Čo je balkón a lodžia? Ako sa líšia a ako ovplyvnia cenu vášho bytu
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Čo je balkón?
Balkón je vonkajší priestor, ktorý vystupuje z fasády budovy a slúži na oddych, vetranie alebo jednoduché využitie exteriéru priamo z bytu. Zvyčajne má zábradlie a podlahu, ktorá dokáže uniesť bežné zaťaženie ako nábytok či kvety. Je to priestor, ktorý nepridáva len praktickú hodnotu, ale aj pocit väčšieho komfortu. Mnoho kupujúcich uprednostní byt s balkónom, pretože ponúka malé súkromné vonkajšie miesto.
Druhy balkónov a ich využitie
Balkóny môžu mať rôzne tvary aj veľkosti. Najčastejšie sa stretnete s klasickými balkónmi, francúzskymi balkónmi alebo lodžiami. Klasický balkón vystupuje von z budovy a poskytuje viac priestoru. Francúzsky balkón má len zábradlie pred dverami, takže je skôr estetickým doplnkom. Lodžia je zapustená do budovy a ponúka viac súkromia aj lepšiu ochranu pred počasím. Každý typ prináša inú pridanú hodnotu, preto je dobré poznať ich rozdiely pri kúpe či predaji bytu.
Ako balkón ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti
Byt s balkónom má často vyššiu cenu, najmä vo väčších mestách. Kupujúci berie balkón ako možnosť relaxu, pestovania rastlín alebo jednoduchého sušenia prádla. Pri predaji môže balkón pomôcť odlíšiť nehnuteľnosť od ponúk v okolí. Ak má byt pekný výhľad alebo orientáciu na juh či západ, balkón jeho hodnotu ešte zvyšuje. Banky balkón bežne financujú ako súčasť bytu, takže nespôsobuje komplikácie pri hypotéke.
Príklad z praxe
Kupujúci hľadá dvojizbový byt na sídlisku. Má dva podobné byty: jeden bez balkóna, druhý s menším balkónom orientovaným na zeleň. Aj keď je druhý byt o niečo drahší, kupujúci si vyberie práve ten. Balkón mu poskytne možnosť vypiť si ráno kávu na čerstvom vzduchu a večer vyvetrať byt bez vystupovania na chodbu. Takýto detail často rozhodne o úspechu predaja.
ℹ️ Koľko je váš byt dnes reálne hodný, vám zistím pri odhade ceny.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.
Balkón a lodžia (FAQ)
Započítava sa plocha balkóna alebo lodžie do celkovej úžitkovej plochy bytu?
V bežnej inzercii sa výmera balkónov a lodžií často uvádza osobitne, prípadne sa pripočítava k celkovej podlahovej ploche, aby kupujúci presne videl vnútornú a vonkajšiu časť. Podľa technických noriem sa však balkóny a lodžie nezapočítavajú do podlahovej plochy bytu rovnako ako plnohodnotné obytné izby, čo zohľadňujú aj znalci pri výpočte hodnoty pre hypotéku.
Môžem si svojpomocne dodatočne zaskliť balkón v bytovom dome v Strážskom?
Zasklenie balkóna (najmä ak ide o stavebnú úpravu, ktorá mení vzhľad fasády budovy) si vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v bytovom dome, prípadne stanovisko správcu a splnenie ohlasovacej povinnosti stavebnému úradu. Niektoré mestá alebo spoločenstvá vlastníkov majú z dôvodu jednotného vzhľadu fasády zasklievanie prísne regulované alebo zakázané.
Kto zodpovedá za opravy a údržbu konštrukcie balkóna, majiteľ bytu alebo spoločenstvo?
Záleží na tom, čo presne sa opravuje. Samotná podlaha, dlažba, zábradlie a vnútorné natieranie v rámci balkóna sú zväčša v osobnej starostlivosti a údržbe majiteľa bytu, ktorý ho výhradne užíva. Naopak, nosná konštrukcia balkóna (betónová doska, oceľové nosníky) a vonkajšie fasádne časti sú spravidla súčasťou spoločných častí domu, za ktoré zodpovedá správca/SVB a financujú sa z fondu opráv.
Znižuje absencia balkóna šancu na rýchly predaj bytu?
Byty bez balkóna (najmä na vyšších poschodiach bytových domov bez výťahu) sa na trhu predávajú zvyčajne pomalšie a za nižšiu cenu než byty s balkónom či lodžiou. Dnešní kupujúci vnímajú vonkajší priestor ako silný benefit, ktorý slúži na sušenie prádla, relax alebo pestovanie rastlín, preto byty bez tejto výhody čelia menšiemu dopytu.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
