Čo je podnájom?
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Čo je podnájom?
Podnájom vzniká vtedy, keď nájomca prenechá byt alebo jeho časť ďalšej osobe, podnájomníkovi. Byt stále patrí majiteľovi. Právny vzťah však vzniká výlučne medzi nájomcom a podnájomníkom. V praxi ide napríklad o prenájom izby alebo dočasné prenechanie bytu inej osobe.
👉 O tom, čo je prenájom a ako funguje v praxi, som už písal v tomto článku.
Aký je rozdiel medzi nájomcom a podnájomníkom?
Nájomca má zmluvu priamo s vlastníkom nehnuteľnosti. Podnájomník má zmluvu len s nájomcom. Majiteľ bytu preto nevystupuje v podnájomnej zmluve ako zmluvná strana. Zjednodušene povedané, nájomca zodpovedá vlastníkovi a podnájomník zodpovedá nájomcovi. Práve preto je dôležité tieto pojmy poznať.
Kto nesie zodpovednosť pri podnájme?
Za stav bytu, platenie nájomného aj správanie podnájomníka vždy zodpovedá nájomca. Ak podnájomník poškodí byt alebo poruší pravidlá, vlastník rieši situáciu výlučne s nájomcom. Zároveň to znamená, že nájomca nesie celé riziko podnájmu. V praxi by si preto mal podnájomníka vyberať veľmi zodpovedne.
So svojím tímom a Lenkou Tokárovou preto klientom vždy odporúčam nastaviť aj poistenie zodpovednosti, ktoré kryje škody spôsobené podnájomníkom, čím chránime majetok vlastníka aj peniaze nájomcu.
Kedy je podnájom povolený a prečo je súhlas majiteľa kľúčový?
Podnájom je možný len so súhlasom prenajímateľa. Zákon dáva majiteľovi právo vedieť, kto v jeho nehnuteľnosti býva. Okrem toho má právo rozhodnúť, či podnájom povolí. Ak nájomca umožní podnájom bez písomného súhlasu, riskuje porušenie zmluvy a výpoveď z nájmu.
Súhlas majiteľa chráni všetky strany, vlastníka, nájomcu aj podnájomníka. Predchádza konfliktom, právnej neistote a problémom pri kontrole bytu, poistení alebo riešení škôd.
V praxi odporúčam mať:
✅ písomný súhlas vlastníka,
✅ samostatnú podnájomnú zmluvu,
✅ jasne dohodnuté pravidlá užívania a úhrady nákladov.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.
Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti, pozrite si, ako u mňa prebieha predaj nehnuteľnosti, alebo si nechajte pripraviť odhad ceny. S konkrétnou otázkou ma pokojne kontaktujte.
Podnájom (FAQ)
Aký je základný právny rozdiel medzi nájmom a podnájmom nehnuteľnosti?
Nájom vzniká na základe zmluvy uzavretej priamo medzi vlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom. Podnájom vzniká až vtedy, keď už existujúci nájomca prenechá byt (alebo jeho časť) tretej osobe, podnájomníkovi, pričom zmluvný vzťah podnájomníka je viazaný výlučne na nájomcu, nie na samotného vlastníka.
Kto nesie zodpovednosť voči vlastníkovi, ak podnájomník spôsobí v byte škodu?
Za stav bytu, riadne platenie nájomného aj správanie podnájomníka zodpovedá voči vlastníkovi výlučne nájomca. Vlastník rieši akékoľvek problémy priamo s nájomcom, ktorý tak nesie celé riziko spojené s prenechaním nehnuteľnosti tretej osobe.
Je nájomca oprávnený dať byt do podnájmu bez vedomia alebo súhlasu majiteľa?
Nie, podnájom je podmienený výslovným súhlasom prenajímateľa (vlastníka). Ak nájomca prenechá nehnuteľnosť podnájomníkovi bez písomného súhlasu majiteľa, porušuje nájomnú zmluvu, čo môže byť dôvodom na výpoveď nájmu bytu s výpovednou lehotou (§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka).
Aké doklady a pravidlá je vhodné dodržať pri uzatváraní podnájmu v praxi?
Pre zaistenie právnej istoty všetkých strán sa odporúča mať k dispozícii písomný súhlas vlastníka s podnájmom, uzavrieť jasne formulovanú písomnú podnájomnú zmluvu a vopred si dohodnúť pravidlá užívania bytu, úhrady energií a nákladov.
Ako sa dá chrániť pred finančnými rizikami a škodami spôsobenými podnájomníkom?
Odborníci odporúčajú nastaviť vhodné poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré kryje prípadné škody spôsobené podnájomníkom, a dôkladne si preveriť osobu, ktorej sa byt dočasne prenecháva.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
