Byt Čierna nad Tisou: Ako sa podarilo predať byt v zanedbanom bytovom dome

Autor článku : Patrik Tokár | člen Realitnej únie SR a certifikovaný realitný maklér NARKS pre Michalovce a celé východné Slovensko. V mojom tíme zabezpečujeme kompletný predaj nehnuteľností, od právneho servisu a katastrálneho vysporiadania až po výkup problematických nehnuteľností. O najvýhodnejší úver a poistenie nehnuteľnosti sa stará certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá pre vás nájde najlepšie riešenie podľa aktuálnych podmienok na trhu.

V článku (Byt Čierna nad Tisou) sa dozviete:

– ako ma klientka našla cez ChatGPT,
– aký bol byt a čo bolo najväčšou prekážkou jeho predaja,
– prečo sme začínali s cenou 14 900 € a ako na ňu reagoval trh,
– prečo som sa rozhodol byť pri stave bytového domu úplne transparentný,
– prečo sa o byt zaujímali ľudia z celého Slovenska,
– ako supercela nečakane ovplyvnila jeden z rozbehnutých obchodov,
– ako sme postupne upravili cenu a našli reálneho kupujúceho,
– ako dlho predaj trval,
– a čo mi tento predaj ukázal o predaji špecifických a lacnejších nehnuteľností.

Ako som sa dostal k predaju bytu v Čierna nad Tisou?

K predaju som sa dostal po telefonáte od klientky, ktorá hľadala niekoho, kto by jej s nehnuteľnosťou pomohol. Predtým sme sa osobne nepoznali. Zaujímavé bolo, že ma našla práve cez ChatGPT. Hľadala vhodného realitného makléra a medzi odporúčaniami sa objavilo moje meno. Dohodli sme si preto stretnutie a išiel som sa na byt pozrieť osobne.

Čierna nad Tisou nie je môj hlavný realitný revír, ale už som tam v minulosti jednu nehnuteľnosť predával. Po obhliadke som navyše zistil, že samotný byt nie je dôvodom, prečo by mal byť predaj problematický. Väčšiu otázku predstavoval bytový dom a jeho celkový stav.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri predaji bytu sa kupujúci nepozerá iba na štyri steny. Vníma aj vchod, chodby, spoločné priestory, okolie a celkový dojem z bytového domu. V tomto prípade sa to ukázalo veľmi výrazne. Byt bol obývateľný, no stav domu mal na rozhodovanie kupujúcich podstatný vplyv.

💡 Tip z praxe:

Pred predajom bytu sa skúste na nehnuteľnosť pozrieť očami kupujúceho. Nehodnoťte iba kuchyňu, kúpeľňu a izby. Prejdite sa aj spoločnými priestormi a okolím domu. Práve tam môže kupujúci urobiť svoje prvé rozhodnutie.

ℹ️ Pozrite si hodnotenia areferenciemojich klientov, ktorí so mnou riešili predaj alebo kúpu nehnuteľnosti.

Aký bol byt v Čierna nad Tisou?

Išlo o dvojizbový byt s výmerou necelých 57 m². Nachádzal sa na prízemí a jeho súčasťou bol aj balkón. Byt bol v osobnom vlastníctve a po čiastočnej rekonštrukcii. Nebola to teda nehnuteľnosť, do ktorej by nový majiteľ musel okamžite investovať veľké množstvo peňazí. V byte sa dalo normálne fungovať a základné potrebné úpravy už boli urobené.

Majitelia však v byte dlhší čas nebývali. Žili v Malackách, kde si zobrali hypotéku a mali tam prácu. Byt v Čiernej nad Tisou vlastnili približne štyri roky, no posledný rok bol prakticky nevyužívaný. Pre majiteľov preto nedávalo veľký zmysel držať nehnuteľnosť, ktorú už nevyužívali.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri hodnotení bytu treba rozlišovať medzi stavom samotnej nehnuteľnosti a stavom bytového domu. V tomto prípade bol byt použiteľný a obývateľný, no jeho predajnosť výrazne ovplyvňovalo okolie.

💡 Tip z praxe:

Ak nehnuteľnosť dlhodobo nevyužívate a zároveň s ňou máte pravidelné náklady, je dobré si raz za čas prepočítať, či má jej ďalšie držanie ekonomický význam.

ℹ️ Ak vás zaujíma kompletný realitný servis, detail nájdete v častimoje služby.

Prečo sme začínali s cenou 14 900 €?

Majiteľka pôvodne uvažovala o cene približne 15 000 €. Už pred obhliadkou som však upozornil, že si nie som istý, či bude takáto cena v praxi realizovateľná. Nakoniec sme sa dohodli, že začneme na 14 900 €. Chceli sme si overiť reakciu trhu a zároveň sme boli pripravení cenu upraviť podľa reálneho záujmu.

Telefonátov prišlo veľa. Postupne sa však ukázalo, že počet telefonátov ešte automaticky neznamená veľký počet reálnych kupujúcich. Časť záujemcov totiž po získaní informácií o bytovom dome zistila, že táto nehnuteľnosť pre nich nie je vhodná.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Prvá inzertná cena je iba začiatok. Oveľa dôležitejšie je sledovať, ako na ňu reaguje trh. Ak ľudia volajú, ale nechcú prísť na obhliadku alebo po obhliadke prestanú komunikovať, treba hľadať dôvod.

💡 Tip z praxe:

Pri nastavovaní ceny sa nespoliehajte iba na predstavu, za koľko by ste chceli nehnuteľnosť predať. Dôležité je, za koľko je ju reálne ochotný kúpiť trh.

ℹ️ Viac o mne a mojom prístupe k predaju nehnuteľností nájdete v samostatnom článku.

Čo bolo pri predaji bytu najväčším problémom?

Najväčším problémom nebol samotný byt, ale bytový dom. Bol výrazne zanedbaný a práve jeho stav ovplyvňoval prvý dojem ľudí, ktorí o kúpu uvažovali. Záujemcovia sa preto často pýtali na stav domu a na to, kto v ňom býva. V dome žije aj početnejšia rómska komunita a bolo zrejmé, že pre časť záujemcov predstavovalo práve toto jednu z hlavných otázok pri rozhodovaní. Rozhodol som sa preto nič nezamlčiavať.

Keď ma niekto kontaktoval, vysvetlil som mu reálnu situáciu a v prípade potreby som mu poslal aj fotografie bytového domu. Zároveň som uviedol podstatné informácie o samotnom byte – že je v osobnom vlastníctve a že sa v ňom dá okamžite fungovať. Časť ľudí po týchto informáciách od kúpy ustúpila. Z môjho pohľadu to však bolo správne. Nechcel som, aby niekto cestoval na obhliadku cez celé Slovensko a až na mieste zistil niečo, čo by pre neho bolo zásadným problémom.

Pri realitnom obchode je podľa mňa transparentnosť dôležitejšia ako snaha za každú cenu dostať človeka na obhliadku.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Úprimná komunikácia môže niekedy znížiť počet obhliadok. Zároveň však zvyšuje kvalitu záujemcov. Kupujúci, ktorý príde na obhliadku napriek tomu, že pozná aj slabšie stránky nehnuteľnosti, má oveľa väčšiu šancu patriť medzi reálnych záujemcov.

💡 Tip z praxe:

Ak má nehnuteľnosť problém, nesnažte sa ho schovať za pekné fotografie alebo marketingové frázy. Povedzte o ňom vecne a bez emócií. Kupujúci si potom môže sám vyhodnotiť, či je pre neho daná nehnuteľnosť vhodná. Práve takto podľa mňa vzniká dôvera medzi maklérom a klientom. Nejde iba o to predať byt čo najrýchlejšie, ale predať ho spôsobom, pri ktorom všetky strany vedia, do čoho idú.

ℹ️ Ak potrebujete pomôcť s tým, ako vyriešiť vysporiadanie spoluvlastníckeho podielu Košice
 bez zbytočných prieťahov, radi vám s celým procesom pomôžeme.

Prečo o lacný byt volali ľudia z celého Slovenska?

Na tomto predaji ma prekvapil rozsah záujmu. Telefonáty neprichádzali iba z Čierna nad Tisou a okolia. Ozývali sa ľudia zo západného aj stredného Slovenska. Jeden zo záujemcov prišiel na obhliadku dokonca až z Handlovej.

Pri cene okolo 15 000 € sa totiž byt dostáva do úplne inej kategórie ako nehnuteľnosti vo väčších slovenských mestách. Pre niektorých ľudí môže byť takýto byt jednou z mála dostupných možností vlastného bývania. Počas predaja som si zároveň uvedomil, koľko ľudí na Slovensku rieši svoju finančnú situáciu a hľadá lacnejšie bývanie.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Veľmi nízka cena môže prilákať veľké množstvo záujemcov. To však automaticky neznamená, že všetci majú reálnu možnosť alebo záujem obchod dokončiť.

💡 Tip z praxe:

Pri lacnejších nehnuteľnostiach treba počítať s väčším množstvom telefonátov. Preto je dôležité mať vopred pripravené fotografie, pôdorys, základné informácie a otvorene komunikovať všetky podstatné skutočnosti.

ℹ️ Ak sa dostanete do situácie, keď hrozí dražba bytu, dôležité je konať čo najskôr. Konkrétny prípad z Michaloviec a výsledok riešenia opisujem vtejto prípadovej štúdii

Ako do predaja zasiahla supercela na východe Slovenska?

Toto je asi najbizarnejšia príhoda, ktorá sa mi počas predaja stala. Jedna zo záujemkýň mala o byt reálny záujem. Absolvovali sme obhliadku a následne sme sa vydali cestou smerom na Michalovce. Práve v tom období zasiahla východné Slovensko silná búrka – supercela. Počas nej došlo k poškodeniu môjho auta aj auta záujemkyne.

Ja som následne riešil poškodené okno, ktoré ma stálo približne 600 eur. Auto mám dodnes poškodené. A čo bolo najhoršie? Záujemkyňa nakoniec potrebovala svoje peniaze použiť práve na opravu auta. Hoci teda byt pôvodne chcela kúpiť, po tejto nečakanej udalosti už na kúpu nemala dostatok financií.

Obchod, ktorý vyzeral nádejne, sa tak skončil úplne inak, než sme obaja čakali. Aj toto je však realita práce s nehnuteľnosťami. Nie všetko, čo ovplyvní predaj, dokáže ovplyvniť realitný maklér.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Nie každý obchod, ktorý nevyjde, znamená problém s nehnuteľnosťou alebo predajnou stratégiou. Niekedy rozhodnú okolnosti na strane kupujúceho, ktoré jednoducho nedokážete predvídať.

💡 Tip z praxe:

Ak jeden záujemca odpadne, netreba kvôli tomu zastaviť celý predaj. Pokračujte v komunikácii a pracujte s ďalšími ľuďmi. Pri nehnuteľnostiach nikdy neviete, ktorý záujemca bude nakoniec ten, ktorý obchod skutočne dokončí.

ℹ️Prečítajte si viac o tom, ako prebieha exekúcia nehnuteľnosti a aké kroky sú nevyhnutné na jej bezpečné zastavenie a výmaz.

Koľko bolo reálnych záujemcov o byt v Čierna nad Tisou?

Telefonátov bolo veľa, ale reálnych záujemcov bolo podstatne menej. Odhadujem, že na obhliadky prišli približne traja až štyria ľudia, ktorých záujem bol skutočne vážny. Ďalší záujemcovia po telefonáte dostali fotografie a informácie o bytovom dome. Keď zistili, aká je situácia, sami usúdili, že byt pre nich nie je vhodný.

Aj záujemkyňa, ktorá prišla o možnosť kúpy po spomínanej búrke, bola reálnym kupujúcim. Ďalší záujemca zase pricestoval až z Handlovej. Nakoniec však rozhodol človek, ktorý sa ozval v správnom momente a bol pripravený konať.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Pri predaji nie je cieľom dostať na obhliadku čo najviac ľudí. Dôležitejšie je nájsť človeka, ktorý nehnuteľnosť pozná, akceptuje jej stav a má reálnu možnosť ju kúpiť.

💡 Tip z praxe:

Kvalifikujte záujemcov už pri telefonáte. Pýtajte sa, čo od nehnuteľnosti očakávajú a či poznajú jej základné parametre. Šetrí to čas predávajúcemu, maklérovi aj samotnému kupujúcemu.

ℹ️ Viac užitočných rád a možností, ako zvládnuť spoluvlastnícky podielnájdete v našom podrobnom článku.

Za koľko sa byt v Čierna nad Tisou nakoniec predal?

Pôvodná štartovacia cena bola 14 900 €. Po reakcii trhu sme postupne cenu upravili približne na 13 000 € a pri finálnom kupujúcom sme sa dohodli ešte na menšej zľave. Nešlo však o situáciu, keď by sme cenu bezhlavo znižovali. Postupne sme získavali informácie z trhu a podľa nich sme nastavovali ďalší postup.

Nakoniec sa ozval pán, ktorý potreboval byt kúpiť a bol pripravený obchod uzavrieť. Dohodli sme sa na menšej zľave a byt sa predal za sumu, ktorá bola prijateľná pre obe strany.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Cena uvedená v inzeráte nemusí byť konečnou predajnou cenou. Dôležité je nastaviť takú cenu, pri ktorej existuje reálny priestor na dohodu a zároveň nehnuteľnosť zostáva pre kupujúcich zaujímavá.

💡 Tip z praxe:

Ak trh ukazuje, že pôvodná cena je príliš vysoká, treba vedieť reagovať. Niekedy je lepšie upraviť cenu a dostať sa k reálnemu kupujúcemu, než držať nehnuteľnosť mesiace v ponuke iba preto, že majiteľ nechce ustúpiť zo svojej pôvodnej predstavy.

ℹ️ Podobne ako pri vysporiadaní podielov na byte v Košiciach, aj tu zohrala kľúčovú úlohu otvorená komunikácia a trpezlivé vysvetlenie celého postupu rodine.

Ako dlho trval predaj bytu v Čierna nad Tisou?

Celý predaj trval približne dva až tri mesiace. Pri hodnotení tejto doby však treba zohľadniť, že približne dva mesiace pripadli na letné obdobie, keď býva aktivita na realitnom trhu slabšia. Počas predaja sme mali množstvo telefonátov, viacero obhliadok a niekoľko reálnych záujemcov.

Nakoniec však stačil jeden kupujúci, ktorý bol pripravený akceptovať stav nehnuteľnosti, dohodnúť sa na cene a obchod dokončiť. Zmluvy sme podpísali nedávno a predaj bol úspešne uzavretý.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Dĺžka predaja závisí od množstva faktorov. Pri tomto byte zohrala úlohu lokalita, stav bytového domu, nízka cena, sezónnosť aj špecifická skupina potenciálnych kupujúcich.

💡 Tip z praxe:

Ak sa nehnuteľnosť nepredá za pár týždňov, ešte to automaticky neznamená, že je predaj neúspešný. Dôležité je sledovať, čo vám trh hovorí, a podľa toho upravovať cenu, prezentáciu alebo spôsob komunikácie.

ℹ️ Prevod viacerých parciel a kombinácia zmlúv vyžadujú presné podklady, o ktorých sa viac dozviete v článku o tom, ako funguje kataster nehnuteľností .

Čo mi predaj bytu v Čierna nad Tisou ukázal?

Tento predaj bol pre mňa zaujímavý hneď z niekoľkých dôvodov. Do prípadu som vstupoval ako maklér, ktorý Čiernu nad Tisou nevnímal ako svoju hlavnú lokalitu. Klientka ma však našla cez ChatGPT a dala mi dôveru napriek tomu, že sme sa predtým nepoznali.

Samotný byt bol pritom úplne v poriadku. Mal takmer 57 m², dve izby, balkón, bol v osobnom vlastníctve a dalo sa v ňom okamžite bývať. Najväčšou prekážkou bol stav bytového domu a obavy časti záujemcov. Práve preto som sa rozhodol byť pri komunikácii maximálne otvorený. Záujemcom som vysvetľoval situáciu, posielal fotografie bytového domu a nesnažil sa vytvoriť obraz nehnuteľnosti, ktorý by nezodpovedal realite.

Niektorí ľudia tým pádom odpadli. Ale tí, ktorí prišli na obhliadku, už vedeli, čo môžu očakávať. Počas predaja navyše prišla nečakaná búrka, poškodené autá a jeden reálny obchod sa tým skončil. Následne prišli ďalší záujemcovia a nakoniec sa našiel kupujúci, ktorý bol pripravený byt kúpiť.

Celý prípad mi opäť potvrdil jednu vec: aj špecifický byt v Čierna nad Tisou sa dá predať.

Nie vždy rozhoduje iba samotný byt. Rozhoduje aj to, či správne pochopíte jeho reálnu hodnotu, viete otvorene komunikovať jeho silné aj slabé stránky a dokážete nájsť kupujúceho, pre ktorého je práve takáto nehnuteľnosť vhodná.

ℹ️ Tento prípad je dôkazom toho, že komplikovaný predaj sa dá úspešne zvládnuť, ak sa na celú vec pozriete komplexne a nájdete správne riešenie pre všetky strany.

Chcete predať byt v Čierna nad Tisou alebo v okolí?

Ak riešite predaj bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti, môžete sa na mňa obrátiť. Každá nehnuteľnosť má svoje špecifiká. Pri niektorých je rozhodujúca lokalita, pri iných stav nehnuteľnosti, cena alebo typ potenciálneho kupujúceho. Dôležité je tieto faktory správne vyhodnotiť ešte pred začiatkom predaja a následne podľa nich nastaviť celú stratégiu.

Odborné poradenstvo pri predaji a kúpe nehnuteľností dopĺňa v mojom tíme certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá zabezpečuje komplexné financovanie a poistenie podľa aktuálnych podmienok trhu.

Patrik Tokár |  AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ info@patriktokar.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Čierna nad Tisou“ má čisto informatívny charakter a vychádza z konkrétneho prípadu z realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu bytu, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na našom blogu(https://www.patriktokar.sk/realitny-blog/)sa pravidelne venujeme otázkam týkajúcim sa vlastníctva, prenájmu, predaja nehnuteľností, právnych záležitostí a financií. Píšem tam narovinu o tom, čo funguje, čo je problém a ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám. Čierna nad Tisou

Na stránke nájdeš aj hodnotenia klientovhttps://share.google/ibdd23ERhLCViFjPM, ktoré potvrdzujú, že spolupráca je efektívna a bezproblémová. Tento univerzálny doplnkový obsah ti umožní rýchlo získať viac informácií, zorientovať sa v právnych a finančných otázkach a nasmeruje ťa k riešeniu tvojich realitných otázok s profesionálnym prístupom. Čierna nad Tisou

FaQ k Predaj bytu v Čierna nad Tisou