Čo je znalecký posudok?
Autor článku: Patrik Tokár | váš realitný maklér pre Trebišov a východné Slovensko. Odborné poradenstvo pri predaji a kúpe nehnuteľností dopĺňa v mojom tíme certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová, ktorá zabezpečuje komplexné financovanie a poistenie podľa aktuálnych podmienok trhu..
Čo je znalecký posudok v praxi?
Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý určuje reálnu hodnotu nehnuteľnosti k presnému dátumu. Vypracúva ho súdny znalec podľa zákonom stanovených pravidiel a oficiálnych metodík. Nejde o cenu z inzerátu ani o odhad predávajúceho, ale o hodnotu podloženú dátami, technickým stavom a porovnaním predajov v lokalite.
Na jeho základe sa rozhoduje o tom, či banka schváli hypotéku a v akej výške. Posudok sa využíva aj pri dedičskom konaní, rozvode alebo majetkovom vysporiadaní.
Čo všetko znalec pri hodnotení nehnuteľnosti skúma?
Znalec posudzuje lokalitu, technický stav a právny stav nehnuteľnosti. Sleduje dostupnosť škôl, služieb, dopravy aj celkovú atraktivitu lokality. Kontroluje vek stavby, použité materiály, rekonštrukcie, stav strechy či zateplenie. Overuje list vlastníctva, vecné bremená a ďalšie ťarchy. Znalec zároveň kontroluje súlad stavby s katastrálnou mapou a projektovou dokumentáciou.
V praxi sa často stretávame s prístavbami alebo garážami, ktoré nie sú zapísané v katastri. Takéto „čierne stavby“ znalec do hodnoty nehnuteľnosti nezapočíta. Následne porovnáva predaje podobných nehnuteľností v danej oblasti. Výsledkom je hodnota vychádzajúca z reálnych obchodov.
Prečo môže rozdiel medzi kúpnou cenou a posudkom zastaviť obchod?
Rozdiel medzi dohodnutou cenou a znaleckou hodnotou často rozhodne o tom, či sa obchod dokončí. Banka počíta výšku úveru zo znaleckej hodnoty, nie z ceny uvedenej v zmluve. Ak kupujúci podpisuje kúpu bytu za 120 000 € a znalec určí hodnotu 110 000 €, banka poskytne úver len z nižšej sumy. Kupujúci musí rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov.
Často sa stretávam so situáciami, keď práve tento rozdiel zastaví predaj tesne pred podpisom zmluvy. Správne nastavenie ceny výrazne zvyšuje šancu na úspešný predaj a znižuje riziko finančných komplikácií.
Prečo sa znalecký posudok oplatí riešiť ešte pred predajom alebo kúpou?
Aktuálny znalecký posudok pomáha predávajúcemu nastaviť cenu realisticky a buduje dôveru kupujúcich. Kupujúci má istotu, že hodnota nehnuteľnosti obstojí aj pri bankovom financovaní. Nehnuteľnosti patria medzi reálne aktíva, ktorých hodnota sa opiera o technický stav, lokalitu a dopyt na trhu. Platí že správne ocenená nehnuteľnosť sa predáva rýchlejšie a s menším rizikom komplikácií.
Moja kolegyňa Lenka Tokárová upozorňuje, že banky často posudok ešte interne kontrolujú a môžu hodnotu mierne upraviť. Preto klientom odporúčame plánovať finančnú rezervu a preveriť hodnotu nehnuteľnosti ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
👉 Nechcete doplácať tisíce eur z vlastného vrecka kvôli nízkemu posudku? Nechajte si preveriť hodnotu nehnuteľnosti skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu. Spoločne s Lenkou pre vás pripravíme reálny odhad, ktorý v banke obstojí.
FAQ – Najčastejšie kladené otázky
Čo presne je znalecký posudok a akú má úlohu v realitnej praxi?
Znalecký posudok je oficiálny odborný dokument vypracovaný súdnym znalcom, ktorý určuje formálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti na základe technických parametrov, stavu a porovnateľných predajov. Slúži ako záväzný podklad pre banky pri schvaľovaní hypoték, ale aj pre dedičské konania či majetkové vysporiadania.
Aké faktory a dáta posudzuje súdny znalec pri obhliadke a tvorbe posudku?
Znalec hodnotí celkovú lokalitu (občiansku vybavenosť, dostupnosť), technický stav stavby (vek, použité materiály, strechu, zateplenie, rekonštrukcie) a právny stav nehnuteľnosti cez list vlastníctva vrátane kontrolovania súladu reálneho stavu s katastrálnou mapou.
Prečo môže nesúlad medzi kúpnou cenou a znaleckou hodnotou ohroziť predaj?
Banka poskytuje hypotekárny úver vypočítaný zo znaleckej hodnoty, a nie z dohodnutej kúpnej ceny. Ak znalec ohodnotí nehnuteľnosť na nižšiu sumu, než za akú ju kupujúci kupuje, rozdiel musí kupujúci doplatiť zo svojich vlastných finančných zdrojov, čo môže transakciu zastaviť.
Aké riziko predstavujú neoficiálne prístavby alebo čierne stavby v znaleckom posudku?
Akékoľvek stavebné úpravy, prístavby či garáže, ktoré nie sú riadne zapísané v katastri nehnuteľností a nemajú stavebné povolenie či kolaudáciu, sú pre znalca neakceptovateľné a banka ich nezahrnie do celkovej hodnoty nehnuteľnosti.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
