darovacia zmluva, daň a riziká“ má čisto informatívny charakter a vychádza z mojich skúseností z realitnej praxe a z právnych predpisov platných k dátumu písania (Občiansky zákonník, katastrálny zákon, zákon o dani z príjmov, zákon o miestnych daniach, sadzobník správnych poplatkov). Nejde o právne ani daňové poradenstvo. Právne predpisy aj výška poplatkov sa menia a každý prípad je individuálny. Pred podpisom darovacej zmluvy alebo závetu odporúčam konzultáciu s advokátom alebo notárom a pri daňových otázkach s daňovým poradcom.

Chcete vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Darovanie nehnuteľnosti (FAQ)