Ako predať spoluvlastnícky podiel na byte? Skutočný príbeh z Košíc

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Aktualizované: 26. 10. 2026

Keď sa dedičia nevedia dohodnúť: problém spoluvlastníckeho podielu na byte

Situácie so spoluvlastníckymi podielmi patria medzi najkomplikovanejšie prípady na realitnom trhu. Najmä vtedy, keď sa dedičia nedokážu dohodnúť a jeden z nich chce svoj podiel predať.

Tento prípad sa odohral v Košiciach na Študentskej ulici, kde štyria súrodenci zdedili menší dvojizbový byt s výmerou približne 48 m². Jeden z nich sa rozhodol svoj štvrtinový podiel predať, pretože byt nemohol reálne využívať a s ostatnými sa nedokázal dohodnúť.

V praxi ide o pomerne častú situáciu, keď sa z jedného z dedičov stane pre ostatných neželaný spoluvlastník. Takéto prípady často končia konfliktom alebo dokonca konaním o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

👉 Ak ste zdedili nehnuteľnosť a rozmýšľate, čo s ňou, či ju predať, nechať v rodine alebo vysporiadať podiely, môže vám veľmi pomôcť aj môj článok o tom, čo robiť so zdedeným bytom po rodičoch alebo starých rodičoch. Prečítajte si viac tu

Predaj 1/4 bytu: Keď sa dedičia nevedia dohodnúť

Na internete som narazil na inzerát, v ktorom majiteľ ponúkal na predaj jednu štvrtinu bytu v Košiciach. Išlo o menší dvojizbový byt s výmerou približne 48 m².

Po telefonáte som zistil, že byt vlastnia štyria súrodenci, ktorí ho zdedili. Jeden z nich chcel svoj podiel predať, pretože sa s ostatnými nedokázal dohodnúť na spoločnom riešení. Podľa jeho slov mu ostatní spoluvlastníci nechceli podiel odkúpiť a zároveň mu neumožnili byt využívať.

❓ Prečo je dobré to vedieť:
– Spoluvlastník má právo svoj podiel predať, aj keď ostatní nesúhlasia. Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov predkupným právom, ktoré upravuje Občiansky zákonník.

💡 Tip z praxe:
– Pri podobných situáciách sa vždy oplatí najskôr pokúsiť o dohodu medzi spoluvlastníkmi. Konflikty pri dedičstvách bývajú často viac osobné než právne.

👉 Chcete sa dozvedieť viac o tom, ako vysporiadať spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti? V mojom podrobnom článku nájdete krok za krokom, čo je potrebné pripraviť, ako postupovať pri predkupnom práve a na čo si dať pozor, aby ste sa vyhli sporom so spoluvlastníkmi. Prečítajte si celý článok tu.

Prečo som sa najprv snažil situáciu mediovať?

Skôr než som podiel odkúpil, snažil som sa medzi súrodencami sprostredkovať dohodu. Kontaktoval som ostatných spoluvlastníkov a vysvetľoval im, aká je situácia.

Reakcia však nebola veľmi konštruktívna. Niektorí z nich tvrdili, že štvrtinový podiel nemá reálnu hodnotu a nikto ho nekúpi. Komunikácia bola pomerne nepríjemná a miestami až agresívna. Práve vtedy som si uvedomil, že to, čo mi pôvodný majiteľ hovoril o komplikovanej dohode medzi súrodencami, bola pravda. Bolo zrejmé, že nájsť spoločné riešenie nebude jednoduché.

Paradoxne ma ich prístup ešte viac utvrdil v tom, že predávajúci podiel neponúka bezdôvodne. Zároveň ma ich správanie do určitej miery aj motivovalo, povedal som si, že ak sú presvedčení, že takýto podiel nikto nekúpi a nedá sa s ním nič robiť, tak práve preto môže byť zaujímavé túto situáciu skúsiť vyriešiť. Práve vtedy vo mne dozrelo rozhodnutie, že podiel odkúpim a pokúsim sa nájsť riešenie celej situácie.

❓ Prečo je dobré to vedieť:
– Mnohí spoluvlastníci si myslia, že malý podiel na byte nemá hodnotu. V realite však môže vstup nového spoluvlastníka zásadne zmeniť dynamiku celej situácie.

💡 Tip z praxe:
– Ignorovanie problému často vedie k tomu, že sa situácia ešte viac skomplikuje.

Ako prebiehalo uplatnenie predkupného práva?

Keďže išlo o spoluvlastnícky podiel, zákon vyžaduje rešpektovanie predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že majú možnosť kúpiť podiel skôr, než sa predá tretej osobe.

Na stretnutie v Košiciach som preto prišiel pripravený s potrebnými dokumentmi. Spolu s majiteľom sme pripravili ponuku na uplatnenie predkupného práva, podpísali ju a zaslali ostatným spoluvlastníkom.

Následne sme čakali zákonnú lehotu (2 mesiace podľa občianskeho zákonníka), počas ktorej mali možnosť podiel odkúpiť.
Po uplynutí lehoty sme podali návrh na vklad na kataster nehnuteľností.

❓ Prečo je dobré to vedieť:
– Ak sa predkupné právo nedodrží, spoluvlastník môže napadnúť predaj na súde.

💡 Tip z praxe:
– Predkupné právo vždy riešte formálne a písomne.

👉 O tom, ako funguje kataster a na čo si dať pozor pri zápise, som písal minule v samostatnom článku.

Prečo som sa rozhodol podiel odkúpiť?

Po uplynutí lehoty na predkupné právo sa nikto zo spoluvlastníkov nerozhodol podiel odkúpiť. Situácia sa teda nezmenila a predaj bol možný.

Rozhodol som sa podiel odkúpiť. Cena bola výrazne nižšia než pomerná trhová cena podielu, čo je pri takýchto prípadoch bežné.

❓ Prečo je dobré to vedieť:
– Spoluvlastnícke podiely sa často predávajú pod trhovou hodnotou, pretože kupujúci musí počítať s komplikovaným vysporiadaním.

💡 Tip z praxe:
– Pri kúpe podielu treba vždy zvážiť právne možnosti a realistický scenár ďalšieho riešenia.

Ako reagovali ostatní spoluvlastníci?

Po podpise zmluvy a podaní návrhu na kataster som kontaktoval ostatných spoluvlastníkov. Reakcia bola veľmi emotívna.

Niektorí reagovali útočne a tvrdili, že sa mám …. . Situácia bola napätá a komunikácia nebola jednoduchá.

Vysvetlil som im, aké sú reálne právne možnosti spoluvlastníka.

❓ Prečo je dobré to vedieť:
– Spoluvlastník má právo nehnuteľnosť využívať, prenajať alebo sa domáhať vysporiadania aj súdnou cestou.

💡 Tip z praxe:
– Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, súd môže nariadiť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva alebo predaj celej nehnuteľnosti.

Ako sa situácia nakoniec vyriešila?

Po určitom čase, keď som vysvetlil možné scenáre vrátane súdneho riešenia alebo nároku na náhradu za užívanie bytu, sa situácia začala meniť.

Jedného dňa mi zavolal jeden zo spoluvlastníkov, že má záujem podiel odkúpiť. Dohodli sme si stretnutie, kde sme spolu s jeho poradkyňou z realitnej kancelárie prešli všetky podmienky.

Dohodli sme cenu, pripravili zmluvy a následne sa podiel predal späť jednému zo spoluvlastníkov. Zaujímavé je, že samotné vyjednávanie po kúpe podielu trvalo približne desať dní.

👉 Viac o mojej práci si môžete prečítať v sekcii o mne

Výsledok: dohoda, ktorá dávala zmysel pre všetky strany

Po sérii telefonátov, vysvetľovaní právnych možností a úprimnej komunikácii sme sa nakoniec dokázali dohodnúť. Jeden zo spoluvlastníkov sa rozhodol môj podiel odkúpiť a uzavreli sme kúpnu zmluvu.

Z investičného pohľadu išlo o veľmi zaujímavý prípad. Podiel som totiž kúpil výrazne pod jeho reálnou hodnotou a následne predal za približne päťnásobok nákupnej ceny, čo predstavovalo zhodnotenie približne 400 %.

Dôležitejšie než samotné čísla však bolo to, že sa situácia vyriešila bez zdĺhavého súdneho konania. Pôvodní spoluvlastníci získali späť kontrolu nad celým bytom a vyhli sa ďalším komplikáciám, ktoré by vznikli, ak by spoluvlastníkom zostala cudzia osoba.

Celý proces, od momentu, keď som podal návrh na vklad, až po jeho predaj, trval približne 10 dní. Ak by sme však museli ísť súdnou cestou, mohlo by to trvať mesiace až roky.

👉 Pre viac praktických článkov o realitách navštívte môj blog

Čo som sa z tohto prípadu naučil?

1. Malý podiel na byte môže mať veľký vplyv

Mnohí spoluvlastníci si myslia, že štvrtina alebo menší podiel na byte nemá reálnu hodnotu. V praxi však môže nový spoluvlastník výrazne ovplyvniť situáciu, napríklad tým, že sa začne domáhať užívania bytu, náhrady za užívanie alebo vysporiadania spoluvlastníctva. Práve táto realita často prinúti ostatných spoluvlastníkov začať hľadať riešenie.

2. Emócie pri dedičstvách komplikujú racionálne rozhodnutia

Pri dedičských nehnuteľnostiach bývajú konflikty medzi súrodencami časté. Problémom nebýva nehnuteľnosť samotná, ale staré rodinné spory. Dohoda sa často pohne až vtedy, keď do situácie vstúpi nezaujatá tretia osoba, ktorá emócie nahradí faktami.

3. Riešenie sa nájde, keď všetci pochopia právne možnosti

V tomto prípade sa dohoda našla do 10 dní. Keď spoluvlastníci pochopia, že alternatívou je súdne vysporiadanie spoluvlastníctva (ktoré je drahé a zdĺhavé), zrazu sú ochotní hľadať kompromis oveľa rýchlejšie.

👉 Rád vám pomôžem s celým procesom, od preverenia pozemku až po kúpu. Ak máte záujem pozrite si tu, moje služby

Záver

Spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach často vznikajú pri dedičstvách a patria medzi najzložitejšie situácie v realitnej praxi.

Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môže vstup nového spoluvlastníka situáciu výrazne urýchliť. Niekedy práve táto zmena prinúti všetkých zúčastnených hľadať realistické riešenie.

Ak vlastníte spoluvlastnícky podiel na byte, dome alebo pozemku a nedokážete sa dohodnúť s ostatnými spoluvlastníkmi, existuje viacero riešení. V mnohých prípadoch je možné podiel bezpečne predať alebo vysporiadať bez zdĺhavých súdnych sporov.

Ak riešite podobnú situáciu a chcete sa poradiť o možnostiach výkupu alebo vysporiadania podielu na nehnuteľnosti, pokojne sa mi ozvite.

✉ Email: patrik.tokar@agia.sk 📞 Telefón: 0905 871 127

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Ako predať spoluvlastnícky podiel na byte“ má čisto informatívny charakter a vychádza z konkrétneho prípadu z realitnej praxe. Nejde o právne ani finančné poradenstvo. Každá nehnuteľnosť a jej predaj je individuálny, závisí od konkrétneho stavu nehnuteľnosti, lokality, dopytu na trhu a aktuálnych podmienok pri prevode nehnuteľností. V prípade riešenia predaja alebo kúpy odporúčam vždy konzultáciu s odborníkom na reality alebo právnikom.

Predaj podielu na byte v Košiciach (FAQ)