Čo je garáž a aká je jej skutočná hodnota? Typy, využitie a financovanie pri hypotéke
Certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie SR pre Michalovce a východné Slovensko, Patrik Tokár, je autorom tohto článku. Bezpečnosť transakcie pri predaji nehnuteľnosti garantujem v spolupráci s advokátom, financovanie rieši certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.
Aktualizované: 26. 10. 2026
Čo je garáž?
Garáž je uzatvorený priestor určený na parkovanie a ochranu auta. Môže byť súčasťou rodinného domu, bytového domu alebo môže stáť samostatne na pozemku. Okrem ochrany vozidla prináša majiteľovi aj vyšší komfort a zvyšuje hodnotunehnuteľnosti. Byt alebo dom s garážou sa preto často predáva rýchlejšie a za vyššiu cenu.
ℹ️ Ako som predával garáže v Michalovciach a vlastníkov oslovoval cez kataster, opisujem v článku predaj garáží v Michalovciach.
Typy garáží a ich využitie
Stretnúť sa dá s murovanou, plechovou, panelovou alebo podzemnou garážou. Každý typ má iné možnosti využitia a inú hodnotu. Murovaná garáž pri dome dobre slúži aj ako dielňa alebo sklad. Garážové státie v bytovom dome poskytuje bezpečné parkovanie, čo ocenia najmä ľudia v meste. Pri predaji je dôležité, či má garáž vlastný list vlastníctva alebo patrí priamo k bytu, pretože to mení spôsob financovania a celkovú cenu.
ℹ️ Rozdiel medzi garážou a garážovým státím a ako sa garáž zapisuje do katastra, nájdete aj v slovníku mojej kancelárie AGIA reality.
Ako garáž ovplyvňuje cenu a hypotéku
Garáž dokáže pridať k cene nehnuteľnosti niekoľko tisíc eur. V lokalitách s problémovým parkovaním je rozdiel ešte výraznejší. Pri hypotéke sa oplatí overiť, či banka financuje garáž spolu s bytom, alebo ju berie ako samostatnú stavbu. Garáž nie je len priestor pre auto. Majiteľ v nej uloží bicykle, kolobežky, športové veci či sezónne vybavenie, čo je veľká praktická výhoda.
Príklad z praxe
Predstavte si byt za 120 000 €. V lokalite, kde je parkovanie obmedzené, môže garáž zvýšiť predajnú cenu o ďalších 8 až 12 tisíc. Kupujúci tak získa istotu parkovania a šetrí čas aj nervy. Pri rodinnom dome sa garáž prejaví najmä v zime. Majiteľ nastúpi do suchého auta bez škrabania okien, čo výrazne zlepšuje komfort bývania.
ℹ️ Koľko je váš byt dnes reálne hodný, vám zistím pri odhade ceny.
Chcete vedieť viac o realitách?
Na mojom realitnom blogu sa pravidelne venujem témam okolo predaja, kúpy aj vysporiadania nehnuteľností. Pozrieť si môžete aj hodnotenia a referencie klientov, ktorí so mnou podobné situácie riešili.
Garáž (FAQ)
Ako je to s vlastníctvom a financovaním garážového státia v bytovom dome?
Garážové státie v podzemnej garáži bytového domu môže byť zapísané buď ako samostatný nebytový priestor na vlastnom liste vlastníctva, alebo ako spoluvlastnícky podiel na spoločných priestoroch domu s vymedzeným právom výhradného užívania. Ak kupujete byt spolu so samostatne zapísaným státím na dvoch listoch vlastníctva, banka vie oboje zafinancovať v rámci jednej hypotéky, ak sú predmetom tej istej kúpnej zmluvy.
Môžem si v samostatnej plechovej alebo murovanej garáži zriadiť podnikateľskú prevádzku?
Nie automaticky. Garáž je v katastri nehnuteľností a stavebnom povolení schválená na účel parkovania a odstavenia vozidiel, prípadne na skladovanie. Ak by ste v nej chceli prevádzkovať napríklad autoservis, dielňu na remeselnú činnosť alebo sklad pre eshop, vyžaduje si to zmenu účelu užívania stavby schválenú stavebným úradom a splnenie hygienických či požiarnych predpisov.
Je na stavbu samostatne stojacej garáže na pozemku potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere, alebo stačí ohlásenie?
Závisí to od zastavanej plochy a charakteru stavby. Podľa stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. je prízemná garáž so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m drobnou stavbou a vyžaduje iba ohlásenie stavebnému úradu (§ 2 ods. 4 písm. a) a § 18 ods. 3). Ak je garáž väčšia alebo ide o murovanú stavbu s poschodím, je nutné rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.).
Dá sa samostatná garáž odkúpiť alebo predať oddelene od bytu?
Ak má garáž alebo garážové státie samostatný list vlastníctva, je plne samostatnou nehnuteľnosťou a môžete ju predať, darovať alebo prenajať komukoľvek nezávisle od bytu. Naopak, ak je garážové státie pevne spojené s bytom formou ideálneho podielu na spoločných priestoroch bez samostatného listu vlastníctva, samostatný prevod na tretiu osobu nie je možný.
Ako banka hodnotí garáž pri výpočte maximálnej výšky hypotéky?
Znalec pri vypracovaní znaleckého posudku ocení garáž osobitne alebo ako súčasť celku. Banky zohľadňujú hodnotu garáže pri schvaľovaní úveru, avšak ak ide o samostatne stojacu garáž na cudzom pozemku, financovanie môže byť komplikovanejšie a banka môže požadovať založenie inej nehnuteľnosti alebo poskytnúť nižšie percento z hodnoty.
Som Patrik Tokár certifikovaný realitný maklér NARKS a člen Realitnej únie Slovenskej republiky, zakladateľ realitnej kancelárie AGIA reality a váš maklér pre Michalovce a východné Slovensko. Špecializujem sa na strategický predaj nehnuteľností, výkup spoluvlastníckych podielov a riešenie komplikovaných právnych stavov vrátane exekúcií. Mojím cieľom je sémanticky presná prezentácia faktov a bezpečnosť transakcií garantovaná advokátom. Komplexný servis dopĺňam v spolupráci s certifikovanou finančnou odborníčkou Lenkou Tokárovou (NBS), aby ste pod jednou strechou vyriešili predaj, vyporiadanie dlhov aj nové financovanie.
