Čo je Airbnb alebo Booking a čo musíte splniť, keď prenajímate byt turistom

Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantuje v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

V článku (Airbnb alebo Booking) sa dozviete:

– čo sú Airbnb a Booking a ako cez ne funguje pobyt hosťa v byte,
– prečo hosť na pár nocí podľa zákona nie je nájomca, ale ubytovaný,
– kto platí daň za ubytovanie a kto ju odvádza obci,
– aká je sadzba dane za ubytovanie v Michalovciach a podľa ktorého nariadenia,
– čo musíte mestu oznámiť ešte pred prvým hosťom,
– aké údaje o hosťoch musíte zapisovať do knihy,
– kedy a ako sa mestu podáva prehľad o vybratej dani,
– čo hrozí, keď ubytovanie mestu neoznámite,
– čo platí pri hosťoch zo zahraničia,
– na čo si dať pozor pri poistení a pravidlách v dome.

Čo je Airbnb alebo Booking?

Airbnb a Booking sú online platformy, cez ktoré môže majiteľ ponúkať byt, dom alebo izbu hosťom na pár nocí. Hosť si pobyt nájde, rezervuje a zaplatí cez portál a obe strany sa po pobyte môžu navzájom ohodnotiť. Pre majiteľa je to teda predajné okno, cez ktoré ho nájdu ľudia, ktorí v meste potrebujú prespať.

Z pohľadu zákona však nejde o prenájom bytu v bežnom zmysle. Keď hosťovi poskytnete byt na pár nocí za peniaze, zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach v § 37 to označuje ako odplatné prechodné ubytovanie podľa § 754 až 759 Občianskeho zákonníka, teda ubytovanie, a výslovne medzi ubytovacie zariadenia zaraďuje aj byt v bytovom dome a rodinný dom. Preto to nie je ani krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., ten má úplne iné pravidlá.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Od toho, či ide o ubytovanie alebo o nájom, sa odvíjajú vaše povinnosti. Pri ubytovaní hostí cez Airbnb alebo Booking platíte obci daň za ubytovanie, oznamujete jej začiatok ubytovania a vediete knihu hostí. Pri nájme bytu na mesiace daň za ubytovanie neplatíte, zato platia pravidlá o nájomnej zmluve, výpovedi a registrácii prenajímateľa na daňovom úrade.

💡 Tip z praxe:

Skôr než byt zverejníte na platforme, ujasnite si, či chcete hostí na noci, alebo nájomcu na mesiace. Sú to dva rôzne režimy s inými povinnosťami a zmiešať ich v jednom byte prináša zbytočné komplikácie.

ℹ️ Ak chcete byt prenajať na mesiace, nie na noci, platí iný zákon. Pravidlá a lehoty vysvetľujem v článku krátkodobý prenájom bytu podľa zákona 98/2014.

Prečo hosť z Airbnb alebo Booking nie je nájomca?

Občiansky zákonník rozlišuje dve rôzne zmluvy. Pri nájme bytu prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt za nájomné do užívania na dobu určitú alebo neurčitú a nájom je chránený, vypovedať sa dá len zo zákonných dôvodov (§ 685 Občianskeho zákonníka). Zo zmluvy o ubytovaní má hosť právo na prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu, ktorá vyplýva z účelu ubytovania, a za ubytovanie a služby s ním spojené platí cenu (§ 754 Občianskeho zákonníka).

Hosť, ktorý u vás strávi víkend, teda byt neužíva ako nájomca, ale je ubytovaný. Presne na takéto ubytovanie sa viaže miestna daň za ubytovanie. Pri dlhodobom bývaní ide naopak o nájom, ktorý vysvetľujem v článku čo je dlhodobý prenájom.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Keď poznáte rozdiel, viete, ktoré pravidlá sa na vás vzťahujú. Majiteľ, ktorý to považuje za bežný prenájom, ľahko prehliadne, že mu ako prevádzkovateľovi ubytovania vznikli povinnosti voči obci.

💡 Tip z praxe:

Pobyt hosťa vždy viažte na konkrétne dátumy príchodu a odchodu z rezervácie. Podľa nich vediete knihu hostí aj počítate daň.

Kto platí obci daň za ubytovanie pri Airbnb a Booking?

Daňovníkom je hosť, teda fyzická osoba, ktorá sa v zariadení odplatne prechodne ubytuje. Platiteľom dane je ale prevádzkovateľ, ktorý ubytovanie poskytuje, teda v praxi majiteľ bytu, ktorý hostí prijíma. Ak prevádzkovateľa nemožno určiť, platiteľom je vlastník nehnuteľnosti a ak má byt viac vlastníkov, za daň ručia spoločne a nerozdielne (§ 38 ods. 1 a 2 zákona č. 582/2004 Z. z.).

Základom dane je počet prenocovaní, najviac 60 prenocovaní jedného hosťa u jedného platiteľa za kalendárny rok (§ 39). Sadzbu určuje každá obec sama v eurách na osobu a prenocovanie (§ 40) a daň patrí obci, v ktorej sa byt nachádza (§ 42). Zákon pozná aj zástupcu platiteľa dane, ktorým môže byť prevádzkovateľ digitálnej platformy, ak ubytovanie sprostredkuje (§ 38 ods. 3). Ak by daň namiesto vás vyberala platforma, musíte to obci oznámiť a knihu hostí viesť aj tak za všetkých (§ 41a ods. 3).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Daň síce ekonomicky platí hosť, ale zodpovednosť za jej výber a odvod nesiete vy. Keď ju hosťovi nezarátate do ceny, zaplatíte ju z vlastného. Text zákona nájdete na Slov-Lexe (zákon č. 582/2004 Z. z.).

💡 Tip z praxe:

Daň za ubytovanie si zarátajte do kalkulácie ceny za noc hneď na začiatku. Pri štvorčlennej rodine a sadzbe 1 € je to 4 € za každú noc, čo pri dlhšom pobyte nie je zanedbateľná suma.

ℹ️ Ako vyrátať, čo vám byt po všetkých nákladoch naozaj prinesie, vysvetľujem v článku čo je výnos z prenájmu.

Ak prenajímate v Michalovciach: aká je sadzba dane za ubytovanie?

Ak prenajímate byt hosťom v Michalovciach, platí Všeobecne záväzné nariadenie mesta Michalovce č. 10/2024 o dani z nehnuteľností, dani za psa, dani za ubytovanie, dani za predajné automaty a dani za nevýherné hracie prístroje. Mestské zastupiteľstvo ho schválilo uznesením č. 218 zo dňa 10. 12. 2024 a účinné je od 1. 1. 2025. Podľa jeho článku 9 bodu 9.1 je sadzba dane za ubytovanie v Michalovciach 1,00 € na osobu a prenocovanie. K 16. 10. 2026 je toto nariadenie na webe mesta vedené ako platné a v zozname nariadení nie je žiadna jeho novela.

Podľa bodu 9.2 vedie prevádzkovateľ evidenciu vybratých daní (knihu) v písomnej alebo elektronickej podobe a zapisuje do nej všetkých hostí vrátane detí: meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu, deň príchodu, deň odchodu a počet prenocovaní. Nariadenie ďalej uvádza, že daň prevádzkovateľ vyberá pri nástupe, v hotovosti a v eurách, a o zaplatení vystaví príjmový pokladničný doklad. Knihu vedie samostatne za každé ubytovacie zariadenie v meste.

Podľa bodu 9.3 predkladá prevádzkovateľ mestu prehľad o výbere dane do 15. dňa po skončení kalendárneho štvrťroka. Prehľad sa podáva na tlačive a obsahuje okrem iného údaje o prevádzkovateľovi, adresu bytu, ubytovaciu kapacitu, počet izieb podľa počtu postelí, obdobie, počet prenocovaní a výpočet dane (bod 9.4). Daň mesto určí rozhodnutím a vyrubená daň je splatná do 15 dní od právoplatnosti rozhodnutia (bod 9.3 a článok 10).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Sadzba aj postup sa líšia obec od obce. Ak máte byt v inej obci na Zemplíne, platí nariadenie tej obce, nie Michaloviec, pretože daň patrí obci, kde byt stojí (§ 42 zákona č. 582/2004 Z. z.).

💡 Tip z praxe:

Tlačivo „Oznámenie o vzniku daňovej povinnosti k miestnej dani za ubytovanie“ zverejňuje mesto Michalovce v sekcii Dane a poplatky. Ak si nie ste istí, ako s platbami cez platformu naložiť pri výbere dane, spýtajte sa priamo na mestskom úrade ešte pred prvým hosťom, nie až pri kontrole.

Čo musíte urobiť pred prvým hosťom a počas ubytovania?

Zákon č. 582/2004 Z. z. ukladá platiteľovi dane oznamovaciu povinnosť a povinnosť viesť evidenciu (§ 41a). V praxi to znamená tieto kroky:

1. Najneskôr v deň, keď začnete ubytovanie poskytovať, oznámte obci ubytovaciu kapacitu bytu (§ 41a ods. 1).
2. Veďte prehľadnú knihu hostí v časovom poradí: meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, dátum narodenia, číslo a druh dokladu totožnosti a počet prenocovaní (§ 41a ods. 2). Michalovce navyše chcú deň príchodu a odchodu a zápis všetkých hostí vrátane detí (VZN č. 10/2024, bod 9.2).
3. Vyberajte daň a podávajte mestu prehľad o jej výbere v lehote podľa nariadenia, v Michalovciach do 15. dňa po skončení štvrťroka.
4. Každú zmenu, ktorá ovplyvňuje daň, napríklad počet lôžok, oznámte do 30 dní (§ 41a ods. 1).
5. Keď ubytovanie ukončíte, oznámte to obci najneskôr do 30 dní (§ 41a ods. 1).
6. Ak za vás daň vyberá platforma ako zástupca platiteľa, oznámte to obci (§ 41a ods. 3).

Ak oznamovaciu povinnosť nesplníte, obec vás písomne vyzve a dá vám lehotu najmenej osem dní. Ak nereagujete ani potom, môže daň určiť podľa pomôcok, a to ako počet lôžok krát počet dní v roku, za ktoré ste povinnosť nesplnili (§ 41b ods. 1 a 2). Taký výpočet vôbec nezohľadňuje, koľko hostí ste skutočne mali.

Pri hosťoch zo zahraničia pribúdajú povinnosti podľa zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov. Ubytovateľom je podľa neho právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá poskytuje ubytovanie na základe zmluvy o ubytovaní (§ 2 ods. 9). Ubytovateľ musí overiť totožnosť cudzinca, zapísať do knihy aj jeho štátnu príslušnosť a dátum narodenia a do piatich dní od ubytovania doručiť policajnému útvaru tlačivo o hlásení pobytu, aj elektronicky (§ 113).

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Neoznámený začiatok ubytovania sa môže predražiť. Daň určená podľa pomôcok počíta s plnou kapacitou bytu za celé obdobie, takže môže byť vyššia ako daň zo skutočných pobytov. Zákon o pobyte cudzincov nájdete na Slov-Lexe.

💡 Tip z praxe:

Knihu hostí veďte od prvého dňa, pokojne elektronicky v tabuľke, a zapisujte údaje hneď pri príchode hosťa. Spätne sa údaje dopĺňajú ťažko. Či na ubytovanie potrebujete živnosť a ako zdaniť príjem, je samostatná otázka pre živnostenský úrad a daňového poradcu, v tomto článku ju nerozoberám.

Na čo si dať pozor pri ubytovaní hostí v byte?

Okrem povinností voči mestu myslite aj na byt samotný. Častejšie striedanie ľudí znamená viac upratovania, prania a drobných opráv. Overte si v poisťovni, či vaše poistenie nehnuteľnosti a domácnosti kryje aj škody, ktoré spôsobia ubytovaní hostia, a či zahŕňa zodpovednosť za škodu voči susedom.

V bytovom dome žijú susedia, ktorí vašich hostí nepoznajú. Pozrite si domový poriadok, nastavte jasné pravidlá pobytu (nočný kľud, fajčenie, zvieratá, odpad) a napíšte ich hosťom do popisu ubytovania aj do bytu. Skontrolujte elektroinštaláciu, spotrebiče a únikové cesty a hosťom nechajte kontakt, na ktorom vás zastihnú.

❓ Prečo je to dobré vedieť:

Keď hosť v dome narobí problém, susedia a správca sa obrátia na vás ako vlastníka, nie na platformu. Dobré vzťahy so susedmi a správcom domu sú pri ubytovaní hostí rovnako dôležité ako recenzie na portáli.

💡 Tip z praxe:

Ak plánujete byt kúpiť priamo na ubytovanie hostí, pozrite sa na neho ako na investičnú nehnuteľnosť a do výpočtu zahrňte daň za ubytovanie, upratovanie, energie aj prázdne noci. Ak potrebujete pomôcť s kúpou alebo predajom bytu v Michalovciach, pozrite si moje služby.

Airbnb alebo Booking v Michalovciach: čo si z toho odniesť

Airbnb a Booking vám pomôžu nájsť hostí, ale povinnosti voči mestu za vás automaticky nesplnia. Pobyt hosťa na pár nocí je ubytovanie, nie nájom bytu, a z ubytovania sa platí obci daň. V Michalovciach je to 1,00 € na osobu a noc podľa VZN č. 10/2024. Začiatok ubytovania treba oznámiť mestu najneskôr v deň začatia, viesť knihu hostí a raz za štvrťrok podať prehľad o vybratej dani.

Ak riešite ubytovanie hostí vo vašom byte v Michalovciach alebo okolí, prípadne kúpu bytu na tento účel, rád sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu.

Patrik Tokár | AGIA reality
📞 0905 871 127 ✉️ patrik.tokar@agia.sk

---

ℹ️ Dôležité upozornenie ℹ️

Tento článok „Čo je Airbnb alebo Booking a čo musíte splniť, keď prenajímate byt turistom“ má čisto informatívny charakter a vychádza zo znenia zákonov a predpisov platných k 16. 10. 2026 a z mojej realitnej praxe. Nejde o právne ani daňové poradenstvo. Každá situácia je individuálna a predpisy, vrátane nariadení obcí, sa menia. Pred podpisom zmluvy alebo pred prvým hosťom odporúčam vždy konzultáciu s advokátom, daňovým poradcom alebo priamo s mestským či obecným úradom.

Chceš vedieť viac o realitách?

Na mojom realitnom blogu píšem o vlastníctve, prenájme, predaji nehnuteľností, právnych veciach a financiách. Narovinu, čo funguje, čo je problém a ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám.

Na stránke nájdeš aj hodnotenia klientov na Google. Ak máš konkrétnu otázku, napíš mi alebo zavolaj.

Airbnb alebo Booking (FAQ)