Čo je urbariát?
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Čo je urbariát?
Urbariát (pozemkové spoločenstvo) predstavuje spoločné vlastníctvo lesných a poľnohospodárskych pozemkov, ktoré historicky patrilo bývalým urbarialistom a dnes ich vlastnia ich dediči. Na liste vlastníctva nevlastníte konkrétnu parcelu ako celok, ale ideálny spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti.
Urbariát má vlastnú právnu subjektivitu, riadi ho výbor a predseda a o hospodárení rozhodujú členovia spoločne, nie jednotlivo.
Ako urbariát funguje v praxi?
Ako spoluvlastník:
– nevlastníte presne určený kus lesa alebo lúky,
– nemôžete samostatne rozhodovať o užívaní pozemku,
– podieľate sa na zisku aj nákladoch podľa veľkosti podielu.
Zároveň platí, že každé zásadné rozhodnutie (ťažba dreva, prenájom revíru, predaj časti majetku) schvaľuje spoločenstvo ako celok.
Najväčšie úskalia urbariátu pri predaji
Urbariát vie prekvapiť najmä pri predaji alebo financovaní:
❗️ Predkupné právo
Ostatní členovia urbariátu majú zo zákona predkupné právo. Ak chcete predať podiel tretej osobe, musíte ho najskôr ponúknuť ostatným vlastníkom podielov, napríklad prostredníctvom výboru (§ 9 ods. 8 zákona 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách).
❗️ Nezastaviteľnosť
Podiel v urbariáte neznamená, že si môžete postaviť chatu alebo dom. Vlastníte len podiel na celku, nie konkrétny pozemok.
❗️ Hypotéka je problém
Banky urbárske podiely neakceptujú ako zábezpeku. Kupujúci preto musí počítať s kúpou bez hypotéky, z vlastných peňazí.
Žiadna banka vám neposkytne úver, ak by jediným ručením mal byť podiel v urbariáte. Moja kolegyňa Lenka Tokárová (expertka NBS) však s klientmi v takýchto prípadoch preveruje možnosť ručenia inou nehnuteľnosťou (napríklad bytom či domom rodičov), aby ste mohli kúpu financovať aj v prípade, že nemáte k dispozícii celú sumu z vlastných peňazí.
ℹ️ Ak vlastníte podiel v urbariáte a zvažujete jeho predaj, ozvite sa mi cez kontakt, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu.
Tipy z praxe, ktoré sa oplatí vedieť
– Skontrolujte list vlastníctva, ak na LV vidíte označenie „spoločná nehnuteľnosť“, ide o urbariát.
– Zaujímajte sa o výnosy, ako spoluvlastník máte nárok na podiel zo zisku (ťažba dreva, prenájom poľovného revíru).
– Pozor na SPF, mnohé podiely spravuje Slovenský pozemkový fond, čo môže spomaľovať rozhodovanie v spoločenstve.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.
Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti, pozrite si, ako u mňa prebieha predaj nehnuteľnosti, alebo si nechajte pripraviť odhad ceny. S konkrétnou otázkou ma pokojne kontaktujte.
Urbariát (FAQ)
Čo je to urbariát a čo presne vlastníte, ak máte v ňom podiel?
Urbariát (pozemkové spoločenstvo) predstavuje historické spoločné vlastníctvo lesných a poľnohospodárskych pozemkov. Ak vlastníte podiel v urbariáte, nevlastníte konkrétnu vymeranú parcelu, ale ideálny podiel na spoločnej nehnuteľnosti, pričom o celkovom hospodárení rozhodujú členovia spoločne.
Aké povinnosti a obmedzenia vyplývajú z predkupného práva pri predaji urbárskeho podielu?
Ostatní členovia pozemkového spoločenstva majú zo zákona predkupné právo. Ak chcete svoj podiel predať tretej osobe (mimo blízkych osôb), musíte ho najskôr písomne ponúknuť na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok.
Dá sa získať hypotekárny úver, ak chcem financovať kúpu podielu v urbariáte?
Štandardne nie. Banky akceptujú len nehnuteľnosti, ktoré slúžia ako plnohodnotná a ľahko likvidná zábezpeka, pričom urbárske podiely ako samostatné ručenie neakceptujú. Financovanie je preto nutné riešiť buď z vlastných peňazí bez úveru, alebo za pomoci odborníkov, zabezpečením úveru inou nehnuteľnosťou.
Môžem si na pozemku patriacom do urbariátu postaviť rekreačnú chatu alebo dom?
Nie. Vlastníctvo podielu v urbariáte vám nedáva právo stavať na konkrétnom mieste, pretože ide o podiel na spoločnom nedeliteľnom majetku (lesy, lúky), ktorý podlieha prísnym pravidlám hospodárenia a ochrany prírody.
Aké výhody a práva má člen pozemkového spoločenstva (urbariátu)?
Ako spoluvlastník máte právo zúčastniť sa na valných zhromaždeniach, hlasovať o kľúčových rozhodnutiach (napr. ťažba dreva, prenájom poľovného revíru) a na základe veľkosti svojho podielu máte nárok na pomernú časť zo zisku, ktorý spoločenstvo generuje.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
