Čo je LTV (loan-to-value)?
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Definícia LTV
LTV (loan-to-value) je pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia, najčastejšie nehnuteľnosti. Vyjadruje, akú časť hodnoty majetku financuje banka úverom. Napríklad, ak kupujete nehnuteľnosť za 200 000 € a banka vám poskytne úver 160 000 €, LTV je 80 %. Tento ukazovateľ je kľúčový pri schvaľovaní úveru, určuje riziko pre banku a môže ovplyvniť úrokovú sadzbu a podmienky úveru.
Ako sa LTV používa
LTV sa využíva predovšetkým pri hypotékach a veľkých úveroch zabezpečených majetkom. Banky často stanovujú maximálne LTV, ktoré sú ochotné akceptovať, napríklad 80 % alebo 90 %. Vyššie LTV znamená vyššie riziko pre banku, a preto môže viesť k prísnejším podmienkam alebo vyššiemu úroku. Sledovanie LTV pomáha klientom pochopiť, koľko vlastných zdrojov je potrebné a ako efektívne riadiť financovanie nehnuteľnosti.
Výhody a riziká LTV
Výhodou LTV je, že ukazuje pomer dlhu k hodnote majetku, čo umožňuje lepšie plánovanie financovania a znižuje riziko predlžovania splácania. Na druhej strane, vysoké LTV zvyšuje úrok a zvyšuje riziko, že pri poklese hodnoty nehnuteľnosti budete mať dlhy prevyšujúce jej hodnotu. Starostlivo zvážte pomer vlastných prostriedkov a úveru, aby financovanie zostalo bezpečné a efektívne.
Odporúčania a praktické rady
Pri plánovaní hypotéky alebo úveru odporúčame sledovať LTV a jeho dopad na úrokovú sadzbu a podmienky úveru. Ak chcete vedieť, aké LTV je pre vás optimálne, alebo potrebujete poradiť s výpočtom financovania, obráťte sa na mňa, financovanie s vami pripraví Lenka Tokárová. Pomôžeme vám vypočítať ideálne LTV, optimalizovať podiel vlastných zdrojov a zvoliť najvýhodnejšie podmienky úveru. Ako pracujeme s úvermi, nájdete na stránke Hypotéka Michalovce.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.
LTV, loan-to-value (FAQ)
Čo presne znamená skratka LTV pri hypotéke?
LTV pochádza z anglického Loan-to-Value a vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Ak kupujete nehnuteľnosť za 100 000 € a banka vám poskytne úver 80 000 €, ukazovateľ LTV je 80 %.
Aké maximálne LTV poskytujú banky na Slovensku?
Podľa pravidiel Národnej banky Slovenska (NBS) je základný limit 80 % hodnoty nehnuteľnosti, časť úverov môže banka poskytnúť do 90 %. Mladí do 35 rokov môžu za určitých podmienok dostať až 90 % už dnes. Od 1. 1. 2027 platí pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti limit 70 %.
Ako LTV ovplyvňuje výšku úrokovej sadzby?
Vyššie LTV predstavuje pre banku väčšie riziko. Žiadatelia s nižším LTV (napr. do 70 % alebo 80 %) spravidla získavajú najvýhodnejšie úrokové sadzby. Pri vyššom LTV si banky účtujú prirážku k úroku.
Z akej hodnoty sa LTV vypočítava?
LTV sa vypočítava z hodnoty určenej znaleckým posudkom, ktorú akceptovala banka, nie automaticky z kúpnej ceny dohodnutej s predávajúcim. Ak znalec ocení nehnuteľnosť na nižšiu sumu než je kúpna cena, banka vypočíta 80 % z nižšej znaleckej hodnoty.
Ako doplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny, ak nemám vlastné úspory?
Chýbajúce percentá kúpnej ceny môžete dofinancovať použitím vlastných úspor, založením druhej nehnuteľnosti (napr. rodičovského domu), čím sa zvýši celková hodnota zabezpečenia, prípadne kombináciou so spotrebným úverom alebo stavebným sporením.
Mení sa LTV postupom času počas splácania?
Áno, v priebehu splácania hypotéky LTV prirodzene klesá, keďže postupne znižujete zostatok istiny a hodnota nehnuteľnosti na trhu spravidla rastie. Nižšie LTV vám pri budúcom refinancovaní otvorene pomôže získať lepšie podmienky.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
