Čo sú dane z nehnuteľností?
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Čo sú dane z nehnuteľností a prečo ich treba poznať?
Dane z nehnuteľností predstavujú pravidelné ročné platby, ktoré obci alebo mestu platia najmä vlastníci nehnuteľností, v zákonom určených prípadoch aj správcovia alebo nájomcovia. Tieto dane sa vzťahujú na nehnuteľnosti ako také, pozemky, stavby vrátane rodinných domov, byty aj nebytové priestory v bytových domoch. Ich výnos je príjmom rozpočtu obce, z ktorého obec financuje svoje úlohy, napríklad miestne komunikácie či verejné osvetlenie.
Aké dane sa uplatňujú?
Najčastejšie dane z nehnuteľností sú:
– Daň z pozemkov: podľa výmery a druhu pozemku (napr. orná pôda, záhrada, stavebný pozemok).
– Daň zo stavieb: rodinné domy, garáže, chaty, administratívne budovy.
– Daň z bytov a nebytových priestorov: byty a nebytové priestory v bytovom dome, napríklad kancelárie, obchody či garáže.
Tieto dane sa vypočítavajú podľa zákonom stanovených sadzieb a môžu sa líšiť v závislosti od obce alebo mesta.
Prečo je dobré poznať dane z nehnuteľností
Presná znalosť výšky dane vám pomôže predísť nepríjemným prekvapeniam a dodatočným poplatkom. Napríklad, ak vlastníte viac nehnuteľností alebo investičné byty, môže sa daň výrazne navýšiť a ovplyvniť váš rozpočet. Okrem toho je dobré sledovať, či máte nárok na zľavy alebo oslobodenie, napríklad pri vlastníkoch starších ako 62 rokov, držiteľoch preukazu ŤZP či ľuďoch v hmotnej núdzi, ak to vaša obec umožňuje vo svojom všeobecne záväznom nariadení (§ 17 ods. 2 až 4 zákona 582/2004). V praxi sa oplatí vedenie jednoduchého prehľadu všetkých nehnuteľností a ich ročných daní, aby ste mali vždy jasnú predstavu o finančnej záťaži.
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností: kto ho podáva a dokedy?
Daň z nehnuteľností spravuje obec, na ktorej území nehnuteľnosť leží (§ 99 ods. 1 zákona 582/2004). Daňové priznanie k dani z nehnuteľností preto podávate na obecný alebo mestský úrad podľa toho, kde je byt, dom alebo pozemok.
Po kúpe vám daňová povinnosť vznikne 1. januára roka, ktorý nasleduje po roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom (§ 18 ods. 1). Priznanie treba podať do 31. januára toho roka, v ktorom vám povinnosť vznikla (§ 99a ods. 1). Vlastníkom sa stávate povolením vkladu, nie podpisom zmluvy, preto rozhoduje dátum, ktorý je v rozhodnutí o vklade do katastra.
Príklad: kúpite byt a kataster povolí vklad v októbri 2026. Daňová povinnosť vám vznikne 1. januára 2027 a priznanie podáte do 31. januára 2027. Za rok 2026 platí daň ešte predávajúci.
Ak už v tej istej obci priznanie podané máte a pribudne vám ďalšia nehnuteľnosť, nepodávate nové priznanie, ale čiastkové priznanie v rovnakej lehote (§ 99b ods. 1). Uvádzate v ňom len zmeny oproti tomu, čo ste podali predtým (§ 99b ods. 4).
Pri spoluvlastníctve podáva priznanie každý spoluvlastník do výšky svojho podielu, alebo jeden zástupca, na ktorom sa spoluvlastníci dohodnú. Ak kupujú manželia do bezpodielového spoluvlastníctva, priznanie podáva jeden z nich (§ 99d ods. 1).
Pri dedení platí iná lehota: priznanie sa podáva do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti (§ 99a ods. 3). Povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po tom, čo sa stal vlastníkom na základe právoplatného osvedčenia o dedičstve alebo rozhodnutia o dedičstve (§ 18 ods. 2). Viac o tom píšem v článku dedičstvo nehnuteľnosti.
❓ Prečo je to dobré vedieť:
Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru (§ 18 ods. 2). Medzi kúpou a 31. januárom môže prejsť pár týždňov aj viac ako rok, a preto sa na termín ľahko zabudne.
💡 Tip z praxe:
Hneď ako dostanete rozhodnutie o povolení vkladu, zapíšte si do kalendára 31. január nasledujúceho roka. Vzor tlačiva priznania určuje Ministerstvo financií SR a zverejňuje ho na svojom webovom sídle (§ 99d ods. 4).
ℹ️ Ako prebieha kúpa nehnuteľnosti na úver, opisujem v článku ako kúpiť byt alebo dom na hypotéku.
Daň z nehnuteľnosti po predaji: kto ju platí za rok predaja?
Za celý rok, v ktorom ste nehnuteľnosť predali, platí daň z nehnuteľnosti po predaji ešte predávajúci. Daňová povinnosť zaniká 31. decembra roka, v ktorom vám zaniklo vlastníctvo (§ 18 ods. 1 zákona 582/2004), a obec vyrubuje daň podľa stavu k 1. januáru na celý rok jedným rozhodnutím (§ 99e ods. 1). Na zmeny počas roka sa neprihliada (§ 18 ods. 2).
Kupujúci začne platiť od 1. januára nasledujúceho roka. Ak sa chcete o daň za rok predaja s kupujúcim podeliť, je to vaša vzájomná dohoda; obec ju aj tak vyrubí tomu, kto bol vlastníkom k 1. januáru.
Predajom povinnosti voči obci nekončia. Ak ste k predanej nehnuteľnosti podali priznanie a vlastníctvo vám zaniklo, zákon vám ukladá podať čiastkové priznanie v lehote podľa § 99a ods. 1, teda do 31. januára (§ 99b ods. 1). Prakticky to znamená do 31. januára roka, ktorý nasleduje po predaji.
Daň z nehnuteľností si nemýľte s daňou z príjmu z predaja. To je iná daň podľa zákona o dani z príjmov a kedy ju platíte, vysvetľujem v článku daň z predaja nehnuteľnosti. Orientačne si ju môžete prepočítať v kalkulačke dane z predaja.
❓ Prečo je to dobré vedieť:
Rozhodnutie o dani za rok predaja vám môže prísť aj vtedy, keď už nehnuteľnosť nevlastníte. Nie je to chyba obce: k 1. januáru ste boli vlastníkom vy.
💡 Tip z praxe:
Pri predaji si do kalendára zapíšte dve veci: zaplatenie dane za rok predaja a 31. január nasledujúceho roka, keď podáte čiastkové priznanie. Tým máte daň z nehnuteľností uzavretú aj voči obci.
ℹ️ Ak sa na predaj ešte len chystáte, pozrite si, ako postupujem pri predaji nehnuteľnosti od ocenenia až po odovzdanie.
Praktický tip a kde hľadať pomoc
Tip z praxe: Sadzby dane nájdete vo všeobecne záväznom nariadení vašej obce, výšku vašej dane v rozhodnutí, ktoré vám obec pošle. Zapíšte si termíny splatnosti a sadzby, aby ste sa vyhli oneskoreniu alebo pokutám. V prípade otázok alebo nejasností sa obráťte na obecný alebo mestský úrad, ktorý daň spravuje, alebo na realitného poradcu. Ak vás zaujímajú moje služby alebo chcete zistiť viac o mne a mojom prístupe k nehnuteľnostiam, neváhajte ma kontaktovať. Rád vám poradím a pomôžem s ďalším krokom.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.
Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti, pozrite si, ako u mňa prebieha predaj nehnuteľnosti, alebo si nechajte pripraviť odhad ceny. S konkrétnou otázkou ma pokojne kontaktujte.
Dane z nehnuteľností (FAQ)
Kedy je povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností?
Priznanie podávate do 31. januára roka, ktorý nasleduje po roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom, napríklad kúpou alebo darovaním (§ 18 ods. 1 a § 99a ods. 1 zákona 582/2004). Ak už v obci priznanie podané máte, v rovnakej lehote podávate čiastkové priznanie, keď nehnuteľnosť predáte alebo darujete, pribudne vám ďalšia, alebo sa zmení druh či výmera pozemku alebo účel využitia stavby či bytu (§ 99b ods. 1). Pri dedení a vydražení platí lehota 30 dní od vzniku daňovej povinnosti (§ 99a ods. 3). Príklad: ak ste byt kúpili a vklad do katastra bol povolený v decembri 2025, priznanie ste mali podať do 31. januára 2026.
Ako obec alebo mesto vymeriava výšku dane z nehnuteľností?
Daň sa vypočíta ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane. Základom je pri byte výmera podlahovej plochy v m², pri dome a inej stavbe výmera zastavanej plochy v m² a pri pozemku jeho hodnota, teda výmera vynásobená hodnotou za m² podľa prílohy zákona alebo podľa VZN obce (§ 7, § 11 a § 15 zákona 582/2004). Zákon určuje základnú ročnú sadzbu, ktorú každá obec alebo mesto môže vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN) znížiť alebo zvýšiť, aj rozdielne pre jednotlivé časti obce (§ 8 ods. 2, § 12 ods. 2 a § 16 ods. 2). Pri viacpodlažných stavbách môže obec určiť aj príplatok za podlažie (§ 12 ods. 3). Preto sa dane v Sečovciach, Michalovciach či iných mestách môžu výrazne líšiť.
Kedy a akým spôsobom sa daň z nehnuteľností uhrádza?
Správca dane (mesto alebo obec) vám každý rok pošle rozhodnutie, ktorým daň vyrubí podľa stavu k 1. januáru (§ 99e ods. 1 zákona 582/2004). Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia (§ 99g ods. 1). Obec môže určiť platenie dane v splátkach a ich lehoty uvedie priamo v rozhodnutí; ak daň presiahne 33 000 eur, splátky určiť musí. Daň určenú v splátkach môžete zaplatiť aj naraz, najneskôr v lehote prvej splátky (§ 99g ods. 2).
Kto platí daň z nehnuteľnosti pri predaji: predávajúci alebo nový kupujúci?
Rozhodujúcim dátumom pre platenie dane v danom roku je 1. január. Ak ste nehnuteľnosť predali napríklad v marci, daňovú povinnosť za celý aktuálny rok má stále pôvodný majiteľ (predávajúci), ktorý podal priznanie. Nový majiteľ začne platiť daň z nehnuteľností až od 1. januára nasledujúceho roka. Zmluvné strany sa však v praxi môžu dohodnúť na pomernom finančnom vyrovnaní tejto platby.
Majú nejaké skupiny obyvateľov nárok na zníženie alebo oslobodenie od dane?
Áno, ak to obec umožní vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN). Zákon obciam dovoľuje znížiť daň alebo od nej oslobodiť napríklad stavby na bývanie a byty, ktoré slúžia na trvalé bývanie ľudí starších ako 62 rokov, držiteľov preukazu ŤZP alebo ŤZP-S či ľudí v hmotnej núdzi (§ 17 ods. 3 písm. d) zákona 582/2004). Vekovú hranicu môže obec vo VZN zvýšiť (§ 17 ods. 4), preto sa podmienky v každej obci líšia. Nárok si uplatníte v priznaní alebo čiastkovom priznaní najneskôr do 31. januára toho roka, na ktorý vám prvýkrát vzniká, inak na ten rok zaniká. Pri znížení podľa veku na byt, dom alebo garáž zákon považuje nárok za uplatnený dosiahnutím vekovej hranice (§ 17 ods. 7).
Dokedy treba podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností po kúpe?
Do 31. januára roka, ktorý nasleduje po roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom (§ 18 ods. 1 a § 99a ods. 1 zákona 582/2004). Priznanie sa podáva obci, kde nehnuteľnosť leží.
Musím po predaji nehnuteľnosti niečo oznámiť obci?
Áno, ak ste k predanej nehnuteľnosti podali priznanie, podáte čiastkové priznanie o zániku vlastníctva v lehote do 31. januára (§ 99b ods. 1 v spojení s § 99a ods. 1 zákona 582/2004). Daň za rok predaja platíte ešte vy.
Kto podáva daňové priznanie, keď nehnuteľnosť kúpia manželia?
Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov podáva priznanie jeden z manželov; pri podielovom spoluvlastníctve každý spoluvlastník za svoj podiel alebo dohodnutý zástupca (§ 99d ods. 1 zákona 582/2004).
Musím podávať priznanie k dani z nehnuteľností každý rok?
Nie. Priznanie podávate len raz, do 31. januára roka, v ktorom vám daňová povinnosť vznikla (§ 99a ods. 1 zákona 582/2004). V ďalších rokoch podávate čiastkové priznanie len vtedy, keď nastane zmena, napríklad pribudne alebo zanikne vlastníctvo nehnuteľnosti (§ 99b ods. 1). Obec vám daň vyrubí každý rok sama podľa stavu k 1. januáru (§ 99e ods. 1).
Kto platí daň z nehnuteľností, keď byt alebo dom prenajímam?
Daň platí vlastník, nie nájomca (§ 9 ods. 1 a § 13 ods. 1 zákona 582/2004). Nájomca je daňovníkom len pri pozemkoch v zákonom určených prípadoch, napríklad keď nájom pozemku trvá alebo má trvať najmenej päť rokov a nájomca je zapísaný v katastri (§ 5 ods. 2 písm. b)).
Platí sa daň aj z domu, v ktorom nikto nebýva?
Áno. Zákon výslovne uvádza, že na daňovú povinnosť nemá vplyv, že sa stavba prestala užívať (§ 10 ods. 2 zákona 582/2004). Ak vlastník stavbu riadne neudržiava a nesplní nariadenie stavebného úradu alebo inšpektorátu, obec môže vo VZN určiť dokonca vyššiu sadzbu pre neudržiavanú stavbu (§ 12 ods. 7 a 8).
Čo ak som v priznaní k dani z nehnuteľností uviedol nesprávne údaje?
Pred uplynutím lehoty na podanie priznania môžete podať opravné priznanie a obec prihliada len na posledné podané (§ 99c ods. 1 zákona 582/2004). Ak chybu zistíte neskôr, ste povinný podať dodatočné priznanie najneskôr do štyroch rokov od konca roka, v ktorom vznikla povinnosť podať priznanie (§ 99c ods. 2). Ak obec po kontrole zvýši daň, uloží pokutu (§ 99d ods. 6).
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
