Čo je znalecký posudok?

Autor článku: Patrik Tokár | realitný maklér pre Trebišov a východné Slovensko. Komplexné financovanie a poistenie rieši v mojom tíme certifikovaná odborníčka (NBS) Lenka Tokárová.

Čo je znalecký posudok v praxi?

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý určuje reálnu hodnotu nehnuteľnosti k presnému dátumu. Vypracúva ho súdny znalec podľa zákonom stanovených pravidiel a oficiálnych metodík. Nejde o cenu z inzerátu ani o odhad predávajúceho, ale o hodnotu podloženú dátami, technickým stavom a porovnaním predajov v lokalite.

Na jeho základe sa rozhoduje o tom, či banka schváli hypotéku a v akej výške. Posudok sa využíva aj pri dedičskom konaní, rozvode alebo majetkovom vysporiadaní.

Čo všetko znalec pri hodnotení nehnuteľnosti skúma?

Znalec posudzuje lokalitu, technický stav a právny stav nehnuteľnosti. Sleduje dostupnosť škôl, služieb, dopravy aj celkovú atraktivitu lokality. Kontroluje vek stavby, použité materiály, rekonštrukcie, stav strechy či zateplenie. Overuje list vlastníctva, vecné bremená a ďalšie ťarchy. Znalec zároveň kontroluje súlad stavby s katastrálnou mapou a projektovou dokumentáciou.

V praxi sa často stretávame s prístavbami alebo garážami, ktoré nie sú zapísané v katastri. Takéto „čierne stavby“ znalec do hodnoty nehnuteľnosti nezapočíta. Následne porovnáva predaje podobných nehnuteľností v danej oblasti. Výsledkom je hodnota vychádzajúca z reálnych obchodov.

Prečo môže rozdiel medzi kúpnou cenou a posudkom zastaviť obchod?

Rozdiel medzi dohodnutou cenou a znaleckou hodnotou často rozhodne o tom, či sa obchod dokončí. Banka počíta výšku úveru zo znaleckej hodnoty, nie z ceny uvedenej v zmluve. Ak kupujúci podpisuje kúpu bytu za 120 000 € a znalec určí hodnotu 110 000 €, banka poskytne úver len z nižšej sumy. Kupujúci musí rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov.

Často sa stretávam so situáciami, keď práve tento rozdiel zastaví predaj tesne pred podpisom zmluvy. Správne nastavenie ceny výrazne zvyšuje šancu na úspešný predaj a znižuje riziko finančných komplikácií.

Prečo sa znalecký posudok oplatí riešiť ešte pred predajom alebo kúpou?

Aktuálny znalecký posudok pomáha predávajúcemu nastaviť cenu realisticky a buduje dôveru kupujúcich. Kupujúci má istotu, že hodnota nehnuteľnosti obstojí aj pri bankovom financovaní. Nehnuteľnosti patria medzi reálne aktíva, ktorých hodnota sa opiera o technický stav, lokalitu a dopyt na trhu. Platí že správne ocenená nehnuteľnosť sa predáva rýchlejšie a s menším rizikom komplikácií.

Moja kolegyňa Lenka Tokárová upozorňuje, že banky často posudok ešte interne kontrolujú a môžu hodnotu mierne upraviť. Preto klientom odporúčame plánovať finančnú rezervu a preveriť hodnotu nehnuteľnosti ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.

👉 Nechcete doplácať tisíce eur z vlastného vrecka kvôli nízkemu posudku? Nechajte si preveriť hodnotu nehnuteľnosti skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu. Spoločne s Lenkou pre vás pripravíme reálny odhad, ktorý v banke obstojí.