Ako funguje spoločenstvo vlastníkov a čo o ňom treba vedieť?

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

V článku (Ako funguje spoločenstvo vlastníkov) sa dozviete:

– ako funguje spoločenstvo vlastníkov bytov a čím sa líši od správcu,
– ako spoločenstvo vzniká a kto podáva návrh na zápis do registra,
– aké orgány spoločenstvo má a čo robí predseda,
– o čom rozhodujú vlastníci na schôdzi a koľko hlasov má jeden byt,
– ako funguje fond prevádzky, údržby a opráv,
– čo prechádza na nového vlastníka pri kúpe bytu,
– na čo sa pýtať spoločenstva pred kúpou bytu,
– ako stav domu a spoločenstva ovplyvňuje cenu bytu,
– čo robiť, keď spoločenstvo nefunguje dobre.

Ako funguje spoločenstvo vlastníkov a prečo vás to má zaujímať?

Ako funguje spoločenstvo vlastníkov, zaujíma väčšinu ľudí až vtedy, keď kupujú byt alebo keď sa v dome rieši veľká oprava. Pritom práve spoločenstvo alebo správca rozhoduje o tom, koľko platíte mesačne, kedy sa opraví strecha a ako vyzerá dom, v ktorom bývate.

Podľa § 6 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú vlastníci bytov povinní zabezpečiť správu domu, a to buď spoločenstvom vlastníkov, alebo správcom, s ktorým uzatvoria zmluvu. Obe formy naraz v jednom dome byť nemôžu. V tomto článku sa pozerám hlavne na spoločenstvo, o správcovi píšem v článku Kto je správca bytového domu?.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Spôsob správy domu sa prejaví v nákladoch, v stave domu aj v cene bytu. Kupujúci, ktorý ho nepozná, kupuje mačku vo vreci.

💡 Tip z praxe:

Pri každom byte, o ktorý máte záujem, si zistite, či dom spravuje spoločenstvo, alebo správca, a kto je predseda či kontaktná osoba.

ℹ️ Čo je evidencia vlastníkov, vysvetľujem v článku Čo je evidencia vlastníkov?

Čo je spoločenstvo vlastníkov a ako vzniká?

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je podľa § 7 zákona právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti a zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev, ktorý vedie úrad v sídle kraja.

Návrh na zápis je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve. Zmluva o spoločenstve sa uzatvára písomne na neurčitú dobu a je záväzná pre všetkých vlastníkov v dome. Jednotlivý vlastník ju vypovedať nemôže.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Spoločenstvo nie je klub, do ktorého sa môžete, ale nemusíte prihlásiť. Ak dom spravuje spoločenstvo, platia jeho rozhodnutia aj pre vás.

💡 Tip z praxe:

Pri kúpe bytu si vypýtajte zmluvu o spoločenstve. Dozviete sa z nej, ako sa v dome rozhoduje a aké pravidlá platia.

ℹ️ Ako funguje spoluvlastníctvo spoločných častí domu, vysvetľujem v článku Čo je podielové vlastníctvo (spoluvlastníctvo)?

Aké orgány má spoločenstvo a čo robí predseda?

Orgánmi spoločenstva sú podľa § 7c zákona predseda, rada a zhromaždenie, prípadne ďalší orgán, ak to určí zmluva. Predseda je štatutárny orgán, riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Volí ho zhromaždenie na tri roky a môže ním byť len bezúhonný vlastník alebo spoluvlastník bytu či nebytového priestoru v dome, ktorý je spôsobilý na právne úkony.

Predseda po prerokovaní v rade navrhuje zhromaždeniu na schválenie napríklad rozpočet, ročnú účtovnú závierku, výšku mesačných úhrad a platieb za správu, použitie a výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie. Navrhuje aj podanie návrhu na exekúciu alebo dobrovoľnú dražbu bytu dlžníka.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Aktívny a poctivý predseda je pre dom veľká výhoda. Pasívny predseda znamená odkladané opravy a rastúce problémy.

💡 Tip z praxe:

Ak kupujete byt, porozprávajte sa s predsedom alebo aspoň so susedmi. Rýchlo zistíte, ako dom funguje.

ℹ️ Čo je dobrovoľná dražba a kedy hrozí, súvisí aj s témou Exekúcia nehnuteľnosti: možnosti riešenia, predaj a dražba

O čom rozhodujú vlastníci a koľko hlasov má jeden byt?

Podľa § 14 zákona má každý vlastník právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí a zariadení, spoločných priestorov, príslušenstva a pozemku. Rozhoduje sa na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním, ktoré môže byť aj elektronické.

Za každý byt má vlastník jeden hlas, a to aj vtedy, keď je byt v spoluvlastníctve viacerých osôb. Schôdzu zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov alebo predseda.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Kto nechodí na schôdze, rozhodnutie nechá na iných. A rozhodnutia o veľkých opravách sa týkajú aj jeho peňazí.

💡 Tip z praxe:

Pýtajte sa pri kúpe na zápisnice zo schôdzí za posledné roky. Uvidíte, o čom sa rozhodovalo a čo sa plánuje.

ℹ️ Ako stav spoločných priestorov ovplyvňuje hodnotu bytu, píšem v článku Čo sú spoločné priestory?

Ako funguje fond prevádzky, údržby a opráv?

Podľa § 10 zákona platia vlastníci preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv mesačne vopred, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra. Výšku preddavku určujú vlastníci spravidla na rok vopred tak, aby pokryla prevádzku, údržbu, opravy aj obnovu a modernizáciu domu.

Platí sa podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak k bytu prilieha balkón, lodžia alebo terasa, na účely fondu sa do podielu započítava 25 % ich podlahovej plochy. Výška fondu a zostatok na účte domu vám veľa povedia o tom, či dom šetrí na opravy, alebo ich odkladá. Viac píšem v článku Čo je fond opráv?.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Nízky fond opráv dnes môže znamenať vysoký mimoriadny príspevok alebo úver domu zajtra. Pri kúpe bytu je to rovnako dôležité ako stav samotného bytu.

💡 Tip z praxe:

Spýtajte sa, koľko je na účte domu a aké opravy sa plánujú v najbližších rokoch. Porovnajte to s mesačným príspevkom.

ℹ️ Ako balkón a lodžia ovplyvňujú aj cenu bytu, vysvetľujem v článku Čo je balkón a lodžia?

Čo prechádza na nového vlastníka pri kúpe bytu?

Podľa § 7a zákona prechádzajú s prevodom bytu na nového vlastníka práva a povinnosti zo zmluvy o spoločenstve. Predchádzajúci vlastník od zmluvy odstupuje, ale jeho záväzky zanikajú až ich usporiadaním. Inými slovami, kupujete byt aj s pravidlami domu, ktoré si neviete zmeniť sami.

Pred kúpou si preto overte, či predávajúci nemá voči spoločenstvu nedoplatky, a dajte si to potvrdiť. Rovnako si pozrite, či dom nemá úver a z čoho sa spláca. Pri mojich predajoch tieto informácie zbieram vopred, aby kupujúci nemal po kúpe nepríjemné prekvapenie.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Byt sa kupuje aj s domom. Rozhodnutia spoločenstva spred rokov môžu ovplyvniť vaše náklady ešte dlho po kúpe.

💡 Tip z praxe:

Pred podpisom kúpnej zmluvy si vypýtajte potvrdenie o tom, že predávajúci nemá nedoplatky voči spoločenstvu alebo správcovi.

ℹ️ Čo si preveriť pred kúpou bytu, píšem v článku Ako preveriť nehnuteľnosť pred kúpou?

Na čo sa pýtať spoločenstva pred kúpou bytu?

Pýtajte sa na výšku mesačných platieb a z čoho sa skladajú, na zostatok vo fonde opráv, plánované opravy a investície, na úver domu, na neplatičov v dome a na posledné vyúčtovanie. Zaujímavé sú aj zápisnice zo schôdzí, z ktorých vidno, či sa vlastníci vedia dohodnúť.

Tieto informácie by mal mať predávajúci pripravené. Ak ich nemá, je to signál, že sa o dom veľmi nezaujíma. Pri predaji ich odporúčam pripraviť skôr, než príde prvý kupujúci, pretože bez nich sa vážny záujemca nerozhodne.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Dva byty s rovnakou cenou môžu mať úplne iné budúce náklady. Rozdiel je často práve v tom, ako funguje dom.

💡 Tip z praxe:

Napíšte si zoznam otázok na spoločenstvo a pošlite ho predávajúcemu ešte pred druhou obhliadkou.

ℹ️ Čo všetko treba vedieť pri kúpe bytu, zhŕňam v článku Kúpa bytu: čo všetko treba vedieť?

Ako stav domu a spoločenstva ovplyvňuje cenu bytu?

Byt v zateplenom dome s novým výťahom, opravenou strechou a dobre fungujúcim spoločenstvom má inú hodnotu než rovnaký byt v dome, kde sa opravy odkladajú. Kupujúci si to uvedomujú a pri cene to zohľadňujú. Aj na jednej ulici preto môžu mať dva byty úplne iné ceny.

Pri predaji sú obnovené spoločné priestory argument a pri kúpe dôvod, prečo za byt zaplatiť viac. Nefunkčné spoločenstvo, nízky fond a odkladané opravy naopak znamenajú budúce výdavky, ktoré si kupujúci odpočíta. O tom, ako sa určuje cena bytu, píšem v článku Čo je porovnávacia cena (CMA)?.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Dom je súčasť ceny každého bytu v ňom. Kto ho pri kúpe nevidí, často preplatí alebo neskôr dopláca.

💡 Tip z praxe:

Pri predaji uveďte v inzeráte, čo sa v dome obnovilo a kedy. Je to argument, ktorý kupujúci ocenia.

ℹ️ Ako sa dá predať byt v náročnom bytovom dome, ukazuje príbeh Byt Čierna nad Tisou: predaj bytu v zanedbanom bytovom dome

Čo robiť, keď spoločenstvo nefunguje dobre?

Najprv sa zapojte. Choďte na schôdzu, pýtajte sa na rozpočet a plánované opravy a navrhujte riešenia. Podľa zákona môže schôdzu alebo písomné hlasovanie vyvolať aj štvrtina vlastníkov. Ak predseda neplní povinnosti, zhromaždenie ho môže odvolať a zvoliť iného.

Vlastníci môžu rozhodnúť aj o zmene formy správy, teda prejsť zo spoločenstva na správcu alebo naopak, za podmienok, ktoré určuje zákon. Ak sa riešia peniaze alebo konflikty vo veľkom, je dobré poradiť sa s advokátom, ktorý sa bytovým domom venuje.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Dom bez fungujúcej správy stráca hodnotu rýchlejšie než okolité domy. To sa skôr či neskôr prejaví v cene všetkých bytov v ňom.

💡 Tip z praxe:

Ak plánujete byt predať a dom má problémy, riešte ich čo najskôr. Kupujúci sa na stav domu pýta takmer vždy.

ℹ️ Ak riešite predaj bytu, pozrite si stránku Chcem predať nehnuteľnosť

Ako funguje spoločenstvo vlastníkov: zhrnutie

Spoločenstvo vlastníkov je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a hospodári s fondom prevádzky, údržby a opráv. Riadi ho predseda volený na tri roky, rozhodujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním a každý byt má jeden hlas.

Pri kúpe bytu kupujete aj pravidlá a stav domu. Pýtajte sa na fond, opravy, úver a nedoplatky skôr, než podpíšete zmluvu.

Ak kupujete alebo predávate byt v Michalovciach alebo okolí a potrebujete sa zorientovať v stave domu, rád pomôžem.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Ako funguje spoločenstvo vlastníkov a čo o ňom treba vedieť?“ má čisto informatívny charakter a vychádza zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom od 1. 1. 2025 a z mojej realitnej praxe. Nejde o právne poradenstvo. Pri konkrétnej situácii odporúčam vždy konzultáciu s právnikom alebo odborníkom na reality.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžeš aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.

Ako funguje spoločenstvo vlastníkov (FAQ)